Question

关于二手房买卖的疑问？

想贷款买个二手房，此房的房产证还没有下来，应该是两个月内下来，我觉得应该是先付房主定金。但是现在中介的意思是该把首付款先给房主，然后签一个协议或合同做证明。等房产证下来再办理贷款。
我想这就有些冒险了吧，万一到最后他不卖了，或者提价，或根本就是骗子，那我能追回我的钱吗？ 三方的协议有法律效益吗？

Answer 1

二手房购买须知
随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。
1、看房：
验明产权是关键。决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。
2、签合同：
确认双方合法身份。一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。
3、选购：
首先考察性价比. 消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进行交易，这样可以避免一些不必要的麻烦。
4、办手续：
必要程序不能简化。经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。此阶段具体内容是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
5、交房：
按照合同约定执行。办理完所有手续后，买卖双方可按合同条款交接房屋，买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。

细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

细节七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

Answer 2

第一：从法律的角度来说，没有房产证的房子是不允许买卖的！但是这样操作的案例多了去了！
第二：买这样的房子，是需要买卖双方彼此信任的！
第三：一定要准确的判断卖方的人品，很重要！
第四：准确的鉴别，购房发票，契税发票，银行贷款发票，和银行签的贷款合同。真伪！
第五：购房合同上的人名只有一个人的，但是他如果结婚了，那么他想卖这套房子必须得到配偶同意！配偶出示同意出售证明！
我是在北京从事二手房中介工作的，2010年11底我操作了一个和您一样的案例！
88.16平米的房子，业主净得价274万！首付要110万！买方看房满意后到我公司签订合同！（这里我需要提醒您！您一定要把定金写入合同里！如果在过户前卖方违约，将要赔付你的双倍的违约金）例如：你给他17万，那么合同里要写明定金是17万！过户前卖方违约将赔付您34万！
按常理来说这套房子房产证要在2011年10月才能下来！但是业主想办法办了加急，12底房产证就下来！接下来交税，过户，都非常顺利！
朋友，我知道的，和我经历过的，都提供给你了！希望能帮到你！

追问

再请问那个协议到公证处，公证一下会不会有法律效力呢

追答

公证？没有房本的房子是不给做公证的！
同时做公证要很多钱！

Answer 3

我是房产经纪人，我个人认为，最好先付定金，等房产证办下来以后，再付首付款。这样更保险一点。同时也应该谈妥如果万一房产证办不下来，可以退定金。希望对你有用。

Answer 4

最好不要这么做，严格意义上、没有产证的房子是不能交易的……