Question

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1、天福公司是成立于1993年的中外合资企业，中港双方投资近3亿元人民币，在滨海开发区内划片开发40万平方公里的天福工业园，向那些在该开发区投资建厂的外资企业转让七通一平的土地。中方投资者系开发区政府的企业化身。天福公司来自投资双方的近3亿元的注册资本足额到位。合资公司董事会委托中方经营和管理合资公司。中方母公司基础设施建设部门的张处长兼任合资公司总经理。
2、天福公司是管理型公司，员工总数不超过50人；
3、除部门经理从开发区政府机构中选取外，以任人唯贤的原则，数次通过严格的测试和面世公开招募公司员工，公司职员被公认为高素质人才；
4、公司参考外资企业的模式，建立了完整的规章制度以及员工行为规范；公司十分注重对员工灌输企业文化和经营理念；
5、1994年初正式开业。由于公司具有雄厚的资金实力和与当地政府的特殊关系，以及总经理的双重身份，加之招商和土地转让形势锐不可挡，因此，天福工业园在原本寸草不生的荒滩上迅速崛起。公司拥有的资本除用于土地开发之外，尚有大量资本闲置。公司一方面基于充分利用剩余资本的原因，期望通过短期投资获利，将近亿元资金投入融资套利活动中；另一方面急于谋求在新的产业中发展，1995年分别在金融、商贸、能源和科技等与公司主业非紧密关联的产业中，一股脑地成立了十余家全资、合资的下属公司。几家开始运作的下属公司拥有运营流动资金从数百万元至数千万元不等。
6、1996年天福公司及其下属公司正式获准组建天福集团，滨海市政府批准天福集团成为该市首家具有伞型投资功能的中外合资企业集团。天福公司在辉煌中欢度1996年，而与此同时，宏观经济已经开始进行新一轮的调整，招商势头明显下滑。
7、张总经理崇尚西方的现代管理模式和企业文化。亲自督导其得力副手为企业制定了严格、详尽的管理制度，从员工守则、办公室规范、礼貌规范、着装规范、接电话规范，到财务制度、人事制度、工资制度等等各项管理规定一应俱全。
8、张总经理提倡树立和培养企业家精神，从包括节俭、勤快、成本核算、簿记方式、契约关系、信用、守时、效率等在内的商业行为和基础性品质中，造就出敬业精神和商业伦理，要求企业花钱要计成本，赚钱要讲手段。为企业制订了信奉“诚信守约”的哲学信条，“营造环境，构建未来”的经营理念；“机会面前人人平等”价值准则和“人人关注自己的责任”的行为规范，以及“讲求实际的理想主义与远见卓识的现实主义相结合”为特色的企业文化。张总经理作为新型管理模式的倡导者和实践者，他所提出的全新的经营理念和企业文化，在当时对员工产生了巨大的震动和影响，引起了员工的共鸣。
9、往事如梦，辉煌过于短暂。由于那时国内的金融秩序不规范，由于企业间严重的信用危机，由于在经济巨大变革时期人们对社会道德伦理的困惑，由于宏观经济的调整，由于……，天福公司巨额的短期投资本利不全，不仅成为固化资产，而且还使公司卷入非正常融资诉讼中，财务部门经办人涉嫌经济犯罪逃离公司，公司中层管理人员更迭；多数下属公司经营不善，成为不良资产，“毁了一个公司，富了几个人”的现象普遍存在。公司急速陷入严重的危机中。盲目扩张的一系列恶果，在经过不规范的市场环境放大后一股脑地反射回来，天福公司被重重地击倒在1997年。香港回归也未能给天福公司带来好运，东南亚金融危机则更是给天福公司雪上加霜。
10、天福公司跌跌撞撞进入1998年。天福公司以往既定的目标和理想似乎已经实现，然而，新的目标又在哪里呢？此外，从1997年中期开始，公司以往的大额短期投资不能按时收回，造成公司流动资金严重匮乏，企业贷款规模接近警戒线，

Answer 1

　　从不能收回的大额投资上做文章，从社会需求的高度选择战略目标，制定项目规划，迅速招商。不了解具体情况，只能给你这些建议。将我对市场的判断发给你，希望对你有帮助。
　　中国房地产企业发展战略分析

　　在企业的发展过程中，战术上出现问题一般情况下不会造成太大的损失，调整起来也相对容易。而战略上出现问题，可能会导致企业错过发展机遇，投资方向失误等重大损失，所以企业一定要重视发展战略问题。企业发展战略简单讲就是站在社会的高度，综合分析影响市场需求的因素后，制定的企业方向和发展目标。

　　下面我列举几个目前影响房地产市场的主要因素:

　　因素1：
　　2009年全国商品房总成交量66369万平方米，按每套商品房八十平方米计算，约830万套。其中，有多少是以投资和炒房为目的成交的，随着国家打击炒房政策的陆续出台，特别是即将出台的物业税政策，如果这一部分购买力当水分挤掉，真正以居住为目的的购买力还能剩下多少。
　　因素2：
　　2010年国家推出政策房包括经适房，廉租房等580万套，2011年将再投资1.5万亿，建设1000万套，随着中国国力的增强及国家扩大内需的需要，后期有没有再加大开发力度的可能，对中国的房地产市场会造成多大影响。
　　因素3：
　　在中国百分之八十的城镇人口买不起房子是个现实问题，中国作为社会主义国家政府绝对不会漠视这种现象的长期存在，政府一定会解决这个为题。我们要分析的是解决的速度和范围，以及可能对房地产市场的影响。
　　因素4:
　　现行的房地产调控政策，已经对炒房和投资等市场需求产生影响。现在我们将物业税政策也列入参考因素。参考发达国家的物业税政策，例如：美国实行地区差额税率，税率是总房款的5--0.27% 。结合中国的实际国情，还要考虑到低收入人群的负担能力，房产调控的作用，拉动内需等因素，综合分析中国的物业税政策，采用差额累进税率的可能比较大，那么最高税率可能高于5% ，最低税率可能大大低于0.27% 。
　　因素5：
　　2010年对660多个城市统计显示，连续6个月电表读数为零的空房率高达6540万套，足够两亿人居住。国家会不会让一方面大批人买不起房子，另一方面大量住房闲置的局面长期存在，中国社科院出版的蓝皮书中指出，中国房地产泡沫超过50%绝不是没有依据的。

　　这些因素对中国的房地产市场走向会产生多大影响，何时产生影响，我们无法准确判断，但是，我们必须分析这些因素，为企业制定发展战略提供参考依据。
　　为了更客观的分析这些因素，我们必须站在社会责任的高度来思考。中国是社会主义国家执政党是共产党，共产党是人民的党代表人民利益，虽然一些腐败现象与共产党全心全意为人民的宗旨相违背，但是，总的来说政府还是代表着人民的利益的，随着共产党员整体素质和修养的提高，全心全意为人服务的宗旨一定会体现得更加完美，在中国不能考验共产党的高尚特别是解决民生问题的决心。

　　一 政府一定会持续开发，甚至主导以安居 自住为需求的房地产市场，直至房价的理性回归。
　　1 解决老百姓的住房问题，是当前中国政府面临的主要民生问题之一，80%的城镇人口买不起房子已经成为严重的现实问题，中央政府已经开始将这一问题的解决情况与地方政府的政绩考核，用地政策等相挂钩，所以各级地方政府会积极响应。
　　2 推行这一政策，对各级政府的财政收入影响不大。
　　首先，中国人在消费观念上更倾向于购买经适房，将房租当月供，将来会留下自己的房子，经适房的需求量会远远大于廉租房，政府开发经适房的投入最终会由消费者买单，可以很快收回，同时还带动了税收收入。
　　其次，政府可以零利润开发，在土地价格不变的情况下，在房价中挤出开发商的利润就可以使房价大幅降低，对地方政府的财政收入不会有太大影响，后期随着物业税收入在地方财政收入中比例的加大，及土地出让金用于市政工程的专款专用，地方政府在保证形象工程建设，保证财政收入的同时，将会不断降低土地价格，拉动房价的理性回归。

　　二 在中国推行物业税势在必行
　　1 是保证地方政府财政收入平稳充裕的重要税收来源。例如：美国州以下地方政府曾经80%的税收来源于物业税税收，虽然现在比例降到70%，但是20年来总税额增加了五倍。而中国地方政府的财政收入主要来源是土地出让金，占总税收的比例也在70--80%，不但收入不稳定还带来一系列社会问题。目前在中国已经具备了开征物业税的条件，只要在税率的制定上兼顾到低收入人群的应税能力，推行物业税是完全可行的。
　　2 是调控住房分配，抑制投资炒房的必要手段。
　　住房是生活必需品，不能成为投资炒作的赚钱工具，否则，就会向热钱炒作葱 姜 蒜一样，会带来民生问题。而税收政策无疑是调控住房分配打击投资炒房的最有效手段。
　　三 房地产市场未来的局面
　　1 现行的购房贷款政策，遗产税政策，二手房交易税政策等，已经开始影响个人投资资金向房地产市场的投入，国家正在酝酿实施的物业税政策将会进一步产生影响。
　　2009年全国商品房总成交套数约830万套，如果将投资炒房部分的成交量当成水分挤出，以自住为实际需求的成交量还能剩下多少我们无法准确判断，但是我们知道2010年660多个城市的空房就高达6540万套，是2009年总成交量的7.9倍。可以肯定投资炒房所占的比例很大，投资是为了赚钱，在国家调控政策下如果投资房地产的钱不好赚，这部分资金必然流向其他方向，只能剩下真实的需求。根据国家统计显示，近期商品房成交量已经比去年同期下降了46% 。
　　2 政府2011年将投资1.5亿，建设1000万套政策房，按城镇人口6.4亿，政策覆盖范围80% ，每个家庭3口人计算，将解决6%的城市人口居住为题，如果政府持续投资建设，一定会直接拉低住房价格，同时使大量购房人放弃购买商品房而转向购买政策房。2011年政策房的建设量已经超过了2009年的商品房总成交量，在国家政策的内挤外压下，与政府平行开发的房地产项目将会陷入滞销的泥潭，房地产企业将会面临巨大的经济损失。
　　3 在住房降价和物业税的沉重负担下，现存的6540万套空房会走向哪里，如果30%选择卖出就会有1962万套商品房涌入市场，如果全部涌入市场可以解决2亿人的居住为题，按2009年的商品房成交量，可以满足8年的市场需求。

　　四 在这样的市场背景下，房地产企业需要站在企业发展战略的高度，合理制定应对方案，提前处置和摆脱危险项目。
　　任何商品的市场都是发展变化的 ，房地产市场也一样，不会永远是盖了房子就能买的市场环境。目前78家央企已经开始有序退市，部分房地产企业开始兼并重组，高危险项目房地产公司开始退地。那么房地产企业该如何应对呢。
　　1 建筑企业要厉兵秣马，尽可能与政府接轨，准备分享1,5万亿的政策房蛋糕。
　　2 房地产开发企业尽可能和政府开发方向脱轨，将与政府平行开发的待建，在建，待售项目的规模，控制在企业的安全红线范围以内。

　　五 房地产企业新的发展战略方向
　　目标人群----政府开发的政策房覆盖范围以外的中高收入人群。市场需求是：
　　1 改善生活质量，提高住房标准的中高档住宅小区。
　　2 旅游，度假，养生地产。
　　3 政府支持的旧村改造项目。
　　六 在企业发展战略转型期，新机遇必然面临新挑战。
　　1 如果企业选择与政府合作，共同开发政策房，过低的开发利润会严重影响企业的发展速度。想保证企业的发展速度，就必须寻找新的开发方向。
　　1 面临发展战略转型的不是几个企业，而是整个中国房地产业，前期僧多粥少的局面一定会出现，竞争将会非常激烈，淘汰不可避免。
　　2 企业要在激烈的市场竞争中求生存求发展，对开发项目必须有准确的市场定位，根据目标人群的消费要求，选择规划建设出更符合中高收入人群消费要求的环境 配套 户型，才能使企业在发展中处于优势地位。

Answer 2

从不能收回的大额投资上做文章，从社会需求的高度选择战略目标，制定项目规划，迅速招商。不了解具体情况，只能给你这些建议。将我对市场的判断发给你，希望对你有帮助。
中国房地产企业发展战略分析

在企业的发展过程中，战术上出现问题一般情况下不会造成太大的损失，调整起来也相对容易。而战略上出现问题，可能会导致企业错过发展机遇，投资方向失误等重大损失，所以企业一定要重视发展战略问题。企业发展战略简单讲就是站在社会的高度，综合分析影响市场需求的因素后，制定的企业方向和发展目标。

下面我列举几个目前影响房地产市场的主要因素:

因素1：
2009年全国商品房总成交量66369万平方米，按每套商品房八十平方米计算，约830万套。其中，有多少是以投资和炒房为目的成交的，随着国家打击炒房政策的陆续出台，特别是即将出台的物业税政策，如果这一部分购买力当水分挤掉，真正以居住为目的的购买力还能剩下多少。
因素2：
2010年国家推出政策房包括经适房，廉租房等580万套，2011年将再投资1.5万亿，建设1000万套，随着中国国力的增强及国家扩大内需的需要，后期有没有再加大开发力度的可能，对中国的房地产市场会造成多大影响。
因素3：
在中国百分之八十的城镇人口买不起房子是个现实问题，中国作为社会主义国家政府绝对不会漠视这种现象的长期存在，政府一定会解决这个为题。我们要分析的是解决的速度和范围，以及可能对房地产市场的影响。
因素4:
现行的房地产调控政策，已经对炒房和投资等市场需求产生影响。现在我们将物业税政策也列入参考因素。参考发达国家的物业税政策，例如：美国实行地区差额税率，税率是总房款的5--0.27% 。结合中国的实际国情，还要考虑到低收入人群的负担能力，房产调控的作用，拉动内需等因素，综合分析中国的物业税政策，采用差额累进税率的可能比较大，那么最高税率可能高于5% ，最低税率可能大大低于0.27% 。
因素5：
2010年对660多个城市统计显示，连续6个月电表读数为零的空房率高达6540万套，足够两亿人居住。国家会不会让一方面大批人买不起房子，另一方面大量住房闲置的局面长期存在，中国社科院出版的蓝皮书中指出，中国房地产泡沫超过50%绝不是没有依据的。

这些因素对中国的房地产市场走向会产生多大影响，何时产生影响，我们无法准确判断，但是，我们必须分析这些因素，为企业制定发展战略提供参考依据。
为了更客观的分析这些因素，我们必须站在社会责任的高度来思考。中国是社会主义国家执政党是共产党，共产党是人民的党代表人民利益，虽然一些腐败现象与共产党全心全意为人民的宗旨相违背，但是，总的来说政府还是代表着人民的利益的，随着共产党员整体素质和修养的提高，全心全意为人服务的宗旨一定会体现得更加完美，在中国不能考验共产党的高尚特别是解决民生问题的决心。

一 政府一定会持续开发，甚至主导以安居 自住为需求的房地产市场，直至房价的理性回归。
1 解决老百姓的住房问题，是当前中国政府面临的主要民生问题之一，80%的城镇人口买不起房子已经成为严重的现实问题，中央政府已经开始将这一问题的解决情况与地方政府的政绩考核，用地政策等相挂钩，所以各级地方政府会积极响应。
2 推行这一政策，对各级政府的财政收入影响不大。
首先，中国人在消费观念上更倾向于购买经适房，将房租当月供，将来会留下自己的房子，经适房的需求量会远远大于廉租房，政府开发经适房的投入最终会由消费者买单，可以很快收回，同时还带动了税收收入。
其次，政府可以零利润开发，在土地价格不变的情况下，在房价中挤出开发商的利润就可以使房价大幅降低，对地方政府的财政收入不会有太大影响，后期随着物业税收入在地方财政收入中比例的加大，及土地出让金用于市政工程的专款专用，地方政府在保证形象工程建设，保证财政收入的同时，将会不断降低土地价格，拉动房价的理性回归。

二 在中国推行物业税势在必行
1 是保证地方政府财政收入平稳充裕的重要税收来源。例如：美国州以下地方政府曾经80%的税收来源于物业税税收，虽然现在比例降到70%，但是20年来总税额增加了五倍。而中国地方政府的财政收入主要来源是土地出让金，占总税收的比例也在70--80%，不但收入不稳定还带来一系列社会问题。目前在中国已经具备了开征物业税的条件，只要在税率的制定上兼顾到低收入人群的应税能力，推行物业税是完全可行的。
2 是调控住房分配，抑制投资炒房的必要手段。
住房是生活必需品，不能成为投资炒作的赚钱工具，否则，就会向热钱炒作葱 姜 蒜一样，会带来民生问题。而税收政策无疑是调控住房分配打击投资炒房的最有效手段。
三 房地产市场未来的局面
1 现行的购房贷款政策，遗产税政策，二手房交易税政策等，已经开始影响个人投资资金向房地产市场的投入，国家正在酝酿实施的物业税政策将会进一步产生影响。
2009年全国商品房总成交套数约830万套，如果将投资炒房部分的成交量当成水分挤出，以自住为实际需求的成交量还能剩下多少我们无法准确判断，但是我们知道2010年660多个城市的空房就高达6540万套，是2009年总成交量的7.9倍。可以肯定投资炒房所占的比例很大，投资是为了赚钱，在国家调控政策下如果投资房地产的钱不好赚，这部分资金必然流向其他方向，只能剩下真实的需求。根据国家统计显示，近期商品房成交量已经比去年同期下降了46% 。
2 政府2011年将投资1.5亿，建设1000万套政策房，按城镇人口6.4亿，政策覆盖范围80% ，每个家庭3口人计算，将解决6%的城市人口居住为题，如果政府持续投资建设，一定会直接拉低住房价格，同时使大量购房人放弃购买商品房而转向购买政策房。2011年政策房的建设量已经超过了2009年的商品房总成交量，在国家政策的内挤外压下，与政府平行开发的房地产项目将会陷入滞销的泥潭，房地产企业将会面临巨大的经济损失。
3 在住房降价和物业税的沉重负担下，现存的6540万套空房会走向哪里，如果30%选择卖出就会有1962万套商品房涌入市场，如果全部涌入市场可以解决2亿人的居住为题，按2009年的商品房成交量，可以满足8年的市场需求。

四 在这样的市场背景下，房地产企业需要站在企业发展战略的高度，合理制定应对方案，提前处置和摆脱危险项目。
任何商品的市场都是发展变化的 ，房地产市场也一样，不会永远是盖了房子就能买的市场环境。目前78家央企已经开始有序退市，部分房地产企业开始兼并重组，高危险项目房地产公司开始退地。那么房地产企业该如何应对呢。
1 建筑企业要厉兵秣马，尽可能与政府接轨，准备分享1,5万亿的政策房蛋糕。
2 房地产开发企业尽可能和政府开发方向脱轨，将与政府平行开发的待建，在建，待售项目的规模，控制在企业的安全红线范围以内。

五 房地产企业新的发展战略方向
目标人群----政府开发的政策房覆盖范围以外的中高收入人群。市场需求是：
1 改善生活质量，提高住房标准的中高档住宅小区。
2 旅游，度假，养生地产。
3 政府支持的旧村改造项目。
六 在企业发展战略转型期，新机遇必然面临新挑战。
1 如果企业选择与政府合作，共同开发政策房，过低的开发利润会严重影响企业的发展速度。想保证企业的发展速度，就必须寻找新的开发方向。
1 面临发展战略转型的不是几个企业，而是整个中国房地产业，前期僧多粥少的局面一定会出现，竞争将会非常激烈，淘汰不可避免。
2 企业要在激烈的市场竞争中求生存求发展，对开发项目必须有准确的市场定位，根据目标人群的消费要求，选择规划建设出更符合中高收入人群消费要求的环境 配套 户型，才能使企业在发展中处于优势地位。

Answer 3

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