Question

会计问题：企业有大量的土地是按历史成本记录的，如果更新价值，对资产负债表的净利润有什么影响？

会计上应该怎么处理这些土地？非常急，明天交论文，请求知道的朋友帮下忙。

Answer 1

应该按照公允价值计量入账啊。
如果增值较多，会出现很多利润的。这是国际通行的惯例。
不过所得税没有影响，申报所得税的时候相应调减就行了。

追问

题目当中说的是按历史成本记录的，不知道跟新以后怎么算

追答

土地是不能计提折旧的，它计提的叫摊销。
你的论文写的问题或许太大。企业属于什么企业，如果是房地产开发企业，土地是一次性计入成本的。
如果不是房地产开发企业，土地有分为单独估价和连带建筑物一起估价两种。如果是和建筑物一起估价，分不开的，土地不单独核算，就当建筑物的一部分，计提折旧就是了。
你是要写单独估价的土地吗？土地都可以摊销的（非房地产的企业中），只是它的摊销不能在所得税前扣除而已。
所以在《企业所得税法》第十一条规定，单独估价作为固定资产入账的土地不得计算提取折旧。
土地一旦入账，它是按历史成本计提摊销的，但它可以用“公允价值变动损益”科目来反应它的价值变动，从而影响企业会计利润。但在企业所得税纳税申报的时候还要调回来，“公允价值变动损益”在未对外交易以前是不影响企业所得税的。
土地公允价值变动：借记“无形资产减值准备科目，贷记“公允价值变动损益”科目；oc0987 说得很清楚，但他说的倾向于房地产企业的。

Answer 2

会计讲究稳健的原则，如果土地作为无形资产以历史成本入账了，之后是不能调整的。
但若将土地划到投资性房地产科目下①按成本模式计量，只是科目变化，账面价值不调
②按公允价值计量，将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，贷记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

追问

还有请教下，土地不是不能折旧吗？这点我很混淆，要是用那两种模式，不就是对土地进行了折旧了吗？

追答

这要看你取得土地的方式，对于单独入账的土地，不折旧。但对于如出让金等方式取得土地根据企业会计制度的规定，企业支付的土地出让金取得土地使用权的，应当：

借：无形资产——土地使用权
贷：银行存款 等科目

自取得之日起，按照该土地使用权有效年限，分期摊销成本：

借：管理费用——无形资产摊销
贷：无形资产——土地使用权

Answer 3

同时能了解一些基本的粉饰企业会计报表的方法（财务处理技巧），那是不可能的，建议还是先学点会计基础，这样可以增加对报表的认识，才能读懂报表。
如何看懂财务报表

应广州**金属制品有限公司要求，根据其公司要求，特写“如何看懂财务报表”一文供作管理者对财务知识的参考。财务管理是旨在对企业经济数据的分析再应用于实际指导操作的过程，故而对读懂各类《财务报表》，意义非常重大。下面就从基础开始作些浅释。

一、 会计恒等式
企业的会计记账方法有严格的要求，会计是在会计期间内以复式记账的方法，将经济业务分类分科目反映出来，制成凭证，然后将凭证汇总登记于明细账和总账。会计报表是专为管理者、股东及报表阅读者借以在短期内了解公司运营的基本情况的集中统计数据（各类凭证、明细账、总账的记录因过于专业化及繁杂）。会计报表中的主要报表为“资产负债表”、“损益表”（又称“利润表”）、“现金流量表”，其登记所遵循的原则是：
资产=负债+所有者权益（左面是资金的用途、存在形式，右面是资金的来源）
收入-费用=利润
二、报表中每个项目核算的内容
2．1 资产负债表：
资产方按资产的流动性排列
2．1．1 流动资产
可以在1年或超过1年的一个营业周期内变现或耗用的资产，变现是指转化为现金。
货币资金——库存现金（简称现金）、银行存款和其他货币资金（包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款等）
短期投资——能够随时变现并且持有时间不准备超过1年（含1年）的投资
应收和预付款项——企业在日常生产经营过程中发生的各项债权，包括应收票据、应收股利、应收利息、应收账款、其他应收款、预付账款。
存货——企业在日常生产经营过程中持有以备出售的材料或物料等。房地产公司开发的房屋就是存货，企业的厂房就是固定资产。飞机制造公司的飞机就是存货，航空公司的就是固定资产。
待摊费用——企业已经支出、但由本期和以后各期分别负担的、分摊期在1年以内（含1年）的各项费用。如低值易耗品摊销，一次性支付固定资产中小修理费用金额较大需要在年度内分月摊销的金额等
2．1．2 长期投资
除短期投资以外的投资，包括持有时间准备超过1年以上的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、长期股权投资和其他长期投资。
2．1．3 固定资产
固定资产是指使用期限较长、单位价值较高、使用过程中保持原有实物形态的资产。特征为：⑴使用期限超过1年或长于一年的一个经营周期，使用过程中保持原来的物质形态不变；⑵使用寿命有限；⑶用于生产经营活动而不是为了出售。
固定资产包括使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具等。
工程物资——企业为在建工程准备的各种物资。
在建工程——施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等
固定资产清理——企业因出售、捐赠、低偿债务、报废、毁损等原因减少的固定资产
2．1．4 无形资产及其他资产
无形资产——专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权、商誉。
长期待摊费用——企业已经支出、但摊销期限在1年以上的各项费用，包括固定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出等。所有筹建期间所发生的费用先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益。

2．1．5 资产减值准备
历史成本原则和谨慎性原则。秘密准备，甜饼罐。
短期投资跌价准备、坏账准备、存货跌价准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备

负债
2．1．6 流动负债
将在1年（含1年）或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务。
短期借款一般是企业为维持正常的生产经营所需的资金而借入的或者为抵偿某项债务而借入的款项。
应付票据是指企业购买材料、商品或接受劳务供应等而开出、承兑的商业汇票。
应付账款是指企业购买材料、商品或接受劳务供应等而付给供应单位的款项。
预收账款是指企业按照合同规定向购货单位预收的款项。
应交税金——企业依法应缴纳的税金通过本科目核算。
应付工资——企业应付给职工的工资总额通过“应付工资”科目核算。
2．1．7 长期负债
指偿还期在1年或超过1年的一个营业周期以上的负债。
长期借款是企业向银行或者其他金融机构借入的、偿还期在1年以上的借款。
应付债券是企业为筹集长期资金而对外发行债券所形成的一种负债。
长期应付款主要包括应付补偿贸易引进设备款、应付融资租赁款等长期债务。

所有者权益
2．1．8 实收资本
注册资本，股票的面值与股份总数的乘积即为股本。
2．1．9 资本公积
不是由企业的利润转化来的，来源包括：资本（股本）溢价，接受捐赠非现金资产准备，接受现金捐赠，股权投资准备，拨款转入，外币资本折算差额，其他资本公积。
2．1．10 留存收益
包括盈余公积和未分配利润，盈余公积包括法定盈余公积、任意盈余公积和法定公益金。
2．2 利润表
收入是企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动（不是偶发的交易）中所形成的经济利益的总流入。注意区分主营业务收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入。营业外收支包括固定资产的盘盈盘亏，处置固定资产和无形资产的收益或损失，提取的固定资产减值准备等。
2．3 现金流量表
2．3．1 投资活动产生的现金流量
投资活动是指企业长期资产的构建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。包括取得和收回投资、构建和处置固定资产、购买和处置无形资产等。
2．3．2 筹资活动产生的现金流量
筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。包括发行股票或接受投入资本、分派现金股利、取得和偿还银行借款、发行和偿还公司债券等。
2．3．3 经营活动产生的现金流量
投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。

三、三大报表基本分析
3．1 从资产负债表看企业资产质量和财务状况
资产的核心是会给企业带来预期的经济利益，从这个角度讲资产应该是预期净现金流量的现值，但资产负债表反映资产的价值是以历史成本为基础的，所以资产负债表上资产的账面价值并不能反映资产真正的价值。
总的来说，资产的账面价值有可能高于资产的实际价值，也有可能低于资产的价值。每一个科目也存在着具体问题：短期投资如股票或债券价格变动，应收账款存在着一些不确定因素如法律纠纷，预付账款是不能变现的价值，存货可能存在价值贬损与实物损失等问题（油罐、蓝田集团），待摊费用也没有变现价值，可能只是一种财务手段，在建工程利息资本化问题，无形资产的资本化/费用化，固定资产的折旧，技术更新都会对其价值有影响。。
3．2 从利润表看企业盈利质量
利润质量指利润形成的真实性及其对现金流量的影响。
首先是收入结构分析，营业利润占利润总额的比例，主营业务利润占营业利润的比例，它能反映企业持续盈利的潜力。与关联方交易的收入占总收入的比例，地方或部门保护主义对企业收入的影响。
投资收益的质量分析——投资收益是否有对应的现金流。
营业成本质量分析——成本计算是否真实，存货计价方法是否稳健，折旧是否正常计提，营业成本水平下降是否为暂时性因素所致，关联方交易和地方部门保护主义对成本下降的贡献。
营业及管理费用的质量分析——折旧及其他摊销性费用是否作正常处理，费用控制是否具有短期行为。
财务费用质量分析——企业是否过少的负债，企业是否过分依赖短期借款，企业是否过分依赖自然负债。从财务管理筹资理论上讲合理的筹资结构应该是长期资金靠长期融资方式取得，短期资金需要靠短期筹资方式取得，自然负债是指商业信用，如应付账款。
企业利润质量恶化的特征归纳：〈1〉经营上的短期行为或决策失误导致的未来收入下降趋势；〈2〉成本控制上的短期行为导致的效率损伤；〈3〉纯粹的利润操纵行为导致的账面利润虚增；〈4〉过度负债导致的与高利润相伴的财务高风险；〈5〉企业利润过分依赖于非主营业务；〈6〉资产（尤其是存货与应收款）周转效率偏低；〈7〉非正常的会计政策变更；〈8〉审计报告出现异常（保留意见、否定意见、拒绝表达意见）。
3．3 从现金流量表看现金流量质量
首先关注经营活动产生的现金流量，注意企业不同阶段现金流量的特点（创业、平稳发展和萎缩）。
投资活动产生的现金流量的质量分析：〈1〉如果投资活动产生的现金流量小于零，意味着投资活动本身的现金流转“入不敷出”，这通常是正常现象，但须关注投资支出的合理性和投资收益的实现状况。〈2〉如果投资活动产生的现金流量大于或等于零，这通常是非正常现象，但须关注长期资产处置/变现、投资收益实现、以及投资支出过少的可能原因。
筹资活动产生的现金流量的质量分析：〈1〉如果筹资活动产生的现金流量大于零，则需关注：筹资与投资及经营规划是否协调？〈2〉如果筹资活动产生的现金流量小于零，则需关注：企业是否面临偿债压力而又缺乏新的筹资能力？企业是否无新的投资发展机会？
四、财务报表综合分析
财务分析因分析目的的不同而不同，财务分析的目的根据财务报表使用人而定。
投资人：为决定是否投资分析企业的资产和盈利能力；为决定是否转让股份分析盈利状况、股价变动和发展前景；为考察经营者业绩分析资产盈利水平、破产风险和竞争能力；为决定股利分配政策分析筹资状况。
债权人：为决定是否给企业贷款分析贷款的报酬和风险；为了解债务人的短期偿债能力分析其流动状况；为了解债务人的长期偿债能力分析盈利状况；为决定是否出让债权评价其价值。
经理人员：为改善财务决策而进行财务分析。
供应商：通过分析看企业是否能长期合作；了解销售信用水平如何；是否应对企业延长付款期。
政府：了解企业纳税状况；遵守法规和市场秩序情况；职工收入和就业状况。
雇员和工会：分析判断企业盈利与雇员收入、保险、福利之间是否相适应。
中介机构：注册会计师判断审计的重点。

财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的经营业绩（盈利能力）；衡量现在的财务状况（偿债能力）；预测未来的发展趋势（成长能力）。
盈利能力：盈利能力分析一般包括三个步骤：一是计算各种盈利能力指标，即将各种盈利指标与不同相关基数相比求得各种盈利能力相对数指标。二是将计算出的盈利能力相对数指标与社会、行业同类指标以及企业历史和计划等指标进行比较分析。判断企业盈利能力的高低和任务完成的状况。三是将各种盈利能力指标联系在一起来分析，通过不同盈利能力指标的构成状况来提示企业的风险特征、理财行为特征以及投资价值。
（1）主营收入盈利能力分析：

上述算法其得数的百分比表示主营收入能力，该指标反映企业的市场竞争和发展潜力。一般而言，主营收入盈利能力高，说明企业产品在市场上的竞争能力强。此盈利指标是扣除期间费用后的盈利（管理、营业、财务费用），期间费用的高低与销售收入的多少并不一定成正比，一般而言，期间费用越高、经营风险就越大。

（2）总资产盈利分析：

该公式指标计算得出的结论为：某公司（数据为假想）每投入一元的资产可以产生出0.0414元的息税前收益（极低）。
（3）各类资产盈利分析：

（4）净资产盈利分析：
净资产盈利率＝净利润 / 净资产平均余额
偿债能力：偿债能力表示企业变现或归还债务的能力，一般情况下债权人尤其重视。
（1） 短期偿债能力分析：
短期偿债能力的强弱，虽与企业未来盈利能力高低并无直接关系，但它也是企业是否稳健运营的指标之一，一般情况下，短期债权人（如银行）最关心的是企业短期获得现金的能力，与企业资产构成密切相关。该比率越大，表明企业短期偿还债务的能力越强。
流动比率＝流动资产 / 流动负债 此比率一般要求在1经上合适，但比率太高则表示企业有大量资金或大量存货闲置，太小则表明企业资金不足或无货可卖。
速动比率＝速动资产 /流动负债＝（流动资产－存货－待摊费用）/流动负债
这是剔除存货后的指标，表示快速偿还债务的能力，国际上认定为1左右是安全的。
（2） 长期偿债能力分析：
资产负债率＝负债总额 / 资产总额 表示企业总资产中有多少是通过负债筹集的。
净资产负债率＝负债总额/净资产 它直接反映净资产对负债的担保能力。
利息保障倍数＝息税前收益/利息支出 这是从企业盈利能力角度考察企业偿付负债利息的能力。
成长能力；销售增长率；净利增长率。
资产管理比率：
（1） 流动资产周转次数＝年收入/流动资产平均余额
（2） 流动资产周转天数＝365天/流动资产周转次数 这是判断企业资产运用效率的指标，原则上周转次数越快越好。
（3） 应收账款周转次数＝收入/应收账款平均余额
（4） 应收账款周转天数＝365天/应收账款周转次数 同样越快越好
（5） 存货周转次数＝收入/存货平均余额
（6） 存货周转天数＝365天/存货周转次数

五、财务状况分析�
（1）生产经营状况分析�
从产量、产值、质量及销售等方面对公司本期的生产经营活动作一简单评价并与上年同期水平作一对比说明。�
（2）成本费用分析�
a.原材料消耗与上期对比增减变化情况，对变化原因作出分析说明。�
b.管理费用与销售费用的增减变化情况(与上期对比)并分析变化的原因，对业务费、销售佣金单列分析。�
c.以本期各产品产量大小为依据确定本公司主要产品，分析其销售毛利，并根据具体情况分析降低产品单位成本的可行途径。�
(3)利润分析�
a.分析主要业务利润占利润总额的比例(主要业务利润按工业、贸易和其他行业分为产品销售利润、商品销售利润和营业利润)。�
b.对各项投资收益、汇总损益及其他营业收入作出说明。�
c.分析利润形成情况及其原因。�
第七条 资金的筹集与运用状况分析�
(3)存货分析�
1.根据产品销售率分析本公司产销平衡情况。�
2.分析存货积压的形成原因及库存产品完好程度。�
3.本期处理库存积压产品的分析，包括处理的数量、金额及导致的损失。�
(4)应收帐款分析�
1.分析金额较大的应收帐款形成原因及处理情况，包括催收或上诉的进度情况。�
2.本期未取得货款的收入占总销售收入的比例，如比例较大的应说明原因。
3.应收帐款中非应收货款部分的数量，包括预付货款、定金及借给外单位的款项等，对于借给外单位和其他用途而挂应收帐款科目的款项应单独列出并作出说明。�
4.季度、年度分析应对应收帐款进行帐龄分析，予以分类说明。�

(5)负债分析�
a.根据负债比率、流动比率及速动比率分析企业的偿债能力及财务风险的大小。�
b.分析本期增加的借款的去向。�
c.季度分析和年度分析应根据各项借款的利息率与资金利润率的对比，分析各项借款的经济性，以作为调整借款渠道和计划的依据之一。�
(6) 其他事项分析�
a.对发生重大变化的有关资产和负债项目作出分析说明(如长期投资等)。
b.对数额较大的待摊费用、预提费用超过限度的现金余额作出分析。�
c.对其他影响企业效益和财务状况较大的项目和重大事件作出分析说明。