Question

购房过程中应注意哪些法律问题？

Answer 1

　　俗话常说，安居乐业。可见，对于普通市民来说，买一套称心如意的房子是一件至关重要的大事。但是，很多人由于缺乏应有的自我保护意识和能力，在购房过程中往往会出现了很多问题，这在网络和其他新闻媒体上也时有披露。其实，很多问题只要谨慎一些是完全可以避免的，这里将购房过程中需要注意的一些事项列出来以提醒大家。

　　个人在购房中，大体上分三个阶段。

　　第一，购房前的准备。购房者首先应该慎重的选择一个物业项目，就是你准备购买什么样的房子。首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点就是要对开发商的资信进行一个了解。

　　不少开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，有的甚至会作出一些许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备买卖合同的基本条款。比如有些开发商会采用5分钟、10分钟的车程来说明楼盘的地段是多么合适、优越，但这5分钟、10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开什么车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有出现，因此购房者应该特别注意。

　　另外，在购买商品房前，一定要看开发商是否已取得楼盘的“五证”。这“五证”分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。这五证缺一不可，否则，购房者可能拿不到房产证，商品房的质量也得不到保障。这里要注意的是，购房者在审查许可证时应要求开发商提供原件，以免某些开发商利用复印件做假。购房者可以通过在互联网上查询、核对，确认预售许可证的真实性。

　　第二，签订认购书和商品买卖合同。这里包括签订补充条款。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

　　认购书，是开发商在商品房交易时提供的，是购房者交纳一定数额的款项后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用“定金罚则”。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

　　第三，交房和办理产权登记。就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

　　房屋交接验收是购房过程中最为关键的一个环节，开发商往往利用购房人专业知识的欠缺，设置不平等条款、收取不合理费用，使购房人的利益受到损害。购房者收房时应注意以下几个方面：一、开发商是否已取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，是商品房能够交付的前提。二、开发商是否已取得商品房面积实测技术报告书。国家规定，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目，开发商在商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》。三、要看购房合同中开发商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。四、开发商应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，此问题一般不大。

　　对于开发商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为开发商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。