Question

物业管理师《经营管理》第七章（16）

Answer 1

一、成本控制的含义与分类

（一）成本控制的含义

成本控制有广义和狭义之分。狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。（本节的成本控制均是指广义的控制）。

综上可知，物业管理成本控制具有三层含义：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

成本控制在成本管理中起着重要的作用。物业管理企业开展成本的控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。

（二）成本控制的分类

成本的控制可按不同的标志进行分类。常用的分类方法有：

1．按控制的时间特征分类

按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。

（1）事先控制

事先控制是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的开端。

（2）事中控制

事中控制是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。事中控制以成本标准控制成本实际支出，并将成本的实际支出与成本标准进行比较，及时发现产生的偏差，以消除或减少这些差异。如果实际成本支出超过成本标准则为逆差，也称不利的差异；反之，实际成本支出低于成本标准则为顺差，也称为有利的差异。成本差异是重要的管理信息，它从成本上及时反映物业经营管理中哪些方面取得了成绩（顺差），哪些方面存在问题（逆差），这就有利于加强企业的经营管理，寻求降低成本的途径。事中控制，是成本控制的中心环节。

（3）事后控制

事后控制是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。由此可见，成本的事后控制着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力的方向。

成本的事后控制是事中控制的延续，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。但是，事中控制还有一定的局限性，它一般只限于一时、一地、一事的单项成本控制，至于一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，则有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一个不断循环的过程，所以，就本质而言，事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。