购买按揭中的二手房，需要注意什么？
购买按揭中的二手房注意事项：
1、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；
还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
二手房装修注意事项：
二手房毕竟是老房子，有很多地方已经出现老化的现象，所以装修二手房也还是应该找专业的人员对房屋的装修进行一个细致的规划，对整个房屋装修进行一个布局，装修设计也是必不可少的，最好还是找专业的设计师来完成装修设计。
还应该对整理的墙面，天花板等要进行仔细勘察，看看有没有明显的裂纹，有没有脱落的现象，如果有的话，要先对基础层进行修补，选用修补的涂料最好使用环保内墙腻子，不仅环保无毒，粘着性、渗透性都是很好的，这样就能够为后期的装修提供便利。
二手房装修最为重要的除了墙面的装修外，其次就是门窗最为重要了，与其他地方相比，门窗出现的情况是最多的，如门窗变形、起皮等等状况的发生，这样的化必须全部换成新的。
如果情况好一点的，可以在门窗的表面贴上一层装饰面板再次使用，防盗门窗、钢制门窗主体开裂、锈蚀，表面漆膜剥落的话，就要按照相应的办法改造，实在不能够使用了就换新的。
在二手房装修时，顶面、墙面的改造重点应该放在装饰的材料上面，很多墙面都是涂料，时间过久的房子会出现粉化、生霉、开裂等等现象，在装修的时候应该注重对这些问题的处理，如果处理不好，后期的装修就会出现问题。
1、联系贷款机构询问是否可申请转按揭业务，若是支持转按揭，按照流程准备买家的相关资料，提交申请转按揭即可；
2、贷款机构转按揭贷款操作流程比较繁琐，且转按揭风险较大，一般不予受理，可个人或买家（首付款）垫资还清剩余房贷，然后赎回房本，买卖登记过户即可；
3、买卖双方无能力承担剩余房贷，可联系垫资机构进行垫资，赎回房本，买卖双方到房管局进行过户手续，买方那个重新抵押房产，贷款钱还垫资机构，并支付一定的费用，交与卖方尾款，买方开始还贷；
4、卖方无力偿还剩余房贷，又不想过于麻烦，可以根据自己的还贷记录申请个人信用贷款，利用银行贷款赎回房产，再进行买卖房屋，自己可利用卖房钱还贷也可慢慢还贷。
以上方法，无论哪种都是表明，只有拥有房屋所有权方可操作买卖房屋（转按揭的方法，主决定方是银行，房屋所属权也是银行），即买卖房屋一定要注意房屋所属权是否清晰明确。
方法一：提前还贷
1、 前期准备
(1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;
(2)如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证;
(3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算;
(4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的，要支付一定数额的违约金，那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前，协商一致。
2、办理程序：买方支付定金，并按照约定的方式提前还款，注销抵押
特别提示：本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方最好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。
(1)双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
(2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
(3)如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
方法二：办理转按揭手续
和上述方式不同的是，买方先到银行办理转按揭手续，分两种情况：一是同行转按，二是跨行转按，后者操作手续比较麻烦。
1、 提交材料及流程：
《购房抵押借款合同》原件
买方申请贷款的材料(如接收入证明、身份证等)
如银行审核同意，有关当事人签订《变更协议》
办理贷款保险变更手续
办理抵押登记变更手续
2、 买方凭贷款银行出具的还贷证明和贷款证明以及其它材料到交易中心办理二手房交易手续。
已赞过
已踩过<
2、在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。建议买卖双方在合同中约定以下内客：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续．贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。
3、购房者在签订合同之初一定要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介公司承诺在现有备件下购房者能获得贷款的，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
4、每月还款额度要量力而行。在申请个人住房贷款时，借款人应当对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入支出有所预测，避免出现无法足额还款的困境。
5、要妥当选择贷款银行。对借款人来说，如果购买的是二手房，就可以自行选择贷款银行。各贷款银行提供的服务品种不一样，收费标准也不一样，对借款人的要求也不尽相同，贷款额度和最长贷款期限也可能不同，借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。
6、要选择适合自己的还贷方式。目前主要有两种个人住房贷款还款方式：一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本全还款方式。前者每十月的月供相等，多还利率递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的支出。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体算采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。
7、向银行提供材料要真实。申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来讲，应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。因为如果借款人收入未达到一定水平，又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平，经银行调查证实借款人提供了虚假证明，就会使银行对其信任度大大降低，从而影响贷款的审批。
8、提供本人住址要准确，及时。借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单．遇到人民银行调整贷款利率，还可在年和收到银行寄出的调整利率通知。
9、每月还款要及时，避免罚息。对于借款人来说，,必须在每月约定的还款日期查看自己的账户上是否有足够的资金，防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息，同时，在银行留下不良的信用记录。
10、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么借款人公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款的额度也就为零，将申请不到公积金贷款。
11、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。不能足额还贷时可向银行提出延长贷款期。借款人在借款期限内偿还能力下降，还贷有困难时，可以向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就舍受理延长借款期限的申请，减少每月还款额。
12、贷款清偿后不要忘记撤销抵押借款人还清了全部贷款的本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区县的房地产交易中心撤销抵押。
1、您是否是继续贷款购买。
2、是否办理了委托公证。
3、卖方的房本是否已经在房地局核过档
如何产生的风险：
1、如果您需要贷款购买，那么在完成上述手续前您的贷款银行是否已经批贷，因为如果您的贷款申请不下来，就会出现帮卖家把贷款还了，自己交不上剩余尾款的情况。致使交易不能完成。如果是全款购房，这方面的担忧基本可以忽略了。如果还没有批贷，建议您先跟卖方商量，不先要还款，等您的贷款批下来在办理后续手续。
2、委托公证手续，是确保买方权益全的一个最好保证，你把20万转给卖方，自己又不参与还款，如果到时候卖方不配合您办理过户手续，您将如何处理？委托公证委托的事宜就是跟购买房屋权属有关的一切手续都委托给您或者第三方（中介机构）来办理，例如：房屋过户、房屋的买卖、代还款，代办解除抵押手续、代领房本等。有了这个公证在卖方不配合的时候，只要拿着公证书就可以在卖方不在场的情况下办理手续了。
3、因为有些房本有查封、冻结等情况（例如：卖方多次或长时间未还款，银行诉至法院，那么法院需要先查封卖方的房屋，等案件审理完结才能解冻。）。如果没有核档就不能排除查封、冻结等情况是否存在，存在上述情况的房屋是不能办理过户手续，不能办理过户手续对您来说可是灾难性的。
注：能想到的暂时就是这么多，还有就是中介跟您签的合同中，是怎么规定中介责任的，中介方式只是提供信息，撮合买卖交易？还是负责买卖过程中所有手续买卖双方的合法权益？
像你说的第三种情况，如果存在的话，卖方一次性还款给银行之后能拿到产证吗？
如果真的是银行申请查封的，在把利息和本金和罚息全部还清，银行撤诉后房产证是可以拿到的。可是如果房子不是银行申请查房的，就麻烦了！所以核档很重要，虽然这种情况很少发生，但是也不是完全不可能出现。
