Question

养老地产有哪些开发模式？

Answer 1

　　中国步入老龄化的一个地段，现代的养老地产的建设也越来越多了。养老建设的设计模式有很多种！我们远景设计研究院在针对现代养老地产的建设开发过程中问题，提出了15种开发模式。分为5大类！
　　第一类：与社区共同建设

　　模式1：专门建设综合型养老社区
　　综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
　　模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
　　一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
　　模式3：普通社区中配建各类养老产品
　　据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
　　模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
　　在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。
　　第二类：与相关设施并设

　　模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
　　目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

　　模式6：养老设施与幼儿园并设
　　养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。
　　第三类：与旅游或商业地产相结合

　　模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
　　与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。

　　模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
　　养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

　　模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。
　　第四类：与国际品牌接轨

　　模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施
　　目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。

　　模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
　　最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
　　第五类：其他方式转型

　　模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产
　　目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

　　模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
　　在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

　　模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产
　　在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
　　模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
　　可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。
　　以上我们远景设计研究院（四零零-零二三-二二零六）总结出来的养老地产的模式。但在这些模式中不是很适应中国国情，所以参考时请注意。楼上所说的三种是最为常规的三种。

Answer 2

　 国内目前养老地产主要分为三种开发模式：
　　1、“纯”养老——护理型纯养老模式
　　以会员制为主要经营模式，目标客群纯为养老客群。投入大量适老化配套及医疗看护人员，对开发商后期运营能力的要求较高。真正意义上的养老社区。
　　案例：亲和源
　　社区内宜老硬件配置完善，配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场、室外茶座、活动广场、门球场、舞蹈广场、功能活动区等一应俱全，满足各类老年人群需要；为老服务设置齐全，生活、健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需。
　　2、“假”养老——主打养老概念，开发休闲物业模式
　　冠以养老的概念，核心在于适老化的建筑设计及功能配套。缺乏先进设计理念、管理手段和配套设施，多数项目仅仅停留在利用养老概念来卖房阶段离真正完善的养老社区还差的很远。
　　案例：东方太阳城
　　该项目养老依托北京市庞大的养老客群基数，主打养老地产概念，与周边休闲别墅项目形成差异。养老概念名存实亡，更多的客群是注重性价比优势的中端休闲居住客群。
　　3、“复合”养老——休闲养老复合型模式
　　以打造“休闲、度假、养生”于一体的多元化新型生活方式为目标。核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假地及其休闲居家产品的产业化,实质是休闲社区兼养老功能。
　　案例：绿地21城孝贤坊
　　孝贤坊规划占地56万平方米，入住5000-10000户老人。主要以联排别墅、花园洋房、公寓为主。提供管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务等特色服务。
（ 来源：中国养老地产网）