Question

一个司法考试的问题

王丽有房屋1间，1995年7月20日，王丽与赵明签订了一份期限为2年的租赁合同，由赵明承租该房屋。同年10月8日，陈霞向王丽提出愿意购买该房屋，王丽将预出卖房屋的情况告诉了赵明，到12月18日赵明无任何答复，王丽遂与陈霞签订了买卖合同，将该房屋以5万元的价格卖给陈霞。陈霞随后支付了全部价款。在双方准备办理房产变更登记的前几天，赵明找到王丽，愿以6万元购买此房，王丽遂又与赵明签订了买卖合同，并当即办理了房产变更登记。不久，赵明以该房设定抵押向银行贷款。请回答1题至3题的问题。
1�就房屋租赁关系而言，下列表述正确的是：（）
A�该房为私房，王丽出租后，有权自由转让，无须通知承租人
B�房屋租金由王丽与赵明自愿协商决定，法律无最高数额限制
C�王丽将房屋卖给他人后，如新房主不愿继续出租，则新房主有权终止租赁合同
D�该合同既可以是书面形式，也可以是口头形式
2�就房屋买卖关系而言，下列表述正确的是：（）
A�因王丽已将房屋出租给赵明，王丽若卖房，应事先征得赵明的同意
B�因王丽、赵明已经办理房产登记，所以，即使王丽、陈霞的买卖合同在先，陈霞也无权主张对该房的所有权
C�因王丽、陈霞之间未办理房产登记，所以，王丽、陈霞的买卖合同无效
D�王丽与陈霞虽然签订了合同，但在未办理产权登记的情况下有权将房屋再卖给赵明，不属于无权处分
3�就房屋抵押关系而言，下列表述错误的是：（）
A�银行可以与赵明在抵押合同中约定，如到期赵明不能清偿债务，则房屋所有权移转给银行
B�在抵押合同中，如果未就该房屋占用范围内的土地使用权一同抵押，则土地使用权未抵押
C�赵明与银行可以协商将该房屋设定质押担保
D�若赵明欲将该房屋转让，须通知银行，否则转让行为无效

Answer 1

1题选B
理由：房屋出租后，房屋所有权人出卖房屋，需提前通知承租人，承租人在同等条件下拥有优先购买权。所以A错误。根据“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权转移，承租人可以在租赁合同期间继续承租该房屋，新房主无权解除租赁合同，所以C错误。根据我国合同法215条规定，租赁期限6个月以上的，应该采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。题干说明租赁合同是两年，所以必须采用书面形式，所以D错误。

2题选BD
理由：房屋出租后，房屋所有权人出卖房屋，需提前通知承租人，承租人在同等条件下拥有优先购买权，但无需征得承租人的同意，所以A错误。我国房屋买卖合同自签订之日成立生效，房屋所以权自登记之日转移，因王丽、陈霞之间未办理房产登记，所以房屋的所有权还没有转移给陈霞，但王丽、陈霞的买卖合同有效 ，陈霞可以向王丽主张违约责任，所以C错误。

3题选D。《担保法》《物全法》都有规定：抵押合同双方当事人不可以约定，到期不清偿债务，抵押物归债权人。如有这样的约定，这样的约定无效，抵押有效，仍然是到期债务不清偿，债权人就抵押物价值优先受偿，所以a错误。根据《城市房地产管理法》规定，在抵押合同中，如果抵押房屋，该房屋占用范围内的土地使用权一同抵押，所以b错误。根据《担保法》规定，质押的对象是动产和财产权利，房屋属于不动产，所以不可以设立质押，所以c错误。