Question

当前形势下商品房预售制度应该被取消吗?

Answer 1

现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。那么商品房预售制度是什么?有什么优缺点呢?商品房预售制度是否应该取消呢?
从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。
一、商品房预售是什么?
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。
商品房销售分为现房销售和期房销售。
期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业(简称“出卖人”)将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。
二、商品房预售制度的缺点
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。
商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。
三、商品房预售制度的风险规避
商品房预售制度具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。
《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
四、商品房预售制度是否要取消?
采用什么销售模式都不重要，重要的是要适合我国的国情。要研究买现房是不是符合大多数人的利益，有多少人能够买得起现房?其实要真正解决问题，除非金融体制深化改革。
自出台商品房预售制度之日起至今的十多年来，预售制为房地产市场的发展起到了切实的推动作用，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售已经成为房地产开发融资的重要手段，预售制有存在的必要。
我国的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这时如果取消了预售房制度，预测中国的开发商至少70%以上要在两年内死去，中国现在有6万家开发商，如果70%的房地产商死去，中国的房地产业会釜底抽薪。
商品房预售制度的风险让现在把一生心血付诸在一张图纸上的人感到不安，如果说房子是一种商品的话，那么这种商品已经承载了人们太多的希冀，它有时甚至是一家人一生心血的全部交付，没有人会对它的品质好坏掉以轻心。