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2015沈阳新房政对沈阳市放地产市场的影响

Answer 1

沈阳这边自己有什么新房政策不重要，关键是看国家新政策，现在是地方政府和地产商都在那边蹦高喊涨，但是房价早就高的不正常，所以我个人不建议现在买房，你去搜索一下《不动产登记暂行条例》仔细看看就应该明白了，我这有个文章跟你分享一下。

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2015年3月1日开始《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。
01、2014年对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；
02、家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；
03、家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；
04、取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；
05、所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。
06、家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。
于是：十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！原因如下：
一、对比古今中外房价，中国现在的房价处在最高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的，房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。
二、中国已经实施了十几年的“土地财政”政策。随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。
三、那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一，但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势，2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，人口的负增长当然会导致房屋需求减少，进而促使房价下降。
四、中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手，支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”，即“新人”的需要，可是由于国家的计划生育政策，使得“新人”的数量逐年减少，事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。
五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”，十年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈！
六、十年后，中国的老龄人口比例将达到25％，可能会有大量老年人住进老人院（“独一代”以一对四，无力照顾这些老人），老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。
有外媒报道称，无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄，如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
泡沫与否我们先不讨论，十年后最便宜的是不是房子，现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期，同时也是中国城镇化快速推进的过程。可以这么说，房地产的繁荣只是城镇化的表征。
中国的城市化问题经历了三大阶段：
第一个是限制城市化问题，大量人口在城镇集聚，带来了管理与经济支撑困难，于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。
第二个阶段是摆脱城市化思路，选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码，开辟了土地财政的新路径，在资本与土地双重推动下，中国房地产市场迅速成为社会焦点，一座座光鲜的城市拔地而起。
第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个：一个是打破束缚人口流动的户籍制度，一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题：推进城镇化是社会共识，问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。
在推进城镇化的过程中，我们收获了城镇的繁荣，高楼林立，马路宽敞，高铁越修越远。
但任何事情总是平衡的，负面风险也在集聚。
第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机，民间借贷利率普遍高达20%到30%，所涉金额高达93亿，且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城，就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资，但是，大量资本投入固定资产的时候，会导致其他资本缺乏，同时容易引起资产泡沫，泡沫破裂会降低不动产的价值，甚至某个环节资本循环中断，就会爆发大规模的债务危机。
这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题，中国问题更严重。原因很简单，政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨，挤出了很多实业和人口，在这种前提下，在这种前提下，很多地方大举借债，如果没有货币性超发，很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令，但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播，无法控制。因此，我们一再强调，不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。
第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次，这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额，大小官员为了政绩锦标赛，开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理，不能就地购买自己想买的房子，心理难以平衡。因此，大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止，维稳压力非常大。
问题出来后，维稳的主体往往是制造问题的官员，这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员，以掩盖问题和危机。这种逻辑能够让人觉得心服口服吗？
一些人总是说钉子户和刁民，问题是为什么信访压力这么大，社会不满情绪这么多，说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然，也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限，但整体上来说，问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然，随着制度不断完善，反腐力度不断加大，一些地方官员确实收敛很多。
我们只能说，房地产市场已经超越其本身的界限，变成了一个社会问题。
并不仅是房地产绑架了社会，而是社会绑架了房地产，这是房地产难以承受的。
如果这些基本机制没有得到根本修补，十年后可能不是房子便宜与否的问题，而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。
既然结果是这样，这次政府为什么会救市？
有一大批地方政府已经资不抵债无力偿还。审计署对全国地方债彻查的报告认为地方债相当严重，有一大批地方政府已经资不抵债，也没有能力偿还这样的债务。但是，以过去审计署那样的清查方式根本查不到。
根据调研，现在很多地方融资平台，每个县政府、地级市政府都有一个国有资产投资基金公司，这样的国有企业他可以设立N个子公司，在N个子公司下还可以设立N个孙公司，一代一代地设下去，在N代后它同样是全国性的企业。地方政府直接把地或资源拨到这样的企业里，由这个企业和银行勾结起来发行理财产品或者信托产品，最后把融到的资金又转给了地方政府来用。
这样的方式，按照审计署过去的方法是不用上报的，因为这个企业是按照《公司法》成立运作的企业，随时可以按照《公司法》破产，不是为地方政府融资直接搞的企业。因为地方通过变换手法操作，所以地方债现在相当严重。
目前的突出问题是地方债的发展速度相当快，而且没有停止的迹象，我们认为地方债泡沫最终会出问题，地方债最终是要还的。很多地方政府靠卖地，这样卖地卖下去肯定也会出社会问题，怎么样都会出问题，这个问题什么时候出事也是时点选择问题。
政府救市的动力是什么？
1.这次政府救市，又想乘着“买涨不买跌”的心理，再来忽悠我们的老百姓，中国人还是一群傻子。将会给房地产企业一个消化内存，把积压房产砖价格老百姓的绝佳机会。屡次收紧政策，救市，再收紧政策，再救市，让老百姓买房成本越来越高……
老百姓已经让政策吓怕了，这时候相关阶层趁机抛出：这次不买房，20年卖不了房，这次跟以往不同，这次纯粹是引诱老百姓购买，借机出货，这些XX阶层及鼓手太可恨了……
2.是反腐败高压之下，现在的不少官员，正是如同开发商一样，焦急地想要把房子抛掉，以免给自己带来巨大的麻烦，通过救市，把房产顺利变现洗白......
政府救市之下，老百姓买房的后果是什么？
1.开发商已经存在巨大的资金问题，随时可能出现跑路风险。过去一直依赖于银行和买房者的开发商，在市场的低迷之下遇到了麻烦，此时银行出现松绑，意图再拉进来一些买房者，好给开发商松点套。可惜已经陷入高利贷的开发商，又如何缓得过气，恐怕要死掉的并不少。如果不小心遇到这样的开发商，岂不是买房者的天大悲剧。
2.是楼市对于老百姓来说，永远还处在弱势的地位，业主的依法维权机制并没有什么保障。遇到房屋质量或敲诈等问题，仍然没有一个很好的解决途径。
3.是买了两套房，将来要交税怎么办？如今的央行为了救市，一鼓劲地引诱老百姓去买第二套房，如果将来房产税开征，又该要害多少人？谁来承担？难道说央行可以保证地说，将来不开征房产税。
政府救市，老百姓该怎么办？房地产泡沫几乎要破，老百姓只要坚持一年不买房，房地产泡沫就会破裂，房价就会真实触底，到时候，全中国最不缺的就是：房子......