Question

关于二手房的问题

前段日子通过中介看中了一套小户型的房子，但中介说这套房子房主没有产权证（已过户），要一次性付款，房主只是跟开发商签了合同，如果我们买的话，只需要找开发商改下合同即可，就是相当于买一手房，没有营业税等，只要交契税。跟开发商改过合同之后，并交完钱，他们会开具发票，我们就可以凭发票到房产中心办理房产证，并办理过户手续。我想问下，这个房子能不能买，如果能买，要注意什么？谢谢！

Answer 1

首先你要先确定房子的产权性质，是商品房还是经济适用房还是回迁房，回迁房又分为为成本价和经济适用房管理。
1、商品房：必须确定是否开发商可以给你更名字，如果中介和房主都说可以的话，那好，咱们在三方的买卖合同上把这一条签死，也就是说，你先交一部分定金，限定多少日之内去开发商更名，如更名不成功，属于中介或房主违约，按定金的双倍赔付给你，如更名成功，在更名成功当日付给房主全部尾款。更名成功的同时，开发商应把与原房主之间的买卖合同销毁，从新与你签署一份买卖合同，是有开发商公章的。如果不能更名的话，也可以购买，合同一样要签死，你可以预付给房主5%至90%的定金或购房款（看你们谈的结果），但是必须要扣留一部分房款，在合同里写上，自签订此买卖合同之日起，如房主不卖此房，将双倍返还给你所交付的钱数，如你不买此房，则你交的钱归房主所有，再写上房本下来以后，房主应及时通知你，并不得以任何理由推脱或不积极协助你办理一切过户手续，尾款于过户当日结清。如果这样的话，你除了契税，还需要交营业税和个人所得税。
2、回迁房：与商品房一样操作，就是在不能更名的情况下有点不一样，成本价的回迁房多了一项土地出让金；经济适用房管理的，多了一项综合地价款。
3、经济适用房：不管怎么操作都不会成功的，因为国家是不允许买卖的。
补充：经济适用房管理的房子和经济适用房是不一样的！
希望能帮到你！感觉不错的话希望采纳！祝：好运！

Answer 2

你这个要征收营业税。因你这是非普通住宅。差额征收营业税（成交价—房产证原价×5.6%）或
（国土局评估价—房产证原价×5.6%）
契税：是成交价或房产证原价的3%
个税有两种方式 二选一。
1 核定：国土局评估价或成交价×2%
2 核实：（国土局评估价或成交价—房产证原价—之前税费—合理费用（装修费用））×20%
这个有弹性的。
交易费：6元/平米
登记税：50元.
贴花：5元

Answer 3

这种情况不可信，有风险