Question

关于二手房买卖的问题

我要买一套121平米二手房，卖家是按揭买的，按揭15年，已还4年，还有11年，月供1060，卖主说银行还有9万，但按照1060的月供*12月*11年的话应该是还要还139920元，我目前以总价60万买下这套房子，我现在想把除了银行的按揭之外一次付给卖家，应该付多少？是60万减9万还是60万减139920万？银行贷款转到我名下由我来偿还。并且现在房子未满5年，如交易要交营业税，卖主说等明年满5年时再办过户，可以先给我办理公证，办理过户委托证明，请问委托过户证明可以在卖主不在的情况下我自己办理房屋过户么？需要如何办理哪些手续？需要多少费用？有无风险？
非常感激 在线等……
可能是我没写清楚，我的意思是房主在银行还有11年的按揭未付，月供1060，所以我算出来的是1060乘12月乘11年=139920万元，可房主却说是只有9万，（房主说的9万是没算利息的数字）我买房子时应该怎么算？我应付房主是60万的总房款 -139920万元后的46万元，还是付给他60万-他说的9万元后的51万？

我想知道的是我应该按总房款60万-实际的剩余贷款9万=51万给房主 还是按总房款60万-（按实际剩余贷款9万+11年的利息49920万）=46给房主

Answer 1

你好，复杂的算，你先60万减去他贷款的九万，就是还有51万，再51万－1060×12×11＝37，0080万,你意思是你花60万房子就是你的了，所以你该给人家370080元，再还贷款90000，再供11年，正好就是60万。注意贷款利息，到你交易那天去银行算好再从370080里减去，剩下的才是该给的。问题2，没满5年应该是经济使用房，你还得弄清楚到时候过户的手续费该谁出？问题3，办理公证，程序是，卖主亲自到场，有录像，写委托书是没问题的，如果没有房产证办不了公证，如果你一定要办，只有去律师事务所，找没有厉害关系的律师给你办公证，现在的卖主是夫妻两的，必须两人到位，因为是夫妻共同财产（千万注意）以后在卖主不在的情况下你自己过户，现在就要求卖主户口本和身份证复印件，委托书各做三份，公证处和你都有，到底行不行就要看，给你做公证的为你执行了。能做公证应该没风险。公证费用，请专业人士给公证录像，我做过是500块，总费用1000块。希望能帮到你

Answer 2

房主的贷款与你又没有关系，他这个房子卖60W，那么你就支付60W，再加上过户时需要的一些税费。

我不明白你这句话什么意思，“我想知道的是我应该按总房款60万-实际的剩余贷款9万=51万给房主 还是按总房款60万-（按实际剩余贷款9万+11年的利息49920万）=46给房主”

如果房主无法自行偿还银行贷款，那么你可以和房主商量由你来解押，而你解押的这部分钱也算是你房款的一部分。

另外，你上面说到房子现未满五年，需交纳营业税，准备做公证，待房子满了五年再过户。
我想告诉你的是，做公证是可以的，但是需要买家支付全款购买，然后留几万的尾款待过户当天再交给房主。

现在社会上好人多，坏人也有；再加上二手房交易自身信息、价格、专业信息的复杂性……，几十万的房子，为了以防万一，建议楼主还是找家中介公司代办，也花不了多少钱的，至少让自己买得安心嘛！

追问

我不明白你这句话什么意思，“我想知道的是我应该按总房款60万-实际的剩余贷款9万=51万给房主 还是按总房款60万-（按实际剩余贷款9万+11年的利息49920万）=46给房主”
原房主剩的11年按揭我想继续按揭

追答

您好，银行的按揭在很久以前的时候是可以转的。但是现在，不可以转了。

如果原房主无法偿还银行贷款将房产证取出，你们可以商量由你来解押取出在银行抵押着的房产证，然后再提供双方的一些按揭资料到银行办理按揭。等按揭审过了，就可以去房交所办理过户了。

由于在您的这个事情中涉及到解押、按揭等问题。我还是那句话，几十万的房子，劝找家中介公司代办比较安全。

追问

找中介了。。中介说可以转按揭，不知道是不是真的可以 说让我把按揭余款之外的钱给房主，，房主给我办理委托过户公证，说可以委托到我媳妇哪里，一年后我和我媳妇再去办理过户手续，不用原房主出面，不知道这样行不行？我怕中介骗我，先说的很简单，到时过户不是这样的 希望您能说说 房产证现在就在房主手里，

追答

银行的贷款没有还完房产证是不可能从银行里面拿出来的，如果证在手上，那就是说银行的贷款已经还完了，我现在都不知道房产证到底在不在业主手上？请你给我说详细点。

追问

现在只要按揭手续办好就可以拿到房产证了。
我现在买房子的房主也有房产证，他要价60万（包括银行的剩余按揭，月供1060 。要供11年）我现在属于二套购房，如果让房主付清余款，我再银行按揭，利息很高，所以我想继续接房主的原按揭自己交银行的剩余按揭款。我现在想知道的 我给他付的钱数怎么算？是60万减去银行查到的剩余贷款数。。 还是付给他60万减去（月供1060乘以12个月乘以11年）139920万元=46万

追答

我再详细地跟你说一下。

我打个比喻，比如说银行这边的评估价是4000的话：
那么：
60W -（所能贷到的钱+各种税费）=实际首付
其中，税费是到房管所去交的，是交给国家的。
银行所能贷到的钱是：银行的评估价*面积*70%
比如说，银行评4000的话，那么你能贷到：4000*121*70%=338800
而原房主卖的是60W，那么你的首付是：60W - 33.88W=26.12W

你在上面的回答中说到，房产证在房主手里，那么，你只需向房主首付26.12W就可以了。然后再由你向银行提出贷款，由银行把剩余部分打入原房主账上。你们双方就可以去房交所过户。交房后，然后你们双方的交易就截止了。由你每个月指定时间内向银行打钱，这就是月供。

我在第二次的回答中已经说到，现在银行已经不能转贷款了，银行能转贷款那是两三年前的事。
再说了，现在银行利率都是上浮，如果都用转贷款的方法，那银行岂不是亏大了？？银行怎么可能让自己吃亏呢？？

我真搞不明白，是中介跟你说了原房主的房产证在手上的吗？？既然房产证在手上，怎么会存在原业主有贷款这种事呢？？

Answer 3

去银行一查就知道还剩下多少了，不用那么麻烦的，税费一交，60万减去银行剩余贷款即可

追问

那银行剩余11按揭的利息我来支付么？

追答

你说的应该是转按揭的，目前有的城市不支持转按揭，剩下的11万的利息肯定有你出了，因为这11万已经算是你的按揭贷款了，要不银行怎么可能把这11万让你按揭贷款啊，除非你一次性付款！

Answer 4

贷款的房本在银行吧......你为啥要买这么复杂的二手房呢？全是危险隐患啊！

追问

房本在原房主手里

Answer 5