Question

法律求助，专业房产律师请进！！！

我看好一处楼盘，是新房，现房，毛坯房；不论位置，居住条件，房屋质量都很好，只是开发商没有销售许可，其土地为划拨土地；该楼盘为2期，开发商说是商品房，只是资金原因，未办理销售许可，如果要买的话，就签订内部认购书（合同），等手续下来后，按流程走，备案等等。
由于此种方式，已有很多人买房了，并在大张旗鼓的装修，我也非常看好这个楼盘，但也不敢出手。
请问：
1.将来若开发商没办理销售许可，其内部认购书（合同），有效吗？
2.开发商违约，在销售许可下来后，又卖给了其它人，违反合同，会给我违约金吗？
3.若开发商不办理销售许可，我能提出维权吗？
4.其土地出让金，会让我们业主自己出吗？
5.如果我买这房子，在法律上如何才能保证我的最大利益~~！

以上5个问题，非常困扰我，谢谢各位律师，法律人士的帮忙。最好能将相应的法律条款也附上，我也学习学习！
谢谢

Answer 1

1.无效。未经批准就进行销售的，违反国家法律是无效的。但是，合同中的赔偿和违约条款继续适用。

2.合同中的赔偿和违约条款继续适用。但是，一定要注意该公司的营业正常情况，否则，到时候诉讼赢了，但是对方跑路拿不到钱，还是自己吃亏。

3.故意阻止合同条件成就的，视为成就，但因为许可仍然未下来，因此，还是只能主张相应的违约赔偿责任。

4.如果合同没有约定，出让金一般是开发商出，但是最好在合同中加入相应的条款，保障自身的权利。

5.如果一定要买的话，建议由律师拟定买卖合同，并经过公证。如果对方能提供担保最好，但公司一般是不可能答应的。

Answer 2

划拨土地上建设的房产肯定不是商品房,不能直接上市流通。如果是经济实用房,是面向特定对象销售的。因此,需要你搞清楚后,分析能否购买。

Answer 3

内部认购书对内有效，开发商违约，且你已经履行协议，可以获得违约金。开发商不办理销售许可，可以提出维权。

Answer 4

1、不办理销售许可，你们的合同无效，开发商对你承担合同无效的违约责任，但你拿不到房屋产权证。
2、能否给你违约金取决于开发商的商业道德；
3、不办理销售许可，你们的合同无效；
4、土地出让金，羊毛出在羊身上；
5、办理产权的风险很大。

Answer 5

没有取得商品房预售许可证的，开发商是不能卖房子的，所以这个有风险的。
纵横法律网 苌勇律师