Question

购买二手房 租户不出去 如何处理？

2011年7月份看房并交定金开始办理过户手续，10月份过户完毕，过户后带着前业主去和租户通知卖房过户情况并要求合同期过后2012年1月2日由新业主入住。租户由09年12月至11年12月3日租赁合同到期。买卖房屋期间租户表示过对卖房的事情不满，但未曾表示要以同等价格购房。而现在却以优先购买权遭侵害将房屋紧锁，声称“钥匙在法院，法院把钥匙给谁谁就用这个房子”。此门市房的房证和土地证都已经过户到我名下，前业主已经去外地联系不到了。请问，我可以擅自打开锁头入住吗？里面的桌椅家具如何才能妥当处理？此事件可否请民警来协助处理？民警是否会找理由拒绝处理此事？租户说的已经上交法院的诉讼是否可信？约好4日见面，到时候我该如何主张我的权利？求各位帮助~！！新年快乐~！！
今天去法院看了他们的诉讼状，原告叫张X， 被告是前业主和我。而前业主和租户的合同签名明明是叫崔XX的签字 而且合同期限是2009年12月3日到2011年12月1日为2年。而诉讼状上写的是合同期5年。各位达人请回答我前面提出的问题！还有法院流程太复杂太慢 有没有更快的解决办法？

Answer 1

二手房购买后，关于租户的问题，最好双方协商处理（如退回房租，给违约金等）。如果租户不出去，是不能强行赶出的，因为《合同法》有规定（买卖不破租赁）。

1. 根据《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。

2. 另外《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

　

• 买卖不破租赁的法律规定：

1. 最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

2. 《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”；

3. 《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”； “房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”

4. 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

5. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释  第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房租赁合同租赁合同格式 租赁合同注意事项 住房租赁合同 厂房出租合同屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

   （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

   （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

   
   

Answer 2

持房、地产证到法院申请强制执行就可以了！法院不会支持请租户主张的。

Answer 3

晕，你完全可以找法院来的，最主要就是租户的租期到什么时候，如果是到期了，让他滚就可以了

Answer 4

1，不要擅自入住
2，书面协议，见面可以给对方时限搬离，这期间的可以要求对方支付租金
3，如果超过时间对方不搬离，可以向法院起诉，由法院执行，让原租户搬家
对方即使起诉也是起诉原房东，但已经过户了，房屋所有权属于你，但不要擅自进入，处置他人物品

追问

虽然没有做过书面协议，但是10月份已经带着前业主当面通知租户合同期满后搬走，我要入住。前业主已经离开去外地联系不上。我也不想闹到法院那么费神费力的，不能擅自进入的话 可否请民警协助处理？带着管片民警前去开锁？那物品该如何处理。。。。。。？？

追答

民警不会管这种事，这不是治安问题，是经济纠纷
协商不成只能起诉
能强行让原租户搬走的只有法院

Answer 5

首先在你这里，优先购买权是哟限制的，正如你提到的，对方没有表示同等条件下主张权利。再者，你现在已经是签订了一份有效合同，取得了房屋的所有权，对方的主张权利是不可以对抗你们已经签订的合同的。根据你房产证，你可以要求进住该房，因为你是所有权人。

追问

我有房产证 我向谁要求？法院流程太慢 如何才能尽快使用该房屋？

追答

我个人的意见是，你这里本质上不是一个经济纠纷的问题了，既然你有房产证，对方的强制上锁、不搬走。你可以主张对方的侵权行为，要求民警保护你正在被侵犯的财产权，在避免开锁、搬东西的时候产生什么讲不清的纠纷，你最好事前通知对方你的要求，限期搬离（找个见证人证明你已经通知了），到期仍不搬走的，你到公证处，邀请公证员、民警一同开锁、搬东西。你最好先知道对方住所，把东西搬过去给她，不然就提存吧。