Question

如何规避二手房交易风险？

Answer 1

购房法律风险主要存于三方面 　　1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。 　　2、标的房屋所存在的风险。此方面的风险主要有：（1）用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；（2）房屋权属存有争议；（3）房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；（4）房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；（5）房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；（6）已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；（7）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；（8）交易房屋存有质量问题。 　　3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。 　　签约时别忘对细节进行约定 　　1、注意交易房屋的权属情况。主要指审查交易房屋有无抵押、租赁或存在其他共有人。共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。 　　2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。实践中，绝大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，为防止不法中介故意抬高房价牟利，购买人应该充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下与出卖人直接协商房屋价款。此外，购买人要明确交易税费的承担，房屋附属设施的价款也应该明确。购买人对中介佣金应该明确约定，包括委托价格、服务内容、佣金数额及交易失败后佣金的退还等。 　　3、必须对付款方式进行明确、具体的约定。这是签订二手房买卖合同最为关键的一点。交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容，房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款，也必须在合同中明确约定。 　　4、注意对交房情况进行严格审查。交房时间的明确是清晰划分责任的关键，买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。 　　6、权利瑕疵担保条款。购买人可以要求出卖人对所出售的房屋无权利瑕疵做出担保，以尽最大努力维护自身的权利。 　　7、关于房屋其他瑕疵的约定，如凶宅等，可在合同中明确约定。

Answer 2

第一种情况，买家不可能卷款逃掉，只要是经过正规银行审批的贷款，必定有同意贷款书，一般会写明收款账户，收款账户是又业主方提供的，买家的借款是直接打到业主账户的。第二种情况，前提是你要见到同意贷款书才去交易过户，买家信用问题在出具同意贷款书钱就会解决，如果信用有问题的时出不了同意贷款书的。这两个问题不须要太担心，有银行在中间处理，如果是广州的，我还可以帮帮忙。