Question

房产的法律咨询

各位网友你们好，我准备买一套二手楼房，我以卖房者为中心叙述这件事
卖房者有房屋一套，手续齐全，但是此房屋的房产证并非他的名字，是他亲哥哥女儿的名字。他的亲哥哥于13年前过世，过世那年离婚，过世那年购房，那时亲哥哥女儿刚一岁。他的亲哥哥把报名购买的房子户主直接写到了他亲哥哥女儿名下。后来他侄女就跟他父亲（即他亲哥哥女儿的爷爷）生活在一起，和他嫂子没有任何联络了。他跟我说这个房子当时购买之时他也出钱了，现在虽说他侄女的法定监护人是他的父亲，但他也承担不少抚养侄女的事宜，房子现在的问题是他可以卖给我然后所有的手续都能给我然后我现在就能住进去，但是过不了户，因为未成年人没法过户（因为未成年人不能卖房，如果其监护人卖房得有医院的生病证明之类的。）他承诺的是现在把钱付清然后等几年后他侄女成年后可以过户，三证可以全给我，并且承诺如果到时候因为各种原因没有过户，那到时候我就不得不退房给他，他就赔偿我的装潢等相关费用并且退回买房款，我知道他从法律角度来说没有资格卖这房子，但是是一个朋友我无法拒绝，唯一担心的事情是到时候不论什么原因，房子我退了，但是他钱不还我。他说为了消除我的怀疑愿意用他岳父家的房产证等做抵押。
相当于我现在给钱，他把他侄女的房子和手续以及他岳父房子的手续给我，到他侄女成年与我过户就可以。
我询问过我们本地的一些律师，我觉得如果他不给我退钱，我就不给腾房子继续使用，但是我们本地的律师说的是到时候他侄女提起诉讼我，法院就会强制我腾房子，而我给付出的买房钱就得靠我自己去要去，而且说法院强制我腾房产生的费用法院不要，但是法院如果替我强制要钱还要收总金额百分之十五的费用，并且说法院可以一直拖着不给我要钱，会立马为了他侄女让我腾房，因为未成年人属于弱势群体，未成年人的司法保护凌驾于其他法律之上。
有两个问题我想问清楚
1，如何通过法律允许的途径购买到这房子，按他的意思，他出钱，并且他侄女也愿意，但我不想到时候产生问题，现在签订一个什么形式的合同，例如借款以房产做抵押之类的合同让他到时候就能过户就得了。
2，我就很不明白，如果这事到了法院，难道真的就是那律师说的，法律只给他侄女要房，不管给我要钱?我认为于情于理都说不过去，我并不是说不应该保护未成年人，但这样我不能理解，如果说法律只能强制遵守我无话可说。
十分感谢您，本身这个房子没有多少钱，也不是我想要占便宜，我是市场价购买，我在提问前想说清楚这点，我不是贪图小便宜才买的。
这个房子现在的情况，法律对这类交易的约束和解释，会出现的纠纷等等，我已经明了，我的问题是确定要买这个房子，怎么能在法律允许的情况下买上？即使我不是以买房为名义签订合同。
我自己是这么解决这个问题的办法有几个，先说一个看看您觉得可行吗。
我和卖房者签订借款合同，没利息，以其岳父的房产证作为抵押，他承诺还款期到用其侄女名下房产归还，并且其侄女与我办理过户等房产交易相关手续。如果不能用其侄女的房产还款，那就退还我当时给他的现金，而这现金并非买房款而是借给他的。如果连钱也还不上的话就处理他的抵押物（抵押物是怎么执行的我不了解）。不知是否可行？
第二个办法，签订这样的合同：卖房者承诺先收款，先居住，并承诺其侄女成年后办理过户手续，他说的他也出钱，也抚养侄女，侄女也没和母亲联系等，看起来是没问题，如果到时没过户成功，是否可以理解为他没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同，状告合同诈骗罪罪名？因为他说了这些我才决定购买。

Answer 1

这个房子等于说还是其侄女的房子。其侄女作为未成年人，他的叔叔是不能对其财产作出对其不利的处分。他侄女愿意也是无效的，因为她是未成年人。

Answer 2

看你这么多费劲的问题，接着又费劲的追问．看得头都大了！
　外面那么多商品房不买，为何要费尽心思去买一个产权不明，且属于无处分权的房子？
　请你把自己的真实用意说清楚！为什么非买不可？
　总之，不把真实用意说明白，别人的回答只能是隔靴搔痒！也浪费时间．
　真是费劲！！

追问

我是位法律的爱好者，在我身边能碰上这种未成年人房产交易而且非监护人交易的事情第一次，所以我想通过努力解决这个事情。
从心理，维权，制裁都可以有法可依，分三步走，都可以约束到卖方。
我认为只要不是真心想犯罪，就一定能在法律监管下交易，我确信我朋友不会欺骗，但我想我做的任何交易都可以受到法律的保护和监督。法律只会呆板的规定某某事情不能做，但律师就可以灵活运用法律使其变通后成功。

追答

就你！还爱好者？

Answer 3

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