Question

房产的法律咨询

各位网友你们好，我准备买一套二手楼房，我以卖房者为中心叙述这件事
卖房者有房屋一套，手续齐全，但是此房屋的房产证并非他的名字，是他亲哥哥女儿的名字。他的亲哥哥于13年前过世，过世那年离婚，过世那年购房，那时亲哥哥女儿刚一岁。他的亲哥哥把报名购买的房子户主直接写到了他亲哥哥女儿名下。后来他侄女就跟他父亲（即他亲哥哥女儿的爷爷）生活在一起，和他嫂子没有任何联络了。他跟我说这个房子当时购买之时他也出钱了，现在虽说他侄女的法定监护人是他的父亲，但他也承担不少抚养侄女的事宜，房子现在的问题是他可以卖给我然后所有的手续都能给我然后我现在就能住进去，但是过不了户，因为未成年人没法过户（因为未成年人不能卖房，如果其监护人卖房得有医院的生病证明之类的。）他承诺的是现在把钱付清然后等几年后他侄女成年后可以过户，三证可以全给我，并且承诺如果到时候因为各种原因没有过户，那到时候我就不得不退房给他，他就赔偿我的装潢等相关费用并且退回买房款，我知道他从法律角度来说没有资格卖这房子，但是是一个朋友我无法拒绝，唯一担心的事情是到时候不论什么原因，房子我退了，但是他钱不还我。他说为了消除我的怀疑愿意用他岳父家的房产证等做抵押。
相当于我现在给钱，他把他侄女的房子和手续以及他岳父房子的手续给我，到他侄女成年与我过户就可以。
我询问过我们本地的一些律师，我觉得如果他不给我退钱，我就不给腾房子继续使用，但是我们本地的律师说的是到时候他侄女提起诉讼我，法院就会强制我腾房子，而我给付出的买房钱就得靠我自己去要去，而且说法院强制我腾房产生的费用法院不要，但是法院如果替我强制要钱还要收总金额百分之十五的费用，并且说法院可以一直拖着不给我要钱，会立马为了他侄女让我腾房，因为未成年人属于弱势群体，未成年人的司法保护凌驾于其他法律之上。
有两个问题我想问清楚
1，如何通过法律允许的途径购买到这房子，按他的意思，他出钱，并且他侄女也愿意，但我不想到时候产生问题，现在签订一个什么形式的合同，例如借款以房产做抵押之类的合同让他到时候就能过户就得了。
2，我就很不明白，如果这事到了法院，难道真的就是那律师说的，法律只给他侄女要房，不管给我要钱?我认为于情于理都说不过去，我并不是说不应该保护未成年人，但这样我不能理解，如果说法律只能强制遵守我无话可说。
十分感谢您，本身这个房子没有多少钱，也不是我想要占便宜，我是市场价购买，我在提问前想说清楚这点，我不是贪图小便宜才买的。
这个房子现在的情况，法律对这类交易的约束和解释，会出现的纠纷等等，我已经明了，我的问题是确定要买这个房子，怎么能在法律允许的情况下买上？即使我不是以买房为名义签订合同。
我自己是这么解决这个问题的办法有几个，先说一个看看您觉得可行吗。
我和卖房者签订借款合同，没利息，以其岳父的房产证作为抵押，他承诺还款期到用其侄女名下房产归还，并且其侄女与我办理过户等房产交易相关手续。如果不能用其侄女的房产还款，那就退还我当时给他的现金，而这现金并非买房款而是借给他的。如果连钱也还不上的话就处理他的抵押物（抵押物是怎么执行的我不了解）。不知是否可行？
第二个办法，签订这样的合同：卖房者承诺先收款，先居住，并承诺其侄女成年后办理过户手续，他说的他也出钱，也抚养侄女，侄女也没和母亲联系等，看起来是没问题，如果到时没过户成功，是否可以理解为他没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同，状告合同诈骗罪罪名？因为他说了这些我才决定购买。

Answer 1

对于你第一个问题，至少你要得到业主（他侄女）的监护人的同意。也就是说，目前的卖房人是没有对这个房子进行处分权力的，和你达成的买卖合同无效。你要和他签署一份你出多少钱买的房子以及有些什么约定，该文件要得到业主监护人的签署见证。由于监护人有权力处分被监护人财产的权力，因此该约定是有效的。那么如果到他侄女满法定年龄不承认该买卖成立，告监护人侵权并要讨回房子的时候，你可凭当初的约定文件，讨回自己的合法权益。
对于你第二个问题，法院不是不管你的钱，而是属于两个案子。你要同时起诉你朋友（卖房人）违约欺诈，要求法院在判处你退房的同时，判处卖房人赔偿你的合法权益。
而事实上这里面你存在一个善意购买的情节，如果这一点得到法院认可，则你在退房的同时，业主应支付一定的赔偿金的。

追问

请看我的问题补充谢谢

追答

看了你的补充。
你还是没有明白我前面所说的内容。凡是非法定监护人都没有对被监护人的财产进行处分的权力，所进行的任何涉及该财产的交易、承诺均为无效。明白了吗？
所以，你只有和法定监护人进行交易并签署必要的、具有法律效力的文件才能够避免以后的纠纷。交易的理由建议为解决被监护人的生活、学习费用不足问题。

追问

我不怕纠纷，纠纷后可以有法可依的维权，如果维权失败可以使卖方受到制裁。如果纠纷后没有维权了，也没制裁了，那就是法律不能解决的事情了，因为法律不是万能的，而且人不要脸王法难治，其实就是我在碰到这么个事情的时候想一切都在法律的监管和维护下办理，就当是一个灵活运用法律的例子看看如何能办成功吧。

追答

如果你没有依据合法要求进行了交易极可能起纠纷。而在纠纷中你的诉求将不被法律保护。所以这不是怕不怕的问题，更不是纠纷后可以有法可依的维权问题。祝你顺利。

Answer 2

一．不管对方与你签任何合同，办理任何形式的担保；因房产证上不是他的名字，他将房子卖给你属于无权处分，房子无法过户给你．其侄女及监护人有权随时要求与你腾房．因此，你的权益无法得到法律的保护，一旦对方违约，你只能追究其违约责任．
二．房屋抵押以办理登记为要件，即去房产局在房产证上记载他项权利．否则虽然抵押合同成立，但抵押权并未设立．他用岳父家的房产证等做＂抵押＂，如果去房产局办理抵押登记的，你可以拥有抵押权，但一旦对方违约发生诉讼，若胜诉后申请执行时，虽然能查封但未必能拍卖．所以，他承诺用岳父的房产做抵押，最终你的权利能否实现存在不确定性．
三．至于其他的说法＂法律只给他侄女要房，不管给我要钱?＂，是没有法律依据的．本身是两个法律关系，一个是侵权一个违约，不能混为一谈．说白了就是，未经同意占有他人房子，属于无权占有，侵害了侄女的物权，权利人当然有权要求你停止侵害．你与他签订买卖合同，他无法按约定履行合同义务，应当承担违约责任，退还房款、采取补救措施或赔偿损失．与＂保护未成年人＂没有关系．
四．综上，房子不是一般商品，对于这样无法过户的房子，应谨慎对待．建议不要购买．

追问

请看我的问题补充谢谢

Answer 3

1房子主人现在多大？如果三年任为成年，肯定不能办理过户手续。即使房主成年了，她可以到法院起诉，让您归还房产，并赔偿损失。您的购房款，向朋友起诉，主张对方归还。
2 可以用对方岳父的房产抵押，并到房管局办理抵押登记，一旦对方违约，不还款，可以申请法院拍卖抵押的房产，如果其岳父只有一套房产，只能查封，不能拍卖，您自己三思而行。
参考 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
　第六条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

追问

首先请您看一下我的问题补充。我的想法是要买成房屋并且用变通后法律手段约束他。
是否即使和他签订的是借款合同，不涉及房屋买卖，如果用其岳父的房产做抵押，即使法院判决他违约也仅是查封？那我想多问一下，如果查封了后，他岳父继续居住，例如人家也不撕封条，从墙上走也行（呵呵），是否有人监管查封过的房产不被这样使用，如果没有监管，是否还得我去再次上告，不论是监管还是上告后，他和其岳父会受到怎么样的法律制裁？

追答

已经告诉的您很明白了 法律是最低的道德底线 ，不是万能的。您自己决定。

追问

我是位法律的爱好者，在我身边能碰上这种未成年人房产交易而且非监护人交易的事情第一次，所以我想通过努力解决这个事情。
用法律途径约束卖方心理，使其不敢违约，如果卖方敢于违约，用法律途径维护合法权益，如果合法权益无法维护，使其受到法律制裁。
我并非要跃过道德底线，是想在底线之上办成这件直接办不成的事情，法律不应该仅仅是制约，应该变通的灵活运用法律，来促成符合道德的，不会损害国家和他人利益的任何交易。

追答

原来如此 ，可以按您的说法操作，但只要以后结果如何，无法预测。

Answer 4

先回答你第2个问题，法院先保障物权。。。就是侄女的房子，房子谁有房产证归谁。。。因为你没有过户没房产证，所以你没有拥有房子的物权，你仅拥有对你朋友的债权。。。假如到时候出现变故的话，这房子你肯定是要腾出来给侄女。。。你必须搬出来，你只能要求对你朋友债权（算是违约吧）。。。法院也帮你要钱的。。。但正如你说的，法院如果替你强制要钱还要收总金额百分之十五的费用。。。
至于第一个问题，很难办。。。最好别买没房产证的房子。。。

追问

请看我的问题补充谢谢

追答

可以。。。执行抵押物的话，也是把抵押物卖了给你钱。。。这个方法还是比较不错的。。。

Answer 5

如果你的顾虑多最好还是别买了，因为即是你们签订了合同也属于无效合同。这个买卖争议太多：1.是否是夫妻共有财产？2.房产权证所有人不具有完全民事行为能力，别人代签的合同不具有法律效力，公证处也不会给你做买卖公正的。
所以最好还是不要买了。