Question

购房过程中交完定金后悔了，定金还能退吗？

Answer 1

能退。
      一些接触过一点法律知识(xue yi bu jing)的同学说，不能退，因为这是定金，不是订金，违约要没收。这样想是因为没有厘清里面的法律关系，这里有两个合同，您注意到了吗?
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      首先，明确一个概念。预约合同，是为了签订本约合同而签订的临时性(暂时性)合同，其效力具有阶段性。当订立本约合同时，预约合同的目的已经实现，预约合同的效力终止;预约合同还可以通过适用定金罚则而解除。
      房产认购书属于预约合同，一般包括以下内容:1、房屋基本信息:坐落位置、面积等; 2、房屋价格; 3、定金条款; 4、协商签订房屋买卖合同的期限，即设定一个较短的期限来约束认购人前来进一步协商签订期房预售或现房出售合同。
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      认购书签订后，购房人必须履行认购书条款所规定的义务。那么，认购人在签订认购书后，是否就意味着必须与开发商签订预售合同或出售合同呢?如果将来未签订预售合同或出售合同，购房人是否承担违约责任，即没收定金?
      最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，对此作了较为明确的规定:
      出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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      如何适用呢?具体分析如下:
      1、如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约责任，没收定金。
      2、如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商，但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约，应返还定金。因为，认购书的条款一般较为简单，并未涵盖购房人所关心的全部事项;假如双方存在分歧，无法达成合意的内容恰恰是这些事项，则对认购人而言也并不意味着违约。其理由很简单，合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础之上，未能协商一致而签订预售或出售合同的情形，对于认购书双方当事人而言均不存在违约行为，无须承担违约责任。
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      贴一段已有的判决供参考:
      “认购合同是独立的合同，是出卖人与买受人为约定将来订立商品房买卖合同而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。当事人在认购合同中约定定金，用以担保将来签订商品房买卖合同的，该定金为商品房买卖合同的立约定金。
      当事人一方违反认购合同约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金罚则承担责任。如当事人双方均无违约行为，只是就商品房买卖合同具体条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人应当返还定金。
      本案中，原、被告系就商品房买卖合同的具体条款及交付款项和签名的先后顺序协商不一致，最终导致原、被告双方未能签订商品房买卖合同，故被告应当向原告返还其已经交付的定金30000元。”
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      PS:走诉讼程序是最后的办法，如果操作得当，可能不需要走到诉讼这一步，即可拿回定金，具体请咨询当地律师。
      20171031再次提醒:专业的事交给专业的人。已经有朋友，因事前没有咨询，也没有请律师而血本无归。本文提供了解决思路，但不同的人有不同的情况，具体细节出错，可能导致满盘皆输的结果，请谨慎驾驶。
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