Question

资产评估：根据资料计算土地使用权价格

某公司于2000年11月以有偿方式取得A地块50年使用权,并于2001年11月在此地上建成建筑物B,当时造价为1200元每平方米,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元每平方米,残值率为百分之十,A地块面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元每平方米,土地及房屋 还原利率分别为百分之五和百分之六,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元建筑每平方米,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的百分之四,年维修费为重置价的百分之二,年保险费为重置价的百分之零点二。试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)

Answer 1

(1)选定方法 收益法
(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)计算总费用
①年管理费=486,000*3.5%=17,010
②年维修费=2500*900*1.5%=33,750
③年税金 =20*900=18,000
④年保险费=2500*900*0.2%=4500
年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)计算房地产的纯收益
房地产纯收益=486,000-73,260=412,740
(5)计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6) 计算土地的纯收益
土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益
=412,740-165,000=247,470
(7)计算土地使用权价值
首先剩余的使用年期为50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)