Question

合同法案例分析

某房地产开发公司(以下称甲方)与某物资公司(以下称乙方)签订了一份房屋租赁合同，合同主要条款如下： 第一条 甲方将一楼所有房屋出租给乙方。租赁期限为10年，自1993年1月1日起至2003年1月1日止。前五年每年租金60万元，从第六年起，每年增加3％。 第二条 乙方每年1月10日前向甲方支付该年度总租金额的一半，然后在7月10日前付清另一半。 第三条 在本合同签字后3日起10日内，乙方向甲方预付半年租金。此笔款项交付之日起10日内，甲方将出租房屋全部交付乙方使用。 第四条 乙方在承租期间，所使用的煤、电、水计表核算，冷暖气费按平方米计算，由甲方按月收费。 第五条 房屋内部设施的维修由乙方负责维修，房屋的维修保养由甲方负责。 第六条 乙方逾期支付租金，每逾期一日就按年租金额的万份之三罚款，如有一方无故提前终止合同，将按末完成的租期部分应付租金的10％罚款。 第七条 双方发生争议应协商解决，协商不成的，任何一方均可向市仲裁委员会申请仲裁。 合同签订后，乙方向法律顾问咨询，发现合同内容不完备，要求重签合同。 [案情焦点]：(l)合同是否有效?(2)能否补救及双方如何协商签订合同补充条款？

Answer 1

一、合同是有效的，不完备但是具备了租赁合同成立的条款，可以有效成立。对于不完备的部分，当事人可以订立补充协议。
二、可以补充的条款主要有：甲方和乙方解除合同的情形，乙方逾期不交付租金达30日以上的、乙方未经甲方同意转租的等情形，甲方可以解除合同；乙可以解除合同的情形，如甲提供的租赁物不符合约定等，可以解除合同。不可抗力等情形双方都可以解除合同。
三、将10%的罚款改成违约金。
四、乙方的义务：主要有按照使用用途使用房屋，不能进行违法活动，不能存储危险物质，不能有侵犯相邻权的行为，保护租赁物的义务等。

Answer 2

该合同是依法生效的。

Answer 3

有效
可以协商变更合同内容，或者补充协议。