Question

买房子先付完首付款,然后银行已经放款,才签购房合同，我签完字了，但是开发商还没有给我一份购房合同?

我在长春宇都和源买的房子，先付了两万定金，然后又付完首付款,才去银行办理贷款，银行已经放款,才通知我去签购房合同，我签完字了，但是开发商还没有给我一份购房合同,这个流程合理吗？什么时候把我的那份合同给我？

Answer 1

如果你买的是期房，在选订房源后先交纳订金，对方会给您收据。之后通知你付首付并办理银行按揭手续，这个时候开发商会让你签预售合同，如果是现房则是买卖合同。在合同中双方履行的义务都在上面包括违约程序等等用来制约双方保证双方合法权益的。你必须在合同上签字另外由出售方（开发商）盖章。你需要签4本（一本是由你保留，一本是银行做贷款时要用得，一本是过户时需要，还有一本留底）。所以没有购房合同是不合理的，你买了房子连合同都没有，产证也没有那我请问你用什么来保证你自己的权益？

追问

是期房，我这只有贷款合同和收据，他说要拿去办理一些手续，也还没通知我交契税，说办完手续 把合同和发票一起给我，这有准儿吗？而且我觉得他这个流程和好多售楼的都不同，但是我在交钱时看了他的五证，都有

追答

贷款合同是银行给你的，预售合同是开放商给你的，银行办理贷款需要有上下家的材料，所谓上家材料指的就是开放商（五证），开发商有指定的开发贷，这些材料他们都有，接下来就是你的材料，其中包括了银行的贷款合同（这个是你和银行发生的关系需要你签署）另外是预售合同（表明你与开发商真实的发生买卖）这个是给银行做抵押用得。所以你手上有几样东西是不能少的；订金收据、贷款合同、预售合同、契税单收据及过户后的产证。
按正常流程来说银行如果放款了，那么你契税肯定之前就要交掉了，不然是不能做抵押的。除非你费用交多了他们直接扣了。你如果不放心你可以问给你贷款的银行现在进入什么程序，如果缺东西或者有问题银行是绝对不可能放款的，毕竟银行怎么会平白无故的借你钱呢，如果贷款流程上有问题，银行还担心你会不会付钱呢怎么可能断然的批给你贷款呢，你说对吧。

追问

银行放款证明我买的房子已经备案了吗？问题是我现在没有拿到购房合同，开发商需要拿着合同去办理什么？什么时候我能拿到合同？

追答

开发商的指定银行有个好处就是审批快放款快，为了保证开发商的资金回笼，但是开发贷只做干净的单子，有问题的单子银行是不接的怕有风险。因为你资金不够所以首付打完后需要靠银行借给你钱然后放款下来的费用直接打给开发商，你开始支付银行本金和利息。现在开发商拿着你的合同没有用，过户时必须要有预售合同（上面有你支付的费用）贷款合同和订金收据，这3样东西的金额相加等于你的购房总金额后方能过户，然后支付契税。过户完后银行会拿到一个收件收据，为了拿它证的，它证就是你这房子的抵押物要交给银行的，银行收到后方能房款，而你的产证也是拿它证的时候一起拿的，但是你是期房，房屋的结构还没封顶验收报告也没出来，所以产证你是拿不到的，但是你预售合同肯定是有的。预售合同里有房屋的总价，具体地址，层高，总价，结构图以及违约条款还有其他事项（写清楚你支付多少首付银行支付多少等等）所以预售合同是你的保障，而贷款合同你拿到了只不过告知你银行贷款已经批下，金额是多少，利率是多少，等额本息还是等额本金之类的。

Answer 2

我估计是他有什么细节工作没做好！ 你们签的私下合同 不给你是防止你拿证据告它。

银行能贷款 就不会有问题 你真想要那房的话 就再等等好了。

Answer 3

1、合理。
2、等办完备案。

Answer 4

首先，关于未备案购房合同的效力，要根据不同情况进行分析：
第一， 有约定从约定。若您与开发商签订的合同中明确约定将登记备案作为合同生效条件，此时如果因为合同未备案而引发争议，您可以根据该约定主张合同无效。但若合同一方已经履行了主要义务，另一方也接受该等履行，那就不能主张合同无效了。
第二， 无约定从法定。根据《合同法》第32条及第44条之规定，采用书面形式订立合同的，自合同各方签字或签章时合同成立，而依法成立的合同，自成立时即生效；特殊情况下，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，按照相关规定办理。而目前我国没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故购房合同在您与开发商签字盖章以后就生效了。合同生效后，再以购房合同没有办理备案手续为由要求确认合同无效，法院是不予支持的。
其次，关于房屋价格变动对合同履行的影响，同样的，如果合同中有相关约定，您可以要求按照约定进行处理；如果双方无相关约定，且没有其他法定事由，双方均应当全面履行义务，不得擅自变更合同。