成本逼近法的估价步骤
首先要判断待估土地是否适用成本逼近法,如果适用,即可按以下步骤进行评估:
(1)确定土地取得费。土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而发生的各项客观费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,主是为取得城镇国有土地而发生的拆迁安置费用。各项费用以当地正在执行的征地标准和实际发生的客观费用来确定。
(2)确定土地开发费。土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用;宗地红线内的土地开发费用主要指宗地内的设施配套费用和土地平整费用。根据评估目的不同,宗地内的土地开发费用内容也不同,如土地出让价格评估,一般只考虑宗地内土地平整费用,甚至土地平整费用也不计入;但在土地抵押评估中,一般可以将宗地内设施配套费周和土地平整费用一并计入。
(3)确定各项税费、利息和利润。征地过程中发生的税费一般有:占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费;占用菜地的新菜地开发建设基金;征地管理费;政府规定的教育基金及其他有关税费。
房屋拆迁过程中发生的税费一般有:房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;政府规定的其他有关税费。
利息是土地投资资金的时间价值,土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率可根据同期银行不同年期贷款利息率来确定。
利润是对土地投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。
(4)确定土地成本价格。土地取得费、土地开发费、税费、利息及利润之和,就是土地的成本价格。
(5)确定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。
(6)价格修正,确定价格。在运用成本逼近法公式初步评估出待估宗地价格后,由于所选用的成本均为待估宗地所在区域的平均成本,因此,还应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正;同时,还由于成本价格一般不考虑土地使用年期,它是对土地无限年使用进行的投资,因此,一般还应根据具体情况进行使用年期修正,最后确定价格。
是否进行年期修正要具体分析:1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正；2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；3)当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用年期修正。
