Question

房地产公司账务处理的问题

我公司出资金，a公司出土地和资金，以a公司的名义建房。建成的房屋也由a公司销售，我方只是在项目完成后收取一定的现金作为收入，不涉及房屋方面的交易。请问我方应该如何进行账务处理？还用上缴营业税吗？这部分收入是作为营业外收入还是作为营业收入？

Answer 1

您好：您的问题带有普遍性，很多企业财务人员对这种业务感觉无从下手。
一般来说，这种合作方式下，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税都体现在
a公司的账面上，项目结束后你们收到的钱其实是税后的。
由于你们公司是房地产公司，这种业务实际上也属于房地产开发业务（合作开发），所以作为营业外收入不合适。如果计入其他业务收入，涉及你们公司是否需要再上营业税、企业所得税问题。
如果作为收到投资收益处理，那就需要区分股权性投资还是债权性投资。
股权性投资由于没有成立项目公司，所以没有工商登记为依据。
债权性投资，按照目前税法需要就利息部分缴纳营业税。
这种事主要是地税管，各地地税对这种业务的理解可能不同地方税务机关有不同看法。
所以，建议和主管税务机关进行沟通。
只要税确定下来，会计处理好办。

追问

谢谢您的答案，非常感谢，让我觉得有点方向了。那么请问您，如果按照利息部分上缴营业税，税率是多少呀？比如我们投资1500万，条件是第一年给我们100万的利润，第二年项目完成后再给我们100万的利润。这样我们需要上缴的营业税和所得税是多少？这笔账务都要入到其他业务收入或成本上吧？

追答

按照目前税法，借款利息适用5%营业税率。
投资1500万，收回1700万，应就200万按照5%上营业税，
相应的城建税、教育费附加也是免不了的。
200万属于投资收益，扣除流转税后计入年度应纳税所得额。

Answer 2

如果日后完成收取的现金是按百分比分红，承担风险的话，按投资收益计算。
如果完成后的收入是固定收益的话，按借款利息算。