我眼里的房地产这个问题应该从哪几个方面开始回答?
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在这个世界上，任何事情都有三面性：你看到的一面、我看到的一面，还有事情真相的一面。
所以，即使是我们亲眼所见、亲耳所闻的一些事情，它也未必就是事实的真相，比如，最近大家最为关注的“楼市回暖”。
从3月中旬到4月初，我想大家应该看了不少楼市回暖的新闻吧？售楼部人气爆棚的视频或图片，朋友圈随处可见，比如我自己就发过“增城某盘，购房者为买房，不惜通宵排队”的新闻。
© 点击图片可查看原文
不可否认，有些楼盘的确人气十足，出现通宵排队买房现象，但是，这真的就能代表楼市回暖了吗？我看未必！
1
从成交数据来看
很多人说，3月楼市回暖了，然后，用的是2月份网签数据来做对比，其实二娃想说，对比不应该看往年3月的数据吗？2月刚好过年，数据当然差，三月一网签多，自然就大涨了嘛！所以，这必然是个伪命题。
二娃去中指院查询了一下发现，2019年1月至2019年3月，广州一手房网签套数的确有很大增长，比2月足足多出了1620套，查询结果如下：
不过，若将其和往年3月的成交数据进行对比，你便可以发现，其实今年3月算不上火爆，只能说成绩还行，不信，看下图！
2
从房企2019年业绩目标来看
那么，2019年楼市走向究竟如何？其实，我们除了可以通过查看成交数据寻找答案外，从各大房企2019年的业绩目标中，也能看出蛛丝马迹。
从上图可以发现，这些上市标杆房企在制定2019年业绩目标时，相对保守，增长幅度皆在40%以下，超过30%的仅有一家，大部分房企业绩目标增幅仅为15%-20%左右。
可以看出，房企对2019年的楼市并不看好，也没有多少信心。
3
从房企大鳄发言来看
3月13日，二娃去香港，参加了时代中国2018年业绩发布，现场有记者向时代中国董事会主席岑钊雄提问：2019年时代销售业绩目标是多少？
岑钊雄：750亿。
记者：去年时代就提到了，要进军1000亿房企行列，2020年能否进入千亿房企行列？
岑钊雄打趣的回答：去年我们目标为550亿，今年我们做到了606亿，超额完成，那2019年我们目标为750亿，可能最后完成约800亿，那四舍五入的话，我们也差不多有千亿了嘛！
© 时代中国董事会主席岑钊雄
虽然岑总用幽默风趣的方式回答了这个问题，但从他的回答中也能看出，他对楼市行情并没有很大信心，业绩目标制定得也相对保守。
同样，在融创2018年业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌被记者问及“如何看待房地产市场”时，他说：“现在政策有放松迹象，但是政府限价等政策大幅放松的可能性不大，稳房价还是政府核心诉求，我们对于2019年不能太乐观，政策放松不会像想象的那么有力度。”
© 发布会现场照片
而在万科2019年目标与行动沟通会上，郁亮发表了以下言论：2019年我们为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？我想从三个方面来谈：首先从宏观层面来看，有两个问题对我们影响特别大。第一是经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底。昨天公布的社会商品零售总额增幅8.1%。这是历史最低点，经济下行压力加大，并不是我们自己的判断。2016年《人民日报》权威人士指出：“我国经济下行压力并未消除。综合判断，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。今后几年，总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，经济增长不可能像以前那样，一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长”。（摘自万科周刊）
© 郁亮发表讲话
从郁亮的发言可以看出，在经济下行之下，楼市不可能一两年就能马上升温，它需要一个过程，而在这个过程中，基本走向将是“L”型，也就是说，未来1-2年将以平稳为主。
4
从专家观点来看
那么，2019年房价究竟是涨还是跌呢？说到这里，二娃觉得，经济学家马光远的一个观点，倒是一个不错的参考。
他说，未来中国的房地产发展，最终取决人口的变化，人口是所有资产价格变量中最重要的！
© 图片来源于网络
他表示，中国不是所有的房子都可以赚钱，所有的房子都可以赚钱的时代已经结束了，如果讲区域的话，珠三角、京津冀、沪宁杭是中国城镇化过程中的重点，也是中国房价支撑的地方，因为有人！
他还说，中国的房价什么时候会下降？就是人口下降的时候！如果你们不希望房价下跌，那就多生孩子！这样房地产才有希望！
既然如此，我们国家目前出生率又是如何呢？我们来看一张图。
© 图片来源于国民经略
如上图所示，目前全国内地各省市均出现出生率下跌现象，按照马光远的观点来看，人口在不断下降，房价上涨也就失去了支撑的条件。
综合以上各种现象来看，二娃个人认为，短期内楼市不可能升温，房价也不可能一下子涨起来，2019年广州房价基本以稳为主，由于成本提高，部分盘或有微涨趋势，但2019年一整年都是刚需购房者买房的好时机。
所以，即使是我们亲眼所见、亲耳所闻的一些事情，它也未必就是事实的真相，比如，最近大家最为关注的“楼市回暖”。
从3月中旬到4月初，我想大家应该看了不少楼市回暖的新闻吧？售楼部人气爆棚的视频或图片，朋友圈随处可见，比如我自己就发过“增城某盘，购房者为买房，不惜通宵排队”的新闻。
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不可否认，有些楼盘的确人气十足，出现通宵排队买房现象，但是，这真的就能代表楼市回暖了吗？我看未必！
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从成交数据来看
很多人说，3月楼市回暖了，然后，用的是2月份网签数据来做对比，其实二娃想说，对比不应该看往年3月的数据吗？2月刚好过年，数据当然差，三月一网签多，自然就大涨了嘛！所以，这必然是个伪命题。
二娃去中指院查询了一下发现，2019年1月至2019年3月，广州一手房网签套数的确有很大增长，比2月足足多出了1620套，查询结果如下：
不过，若将其和往年3月的成交数据进行对比，你便可以发现，其实今年3月算不上火爆，只能说成绩还行，不信，看下图！
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从房企2019年业绩目标来看
那么，2019年楼市走向究竟如何？其实，我们除了可以通过查看成交数据寻找答案外，从各大房企2019年的业绩目标中，也能看出蛛丝马迹。
从上图可以发现，这些上市标杆房企在制定2019年业绩目标时，相对保守，增长幅度皆在40%以下，超过30%的仅有一家，大部分房企业绩目标增幅仅为15%-20%左右。
可以看出，房企对2019年的楼市并不看好，也没有多少信心。
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从房企大鳄发言来看
3月13日，二娃去香港，参加了时代中国2018年业绩发布，现场有记者向时代中国董事会主席岑钊雄提问：2019年时代销售业绩目标是多少？
岑钊雄：750亿。
记者：去年时代就提到了，要进军1000亿房企行列，2020年能否进入千亿房企行列？
岑钊雄打趣的回答：去年我们目标为550亿，今年我们做到了606亿，超额完成，那2019年我们目标为750亿，可能最后完成约800亿，那四舍五入的话，我们也差不多有千亿了嘛！
© 时代中国董事会主席岑钊雄
虽然岑总用幽默风趣的方式回答了这个问题，但从他的回答中也能看出，他对楼市行情并没有很大信心，业绩目标制定得也相对保守。
同样，在融创2018年业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌被记者问及“如何看待房地产市场”时，他说：“现在政策有放松迹象，但是政府限价等政策大幅放松的可能性不大，稳房价还是政府核心诉求，我们对于2019年不能太乐观，政策放松不会像想象的那么有力度。”
© 发布会现场照片
而在万科2019年目标与行动沟通会上，郁亮发表了以下言论：2019年我们为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？我想从三个方面来谈：首先从宏观层面来看，有两个问题对我们影响特别大。第一是经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底。昨天公布的社会商品零售总额增幅8.1%。这是历史最低点，经济下行压力加大，并不是我们自己的判断。2016年《人民日报》权威人士指出：“我国经济下行压力并未消除。综合判断，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。今后几年，总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，经济增长不可能像以前那样，一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长”。（摘自万科周刊）
© 郁亮发表讲话
从郁亮的发言可以看出，在经济下行之下，楼市不可能一两年就能马上升温，它需要一个过程，而在这个过程中，基本走向将是“L”型，也就是说，未来1-2年将以平稳为主。
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从专家观点来看
那么，2019年房价究竟是涨还是跌呢？说到这里，二娃觉得，经济学家马光远的一个观点，倒是一个不错的参考。
他说，未来中国的房地产发展，最终取决人口的变化，人口是所有资产价格变量中最重要的！
© 图片来源于网络
他表示，中国不是所有的房子都可以赚钱，所有的房子都可以赚钱的时代已经结束了，如果讲区域的话，珠三角、京津冀、沪宁杭是中国城镇化过程中的重点，也是中国房价支撑的地方，因为有人！
他还说，中国的房价什么时候会下降？就是人口下降的时候！如果你们不希望房价下跌，那就多生孩子！这样房地产才有希望！
既然如此，我们国家目前出生率又是如何呢？我们来看一张图。
© 图片来源于国民经略
如上图所示，目前全国内地各省市均出现出生率下跌现象，按照马光远的观点来看，人口在不断下降，房价上涨也就失去了支撑的条件。
综合以上各种现象来看，二娃个人认为，短期内楼市不可能升温，房价也不可能一下子涨起来，2019年广州房价基本以稳为主，由于成本提高，部分盘或有微涨趋势，但2019年一整年都是刚需购房者买房的好时机。
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