物业真的有必要吗？
不过，处于不断提升阶段的物业行业，似乎绝大多数并不能做到让业主满意，而且近年来，“取消物业”的呼声更是一浪高过一浪。主要原因是，业主觉得物业的服务和自己支付的费用完全不匹配。更有甚者觉得，物业是业主集体花钱请来的，但是他们却更像是整个小区的主人。不仅不作为，而且还长期对业主颐指气使、不看在眼里。
第一点，小区是否需要物业？这是一个好问题，但不是一个准确的问题。我们首先要厘清的是提问中“物业”一词的概念。“物业”和“物业企业“是不一样的。前者是一种针对建筑物的保养活动的总称，后者是从事该类活动的企业的说法。问题中的“物业”一词应当是指“物业企业”。
第二点，物业企业不是必需的。实际上，我国“物业企业”的历史发展仅仅有近三十年左右，而物业企业服务这个行业发展到现在，是基于各种因素，比如说客观需求，历史发展，法律政策，各方博弈等综合作用的结果，这使得我们虽然对物业这个行业不慎认同，但又不得不暂时接受，这也是提主提出：为什么要有物业（企业）这一问题的原因。
第三点，从客观上讲，建筑物只要存在必然存在两类活动，一类是对建筑物的使用，另一类是对建筑物的保养。”用“和”修“一体两面，构成了建筑物存续期间内所有者以其为客体发生行为的主要内容。
第四点，对建筑物的利用发展是从简单到复杂的。从独门独户的小房子自用自修，到上下合用，再到多户共居，再到高度复合型的高层建筑，”用“和”修“的难度是呈几何级上涨。而谁来用，谁来修，关键是如何厘清共用建筑物各方的责任。
第五点，解决共用各方责任的方法，是通过区分各房屋使用人的权利和义务范围来实现的。这是通过数千年的实践经验和理论发展所建立起来的”区分所有权“制度。原因在于，对房屋的利用是一种私权利行为，同时义务也由私人承担。
第六点，根据各国一般策略及由我国物权法所确立的建筑物区分所有权制度，建筑物共管的模式如下图：
（一）首先明确专有与共有，如图所示：
N.1，单个业主仅仅对自己的专有部分行使权力，承担义务。故专有部分内的物业问题不归物业企业管理，权责自负，但一般认为行使权力不得损害其他专有及共有部分所有人的利益。
N.2，共有部分归所有业主共有，由业主成立业主组织行权。
一个物业区域一般要经历三个阶段，即：
第一阶段：分散而无序的业主，只能行使专有部分所有权，无法行使共有成员权，也怠于承担共有部分义务。
第二阶段，把业主组织起来，通过公告，协商，投票，选举等过程，建立一个有序的业主组织。
这里业主组织叫做业主大会：属于非常设议事组织，主要有两方面职能：
一，为业主间的问题达成共识提供一个解决机制，这个问题的解决基础是一个文本，叫做《业主大会议事规则》。
二、为业主之间建立一个统一的行动纲领性文件，叫做《业主公约》。这二者是理清共有权业主之间的真实意图，形成业主间的内部约束，以及业主组织对外的统一意志的基础。
第三阶段，由于业主大会是非常设组织，故为了行使职能，需一个常设执行机构，来执行业主大会所通过的决议。这个通过选举成立的组织叫做“业主委员会”。
在这个阶段，被选举的人叫做“业主委员会委员”，并任命“业主委员会主任”，此处的业主委员会委员属于业主自选代表，各代表通过民主协商决定业主委员会行为，故这属于一个纯粹的民主议事机构。
这里特别要明确的是，业主委员会并没有法人资格，业委会主任也并不同于一般法人组织的法定代表人，其对业委会工作并无法律上等同法定代表人的法人全权代表权限，其行使职权受业主大会决议结果，以及业主委员会协商结果制约。仅在授权范围内有权做出决定。
成立业主委员会后，主要从事两方面工作，即在业主大会授权范围内：
1、（业主权利保障）共有建筑物修缮，维护，使用。
2、（业主义务承担）费用的筹集，监管，使用。
第七点，为了达到上述物业管理的目的。一般存在三种途径。
第一种：物业自管，也就是由业主或者业主委员会自己来直接管理。这种情况适用于情况不太复杂，管理难度不大的中小型社区。优点在于自管容易协商与沟通，缺点在于专业化程度不够。
由于现代物业管理区域向大型，超大型发展，建筑物结构亦变的非常复杂。所以共有建筑物的管理逐渐成为一种相对专业化的活动。所以能够提供专业化服务的个人，或者物业管理企业产生。
第二种，物管经理人，以个人为服务提供单位的，一般以专业咨询顾问的形式出现，其目的是提供专业化的物业管理建议。这种形式在国内还比较少见。
第三种，物业企业，以组织形式，即市场主体形式提供专业服务的，这是我国国内物业服务行业的主流。
所以从上图可以看出，物业（企业）不是必须存在，而是只是为了满足特定需求而存在的一种服务主体。其本身既是一种客观需求的满足，又是一种可以被替代的服务形式。
但为什么我们经常有一种感觉，就如题主所问：我们必须有物业（企业）吗？为什么我们不能自己来管理呢？为什么我们不能选择自己所想要使用的物业企业呢？
原因在于我们的物业服务活动的市场化程度非常之低，根本没有形成物业企业之间的良性竞争。原因在于根据《物业管理条例》，一般楼盘的物业企业都是首先入驻的前期物业，这不是说前期物业入驻了就不好。要弄明白这个事情就要看下面第八点。
第八点，从上面的内容可以得出，业主大会、业主委员会，物业企业的关系如下图左侧：
业主大会是意思机关，业主委员会是执行机构，物业企业是实施机关。
首先，物业企业和业主委员会之间是合同权利义务关系。
从物业服务合同的物业服务的履行义务评价角度，只有业主委员会是物业企业的制约部门。换句话，没有业委会，也就没有组织能够制约物业企业。所以物业企业基于自身利益的需要，在入驻之后，必然希望没有义务制约方的存在――也就想方设法的阻碍业主委员会的成立。而业主委员会的成立必然需要业主大会的授权，则物业企业几乎必然的要千方百计阻碍业主大会的召开。专业，全日，有组织的想方设法和千方百计，这对组织业主组织的热心业主来讲，几乎是无法对抗的力量。
从物业服务合同的业主义务履行角度，业主所承担的是缴付物业维护费用的义务，在物业服务合同角度讲，业主委员会担负着缴付物业费用的义务。这也是作为物业企业的合同相对方，可以辖制对方履行合同的几乎唯二抓手（另一抓手是解聘物业企业）。但是，当前物业费的收缴方往往是物业企业，这一抓手直接就失灵了，所以，往往业主委员会对物业企业的监督流于形式。
其次，从业主委员会的角度来讲，业主大会既是其权利来源，又是制约其行使权利的上级机关，所以绝大多数的业主委员会在成立之后，往往怠于或者刻意的避免再次召开业主大会，以求能够尽量减少监督的，自由自在的行使或者滥用权力。这也是我将公司治理结构或者说管理体系对照放在右边的原因。对照公司治理体系，业委会缺乏权利监督，特别是缺乏权利实施过程的监督，这往往导致后期在追责时缺乏必要的证据。这也是形成业伪会的一个重要原因。当然，业委会所面临的问题还有很多，这只是其中一个。
列举上面问题，只是说明现代物业管理体系从制度上所存在的部分缺陷。要解决物业的问题，必须要解决上述前置问题，而对于单个的业主，往往是无能为力。
所以，对于物业企业，我们既需要，又厌恶，既想改良它，又无从着手，又爱又恨..........
环境卫生、安全管理、设备设施的维护，这些东西都是需要专业人员去管理，越是大型的住宅小区越是离不开一家好的物业管理公司。
没有物业公司管理的小区，一但发生例如小区盗窃、水管破裂等问题，很容易错失最佳补救时间。
政府也鼓励老旧的独栋小区联合临近的独栋小区形成管理区域聘请物业公司管理。如今大家对居住的要求已经远远不满足于“住”，而是对房子的户型、绿化率、配套等有了更高的要求，所以这就要求物业服务质量一定要高，但往往大家购房时却忽略了最为重要的增值服务—物业。
物业能保障什么
一、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。
二、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内车流的管制，让小区不会像普通的公园一样。
三、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修，门锁打不开了一个电话就行了，只要是你生活上遇到的问题，通过物业都能得到妥善的解决。
当今时代，评估一套房子的价值高低，除了价格、地段、配套等硬性指标外，作为服务延续的物业管理显示出越来越重要的作用。拥有优秀的物业管理，不仅让房子保持较长时间的优越品质，同时还是房子保值升值的重要保障。
