Question

请各位大神帮忙解决两道法律问题。请答的专业点哈，再此谢过！

【案例1】 2009年3月，某经济技术开发区日日新公司为生产经营用地，向某市国土局提出申请。双方经协议后，签订了一份《国有土地使用权出让合同》。在办妥有关手续后，日日新公司取得了面积12000平方米的土地使用权。此后，日日新公司在未对受让土地进行任何开发的情况下，于2010年5月与鸿业房地产开发公司(以下简称鸿业公司)签订了《国有土地使用权转让合同》。合同约定：每平方米转让价800元，总计转让价960万元。日日新公司负责在9月30日之前完成居民拆迁、土地平整等工作，延期交付，按月息1％承担预付款的利息；鸿业公司于合同签订后7日内支付总价款60％的预付款，余额分三次在年底前交清。由于合同约定的土地有一部分是某市运输公司的，日日新公司便与鸿业公司签了份补充协议，确认鸿业公司对该幅土地拥有使用权。在日日新公司进行居民搬迁等工作时，某市运输公司与其发生冲突，运输公司遂将日日新公司告上法庭。

【问题】
(1)日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同是否有效?为什
(2)日日新公司与鸿业公司签订的补充协议是否有效?为什么?
(3)你认为本案该如何解决?

【案例2】2008年3月，原告吴X X租用的私房因火灾受损，无法居住，家中老人生病，急需解决住房困难，此时，同事李××急需用钱，愿将自己的两间平房卖给吴××，双方签订了卖房合同，约定价款1万元。吴××付款后即搬进该房居住，但未将户口迁入并一直未办过户手续。2009年l0月，荣昌公司要拆迁吴X X居住的房屋，建设居民小区。此时，吴××多次到荣昌公司主张此房的产权属于自己，并说自己的小孩已长大，家中住房有困难，要求荣昌公司拆除该房屋后，应该给其安排住房。荣昌公司不同意，为此，吴××提起诉讼。

【问题】
(1)吴××与李××之间的卖房合同是否有效?为什么?
(2)吴××的要求是否会得到支持?为什么?
(3)吴××应当如何救济自己的权利？

Answer 1

案例1
(1)日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同无效。理由是：按照法律规定，土地使用权转让应当具备三个条件：一是土地使用权必须是有偿出让取得的。二是按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。三是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。日日新公司没有按照规定进行投资开发，而将受让的土地直接转让给鸿业公司，属于非法转让国有土地使用权。
(2)日日新公司与鸿业公司签订的补充协议无效。理由是：补充协议所转让的土地使用权，其使用权属于运输公司，产权属于该运输公司，而不是日日新公司，因此， 日日新公司无权就该幅土地进行转让。
(3)本案的解决方法如下：第一，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收日日新公司与鸿业公司的违法所得。第二，确认日日新公司与鸿业公司签订的补充协议无效。第三，对日日新公司和鸿业公司进行罚款，罚款额为非法所得50％以下。第四，对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
案列2
（1）吴某与李某的合同有效。
该合同是出自双方真实意思表示，且并无违反法律法规的情形，所以合同有效！
（2）吴某的要求不会得到支持，因为房屋没有过户登记，吴某没有房产证，开发商赔偿一般是按照房产证上的名字来赔偿的。
（3）吴某应当及时按照合同，要求李某将房产过户登记到自己名下，吴某属于房产的实际拥有者，《中华人民共和国物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

Answer 2

1.无效，（1）因为日日新公司对出让土地只有土地使用权，而无权再将使用权转让，因此与鸿业公司签订土地转让合同无效。（2）土地使用权的转让只有国家法律法规规定的机关或者经授权的组织有权转让。其他任何单位和个人的转让行为均为无效。
2，无效。因为补充协议中所涉及到的土地是属于市运输公司的，日日新公司无权确定该土地的使用权属于鸿业公司。
3.法院应当判决撤销市国土局与日日新公司签订的土地使用权出让合同，确认合同无效。对于日日新公司的违法所得应予没收。