Question

房产纠纷，到底该怎么办

我2010年8月买集镇私房一栋，签了合同，卖方必须于当年12月31日过户。可卖方见房价上涨，拖着不过。我2011年9月起诉，由于案情明了，法院当庭宣判卖方于2011年12月31日过户，否则强制执行。可我等到期，到房管局办理，却发现卖方2009年9月曾办理他项权证一年期抵押，信用社贷款10万元。我到信用社一查，发现信用社贷款却是2年，现还有5万没还。现在信用社明知该房已经买卖，贷款也到期，不起诉，我该怎么办？我与信用社商量代还款，又没有回应。如果信用社一直不起诉，拖个几年，到时候这个房子会判给谁？
信用社已经起诉，法院进行调解。第一次调解为卖方还款，卖方并签字。法院表示会处理问题，不会再找我了。可问题没解决，第2次由于合同标明房款总价23万，我已付20万，余款过户后给。可法院要求我出3万，卖方出2万，先还信用社贷款，过户费用自己出。并不能追债。否则就撤销原判决，那我就什么也没有了。这件事有别的办法吗？法院是不是有问题？

Answer 1

没那么复杂啊，只有1年期抵押，不是已经过了吗？这样的话，不影响过户的。

追问

因他项权证在卖方手中，信用社又以手续齐全，贷款又未还清，抓着不放。怎么办？房管局没他项权证不办理，怎么办？？？

Answer 2

1、抵押权优先；
2、你可以要求代偿，信用社没理由拒绝，否则有猫腻；信用社不同意代偿的话，如果贷款逾期，你可作为利害关系人先向信用社发函，要求代偿并解除抵押，至少隔三个月再发一次函。信用社还无响应，你可以债权人怠于行使权利的事由，将代偿款提存到公证处，然后起诉要求解除抵押。
3、法院确权后，凭判决书过户。
4、代偿的款项，从房款中扣除。

追问

猫腻？怎么讲？代偿款超出购房款，还能要回吗？怎么要？

追答

代偿是自愿，超出房款不予支持。

追问

信用社贷款违规，他项权证到期都两年了，有没有责任？如果利息太多了，我可以少还利息吗？

追答

他项权证没有到期日，房产局在证上所注没有法律效力。
你无法证明贷款违规。
利息过4倍才不予保护。

追问

房管局记录卖方办理的他项权证是一年，信用社的贷款记录资料是两年。没得问题？他项权证应该与贷款记录一致呀？到底依哪一个为准？依他项权证就贷款到期两年，按条款好像就不用还钱了。依信用社贷款记录，我是不是要等到明年？

追答

按担保相关的司法解释，房产局在证上注明的有效期是无效的，不用管它。主债权的诉讼时效不过，抵押权就不过期。

Answer 3

不知你是否已支付房款？

追问

房款共23万，分3次交了20万，都写了收条。余下3万过户后交。这是房屋买卖合同定好了的。怎么办？

追答

因为你当初购买房屋时未到房管部门查询该房的所有权归谁、是否被抵押、查封等问题，以至于有今天的问题。他贷款余下的5万元，建议由你先同信用社协商替他偿还，银行不同意，你可以是该房的利害关系人登报催函告知还款一事，他仍不理，你可将该款及利息向公证机关提存该款项。留好收据，再向卖主追偿索还款项。
你现在如不还，信用社将来可以办理抵押的房产来实现他们的债权，也就是将来仍不还款，就有可能起诉你及卖主，要你们还贷款。
正如我所预料，法院起诉你了吧！不知信用社起诉你和他的案子，你同信用社是如何商议的？不好作答？

Answer 4

起诉到法院，要求承担赔偿责任。
《民法通则》第87条规定，债务人一方人数为二人以上的，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行义务的人，有权要求其他负连带义务的人偿付他应当承担的份额。《民法通则》第89条和《担保法》第三十一条均规定保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。上述法律规定表明，连带责任人承担了连带债务后，依法可以向其他负有连带责任的人追偿。
16081152