Question

急急急 ！求助：关于农村房屋所有权的问题。希望有懂法律的朋友来帮忙！！！

我家农村的老房是从村民刘某买的二手房，当时以2500元的价格买下，先行支付了500元，剩余2000两千一年之内还清，但是由于当时种种原因未还清，居住了大概有15年左右，慢慢的也忘了有此债务，对方也从未曾提起过。现在搞农村城镇一体化，要搞拆迁，就产生了纠纷，因为涉及拆迁赔偿的问题，现在卖家想要收回房屋，我觉得很荒谬，我该怎样处理？有相关的法律维护到我吗？谢谢啦

Answer 1

一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？

　　1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

　　2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。

　　3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

　　4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

　　5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

　　二， 村民能否出卖其宅基地上房屋？

　　《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。

　　农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

　　1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

　　《江苏省土地管理条例》第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋；第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。

　　2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：

　　（1）城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》也强调：禁止农民将住宅向城镇居民出售。因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。

　　（2）本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

　　三、关于执行农村买卖房屋合同时不过户 的问题

　　《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。但最高人民法院（1987）民他字第42号司法解释对此作了进一步解释：《意见》第56条规定的精神，只适用于解决《城市私有房屋管理条例》（以下简称《条例》）实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》的规定办理。由此看来，《意见》第56条不适用于农村房屋买卖，当然不能作为审理本案的依据。而且，按照我国民法精神，不动产物权的取得、消灭和变更，经登记才产生法律效力，这也是为绝大多数国家的民法所接受的一条原则。

Answer 2

1、有没有签订书面的买卖房屋的协议，这已经不重要了
2、你现在应当搞清，这房子的宅基地在谁的名下，如果在你们的名下，说明你有使用权，享有获得拆迁赔偿的权利
3、对于之前未还的2000元，按照法律规定，如果对方没有催收的相关证据，就已过诉讼时效了，可以不予偿还。
写了这么多，相信你一定会有收获的！
杜律师

追问

你说的宅基地我不是太懂，因为是农村的房屋 没有房产证，在村委会也没有登记
当时签订了一份合同 一式两份~~但是我家的已经找不到了 对方现在还持有，但是他阐明说，上面的具体内容是：先交500元，剩余2000一年之内还，如不还房屋收回（如不还房屋收回，我不确定有否，我没还看此合同）。 您说的诉讼时效已过，那是不是这份合同不具有法律效益呢？可是买卖已经发生 况且我家已经实际居住了十几年了。麻烦啦~~再次感谢。

追答

1、你已经实际居住了15年，没有房屋产权证，应当认定为你的房屋。
2、已过诉讼时效是指，对方还是可以问你要这2000元钱，但去法院起诉，如果你提出诉讼时效抗辩，法院是会支持你的，也就是说不用还这钱。
3、过诉讼时效，但不影响协议的效力，该协议如果没有违反法律规定等法定的无效情形，就还是有效的。

Answer 3

不知道是否签订合同？你们的买卖行为是有效的，你们拖欠房款也是事实，按照法律，过了15年刘某没有向你们主张权利，该债务已过诉讼时效。不知是否到相关部门登记，如没有，但你们已经实际占有了该房屋，所有权已经转移。但因为你们欠款，如果要诉讼，法院估计会根据公平原则来处理此事，也就是赔偿款你要给一部分给刘某，具体数额法院视情况酌定。

追问

当时签订了一份合同 一式两份~~但是我家的已经找不到了 对方现在还持有，但是他阐明说，上面的具体内容是：先交500元，剩余2000一年之内还，如不还房屋收回。 您说的诉讼时效已过，那是不是代表着 这份合同不具有法律效益呢？ 对了，当时没有去相关部门登记，但是买卖时有证明人在场。 如果闹上法庭 法官会判给刘某一部分吗？我觉得当时买卖已经发生 况且我家已经实际居住了十几年了。麻烦啦~~再次感谢。