Question

急！急！急！急！买二手房，准备暂不过户，我该注意什么？协议该怎么写？

近日，我打算在我们镇上买一套二手临街商住自建房。双证齐全，土地性质为出让。原计划公积金贷款，但由于房屋性质为“商住”，贷款申请被住房公积金退回。无法使用公积金贷款，东凑西凑，凑够买房的钱，但还缺少过户的钱，无法马上过户。我们预计两年后过户。
1、请问这种情况，在签订二手房买卖协议时应注意什么？
2、我们拿到房产证后，由于未过户，房产证上的户主还是卖方的名字，卖方如果去报遗失，申请重新补办房产证，再将房屋卖与他人，我该怎么预防这种情况，在协议中该怎么规避这种情况？
3、这种情况，是否需要去公证？我今天打电话咨询了我们本市的公证处，她说无法对房产证进行公证，只能公证买卖协议？这有用吗？
4、查询房屋是否被抵押应该到哪里查询？如果房屋被抵押，房产证应该作为抵押物，没有在卖方手里；也就是说，卖方能拿出房产证，就表示此房屋没有被抵押？
5、由于个人原因，卖方说他要三年后再将现在房屋上的户口迁走，这有没有问题？
6、我预计两年后再过户，到时如果找不到买房就麻烦了，我付款时可否压一部分钱，等过户后再付清？压多少合适？(成交价为39.5万）

敬请各位专业人士帮帮忙！谢谢您们了！先悬赏50分，如果能顺利解决问题，分我全给了！拜托各位了！

Answer 1

1、请问这种情况，在签订二手房买卖协议时应注意什么？
你可以要求押小部分的房款作为押金，等过户完成后再给房主。

2、我们拿到房产证后，由于未过户，房产证上的户主还是卖方的名字，卖方如果去报遗失，申请重新补办房产证，再将房屋卖与他人，我该怎么预防这种情况，在协议中该怎么规避这种情况？
这种情况你是没办法避免的，不过户你就要能承担这种风险的。一般的房主不会做这种事情的。

3、这种情况，是否需要去公证？我今天打电话咨询了我们本市的公证处，她说无法对房产证进行公证，只能公证买卖协议？这有用吗？
你说的公证对你也没有多大的保障，如果公证买卖协议是有效的，但是公证房屋也有个期限的，有的地方是三个月有效期，有的地方是一年有效期。

4、查询房屋是否被抵押应该到哪里查询？如果房屋被抵押，房产证应该作为抵押物，没有在卖方手里；也就是说，卖方能拿出房产证，就表示此房屋没有被抵押？
不一定的哟。你只要拿着房产证到房产中心去试试能否过户，抵押的房子是不好过户的。而且抵押的房产证最后面基本都有个抵押章。

5、由于个人原因，卖方说他要三年后再将现在房屋上的户口迁走，这有没有问题？
这条好像不太好吧，因为如果三年后不来迁户口，你就是打关司也不好强制执行的。必须迁走。这个是大事。

6、我预计两年后再过户，到时如果找不到买房就麻烦了，我付款时可否压一部分钱，等过户后再付清？压多少合适？(成交价为39.5万）
这个没个准，房主一般是不同意押钱的，除非你买的比市场价高。正常是5万元左右。不过房主一般不会同意的。

你好，商住的房子不好用公积金贷款，但是可以用商业贷款，首付一般是50%
还有，现在不是有政策吗，国家公务员或者教师证可以到信用社作无抵押，无担保的贷款，能贷
5万元。农村的户口，一个身份证可以贷款1万元。
你可以先问人借钱，等过户完成，拿到房产证再到银行做抵押贷款，不过利率要比正常贷款高点，好像是1分吧。不过可以贷款你房子评估价的50%，当然，你可以少贷。也可以贷钱用于装修，最高可以贷5年到15年那种。
你最好还是过户，不然肯定有风险的。建议你到当地的银行，商业贷款肯定可以的，这个银行不行，多问几家，再找找人，你懂的吧。

仅供参考哟，祝你能心想事成。

Answer 2

第一、这种成交方式存在一定的风险，例如：房东可申请产证遗失补办出新房产证后出售；在此两年期间房价大涨或大跌，势必会有一方利益受损，此时极易发生毁约；期间国家政策的调整所带来的风险；若期间拆迁，补偿费用由谁来拿等。
第二、你说这种情况是完全有可能发生的，为预防此种情况要么尽快筹集齐钱款过户；要么到房管局办理预告登记、签订网签合同；此种情况协议中无法规避，房东若期间真有意再出售，若你未做预告登记未签订网上合同，你只能根据合同追究他违约，房子有可能要不回来。
第三、公证只能公证买卖合同，其作用是增加合同的证据效力，并无其他用处，也无法起到从根本上约束房东的作用。
第四、房屋信息查询统一到房屋所在地的房管局查询；房屋被抵押的各地方不尽相同：有房产证押在银行或房管局的、有房产证本人拿着抵押证银行拿着的，所以房东拿着房产证并不代表该房屋就没有抵押，银行抵押或民间借贷抵押是完全有可能的。最好还是到房管部门调取档案查询。
第五、绝对有问题，房屋买卖中最麻烦的就是户口问题，后期若房东真不迁户口，你是相当难解决的，只能协商，诉讼一般法院不受理的。所以必须要求他早点迁出。
第六、这种付款必须分期来付而且要押款，这样才能约束卖方后期配合我们办理过户手续，不然他拿了钱跑路你就哭了······压多少钱需要你们双方协商，当然对我们有利的就是越多越好啦！
以上是我的建议和忠告，希望对你有帮助！祝你早日办理完毕！

Answer 3

现在回答你
第一条 就是注意过户日期和腾房日期 别的没什么注意的
第二条 第一房本不会给你 房子是人家的 房本也是人家的 前期交付订金以后合同就有效了 如果他转卖那他就违约了 双份赔偿违约金 无法避免 只能用违约这条去约束
第三条 这个不用 房本本身没有法律效益 而合同不一样 再说也不用这么麻烦
第四条 抵押到银行去查 看看在那个银行抵押的 房产证不会是抵押物 抵押的是房屋 房屋房产证如果有抵押后面有银行盖章的 如果有抵押房屋不能交易
第五条 如果你需要户口迁入该房屋 那么可以和卖主协商 先让他将户口迁到其他房屋或者父母 名下
第六条 完全可以 前期多交部分定金 后期补全
补充：商住的房屋不能用公积金贷款 只能走商贷 如果你现在要过户 可以走商业贷款 这样省去你现在很多的麻烦

Answer 4

应该公证就可以啊 我们家就是，不过是普通住宅。房本也是原房东的，不过房本在我们手中。房本拿到你手里，到时候有钱在叫他一起去过户。不过不是熟人找不到他没法过户。你说的压钱也可以，不过就的看对方同意不了。压多少钱压个几万钱他不会不要的。