Question

我想投资工业地产，请问谁能推荐几个比较好的地方给我呀？

Answer 1

工业地产现在的发展势头有超过住房地产的趁势，是个很好的投资领域，但是要做到把风险降到最低，收益做到最大化，还是要做充分准备工作的，地产策划界有句行话：不调研就没有话语权，没有充分调研和分析的投资是不理想的；
简要来讲，工业地产因为属于长期收益型，所以必须考虑其长远发展环境，而优质的工业地产必须与所在城市的政策、经济、人文、物流等等相配套，如果该地产的发展方向、服务方向、产业针对性等都能得到政策支撑，能有配套园区构造完整的产业链，那就属中等品质了；

个人认为，上等品质的工业地产，必须在此基础上，再加上以下几点：
一、所在城市金融环境要好，因为工业地产的投资是靠长期回收的，不像住房地产卖了楼就回收了资金，所以融资及交换的环境对工业地产的投资者来讲非常重要，特别是国内REITs有望逐渐与国际接轨，但就算是真接轨了，也不是说全国所有地方都能放开，可能最终也是中国特色地先从部分城市先试行，要想全国普及就不知道要到啥时候了，所以地产所在城市很重要；
第二点就是看项目本身，也就是看投资的目标地产是主营哪方面，属于哪个行业，每个行业都有各自的生命周期，收益的高低是差别很大的，从微笑曲线理论来讲，一条完整的产业链上，最盈利的是产业链的最上游和最下游，也就是科研和营销，科研因为掌握核心技术而获得高额回报，营销则因为直接接触消费群体，掌握着市场需求走向而确立自己在产业链中的地位；所以建议你投资的工业地产最好是科研与营销类，像上面二位说的四川和武汉，个人不觉得有太高的投资价值，因为我国中部地区的工业园区的企业，大多是由东南部转移过去的，而且大多是从事制造业，比如家具了、茶叶了、烟草了、服装了等等，这类行业 1在产业链中获利能力不强；2由于属于劳动力密集型，随着人力成本上升利润可能会越来越少，当然，能够不断自我开发的除外；3因为这类行业多少会对环境造成污染，在得到政策扶持上难以长远； 说到科研与营销类的综合型工业地产，目标国内并不多，大多还是单一型工业地产，最多就是将自己的主营进行更完善配套；但随着我国经济保持高速发展，这种单一型工业地产将不能满足经济发展和社会的需求；综合型地产应该在工业地产的基础上，提供一定住房、学校、医院、展馆和商业街等，形成社区形式，再逐渐培养出独属于该园区的文化，就像美国的硅谷一样；只是这种园区国内并不多见，说不多见是因为本人并没有能力知晓国内每一个园区的状况，所以才这么说，而在本人接触的园区中，能进入高等投资品质的则是一个都没有；个人认为这类工业园区将首先出现在我国一线城市，而深圳和广州最有可能，因为北京侧重政治与文化，经济也非常发达，但糟糕的气候，不利于这类园区的发展，至少不利于吸引和留住人才；上海我也不看好；也有可能是因为我在深圳工作的原因，我倾向于最先出现在深圳，客观地分析，深圳有几方面的优势，1城市定位就是金融与科技领域，目标是打造亚洲金融中心，在福田区已经初具规模了，而南山区以高新科技园为中心，在科技研发方面也做得很不错；2国内大多改革政策都在广东省试行，像九年义务教育全国免费等，而深圳则是经济特区，各领域先进也是顺理成章；3比较清廉的政府，据我所知，深圳各区的领导都是由全国各地的公务员竞聘而来的，不光要求在之前单位工作优秀，还要在诸优秀公务员中脱颖而出可是不容易的；最让我感受深刻的是，深圳是由政府搭建平台，而让企业来影响城市的；这在其他城市很少见，这是非常难得的；4深圳的地理位置，与香港为邻，拥有全球第四大港口等等，还有宜居的生活环境，敬业的工作氛围等等；但深圳也有深圳的缺点，城市的发达最关键的还是靠人才，目前深圳人大多是外来流动人员，如何留住和培养人才是非常重要的课题，并且深圳本身的人才培养能力不足，这也是新兴城市的短板，深圳的“十二五”规划也有提到大力兴建高校，祝愿深圳能把这块快速补起来；
三、做任何投资，项目是否可行，也就是项目是否能赚钱，很重要的一块就是看项目的管理团队，团队人员配置很重要，人员的从业背景、有过哪些成功案例、行业内人脉等都将影响着项目的发展！

个人的一点点看法，希望能给你的投资提供一点参考，社会的发展是需要大家一起来推动的，祝你投资成功！！

Answer 2

可以在武汉投资啊，武汉市中部最具有发展潜力的城市之一。工业发展比较快，而且像武汉周边也有很多比较成熟的工业园，比如在东湖高新区啊，东西湖啊都可以投资。详细你可以到湖北产业地产网上去看看，详细介绍武汉一些工业园相关信息的

Answer 3

你现在做工业地产来吗