Question

购房意向书具有法律效力吗

朋友前几天购买了一套房子，是一次性付款。房主承诺在开发商（物业）处更名，并且签订的购房意向书，开发商的解释是：没有办理房产证之前都没有正式的合同，只有意向书。
想问一下意向书是否具有法律效力，将来办理产权时是否可以直接凭意向书办理？
因为不是正式的合同，开发商有没有可能在我们不知情的情况下，将房子再转手卖给第二个人？
请专家给一些明确，详细的意见。

Answer 1

　　一、开发商与拟购房人签订购房意向书的法律性质
　　购房意向书是开发商与拟购房者为将来正式签订房屋买卖合同而签订的预约合同。《合同法》第九条规定当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，《民法通则》第五十五条规定民事法律行为应当具备意思表示真实，所以开发商与拟购房者签订意向书时双方在平等自愿、充分告知的情况下，应当能够签订购房意向书。
　　二、购房意向书的法律效力
　　开发商与拟购房者在签订购房意向书时应当格外慎重，购房意向书签订在开发商尚未取得《商品房预售许可证》之前。那么在什么情况下签订购房意向书合法有效？本人认为开发商应在取得规划部门的《建设用地规划许可证》之后，由开发商对拟购房者进行充分告知后，双方经自愿签订购房意向书。
　　三、购房意向书的基本内容
　　购房意向书的内容不必像房屋预售合同的内容那样详细，购房意向书只是预约合同，只要具备合同基本条款即可，建议意向书有以下基本内容：双方当事人的基本情况、认购面积、认购价格、认购时间、违约责任等条款。

Answer 2

因为国家不允许在预售证取得前以定金等名义收取任何费用，所以开发商采用了“意向书”的形式收费，这种行为是违法的。
我在开发商营销工作多年，这是惯用手法。提前回款以支持公司的运营。
开发商最怕的是客户拿着这个收据和协议去起诉，结果很可能是涉嫌非法集资。所以开发商不大可能冒这个风险去把房子再卖别人。
关键看您的意向书中，落款是不是开发公司，有没有章。
估计收款时只给您开了收据吧？收据上收款项是什么？盖的什么章很关键。有的盖工程部的章，有的盖营销部的章，都是为了逃避法律。
办理产权是以后的事，关键是签订合同，把意向书转成合同，在这个过程中，您不需要让步，开发商担心您拿着收据和意向书告他们。只要签订合同，意味着买卖行为完成，法律上房子就已经是您的了。
您没有说明一个问题：为什么管那个人叫“房主”？我理解是因为房主和开发商已有了销售合同。这样的话，开发商是没有发言权的，那套房子已经是房主的了。如果您说的房主还没有销售合同，那您为什么把钱给这个所谓的房主呢？

追问

他是通过中介从原房主的手里买的房子，然后到开发商处更的名，房款是直接给原房主的。但是更过来的名是他的，相当于他现在和开发商签订的合同了。这个意向书上现在就是他的名字。上面有很多章。那什么时候才能把意向书转变成合同书？？开发商说要在房产证下来的时候？是这样吗？

追答

首先，不能叫意向书，应该叫变更协议书。钱都交了不存在意向的问题了。
其次，他给原房主钱的时候，应把原房主和开发商的手续都拿到自己手里，且和原房主签订变更协议书。这是他和原房主的法律关系，要有协议理顺了。
这样的话，他拿着开发商的收据等文件，并且原来针对原房主的权利和义务通过变更协议又转到了自己身上，既不怕开发商转卖或变更，又不怕原房东反悔。
意向书变合同的事，要等到开发商拿到销售许可证（拿到后7个工作日必须开盘），或者查一下这个项目的开盘日期，如果已经开盘了，按规定一个月内，必须和你们签订买卖合同的。
关于房产证什么时候下来，是在你人买卖合同里约定的，合同里有交房日期，交了房后，也就是竣工验收合格了，房子是你的了，就可以办了。
现在有这样一个问题，原房主和开发商有没有签证房屋买卖合同？如果签订了有变更问题比较麻烦，如果没签订，房产证的办理和签订购房合同没有任何关系。开发商这样做就有问题了。
我感觉这个开发商完全是在糊弄你，合同不签就收了全款，胆子不小，明显的违法行为。既然收了钱，你有权问他们什么时候开盘？开盘当天就去签合同。这和什么时候办房产证没有半毛钱关系。

追问

现在是这样，他和原房主的变更签过了，原房主和开发商的合同（他们签的也是意向书）变更成了他和开发商的合同（还是意向书）。这个楼盘已经是大约3年前开盘的了，现在整个小区业主都是这种意向书，没有正式的合同，开发商是说在办产权证的时候就可以拿到正式合同了，因为不是正式合同，所以就觉得这种意向书好像有风险，但是按照你说的一个月内那是根本不可能啊，已经开盘3年了，为什么到现在还是意向书呢？不是正式的合同？

追答

我猜有两种可能，一是小区规划建筑有硬伤，所以一直不能验收合格，二是小区这些楼被抵压贷款了，也就是抵压出去了，也有可能是土地证抵压出去了拿不回来，所以验收不了。
这种事，如果有人去告的话，恐怕开发商麻烦就大了。
因为合同是要上网的，也就是政府部门要管理，如果是上述原因，政府部门不可能替他们冒这个风险，违法让他们签合同。
也就是项目本身出了问题。
也有可能是用地有问题，也就是小产权的用地，这样的话也没办法签合同。
买这个房子有风险。

追问

但是已经全款买了，所有一切也结束了，我也就是替他问问求个安心，这种情况如果要卖的话有可能吗？好卖吗？

追答

卖的话和您买的方式一样。
好不好卖要看您所在项目的市场价格。
虽然全款付了，但有一定风险，去了解一下为什么不能签合同，您就知道风险在哪儿了。原因的根源肯定是开发商缺钱，但因为缺钱做了什么事，导致不能签合同和交房验收，您需要去了解一下。
最后祝您好运。

Answer 3

购房意向书是开发商与拟购房者为将来正式签订房屋买卖合同而签订的预约合同，如果双方是在合法自愿协商基础上签订的，应该对双方有约束力。

Answer 4

首先来说购房意向书是有效的，效力仅仅是一种购房意向，说明你们有买卖意向，一方违约时可以要求赔偿的。但是最终要的还是房产证，这个才是关系到你是否享有房子的所有权，房产证在哪里，哪个就可以和第三人签订房屋买卖合同，将房屋进行交易。

追问

开发商有没有可能在我们不知情的情况下，将房子再转手卖给第二个人？开发商在什么情况下，会再转手卖给第二个人？

追答

这种可能性是肯定有的，就看开发商会不会有这种打算了，估计会在房价波动或者其他利益诱惑下专卖给其他人吧。

追问

但是我们是和原房主签订的意向书，并且付的全款，开发商处更得名，相当于我们直接与开发商签订的合同，付的款，房子已经属于我们的，开发商怎么还会再转手呢？

追答

你早不说付了全款，这样就好多了。这样为了保险起见还是得有正式购房合同。因为没房产证始终没有对抗第三人的效力。

追问

你和我说的不是一个问题

追答

但是有一点可以肯定的是，没拿到房产证一天，这房子就有可能拿不到。

Answer 5

意向书可以看成是一个附条件附期限的合同。
主要看意向书的内容。有的“购房意向书”是购房预约合同与销售合同的混合体，它的相关权利义务中既有约定在未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件。那么，预约合同中一切不违法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。
开发商转卖房子的情况是可能出现的。

追问

开发商在什么情况下，会再转手卖给第二个人？

追答

这个情况就有很多种了，比如很多人都中意那一套房子、其他客户的出价高等等，不一定的。