Question

请教民法案例分析

2006年2月20日,华光厂欲从美国进口一套设备,遂与A银行签订一份300万元的贷款协议,A银行要求华光厂提供抵押担保,华光厂便以其已出租给B企业的价值250万元的房屋一栋及价值50万元的仓库存货设定抵押,当日分别签订了房屋和仓库存货抵押合同,3月1日,办理了房屋抵押登记并告知了承租人B.贷款协议期限届满,华光厂无力偿还贷款。
要求：（1）说明华光厂与A银行签订的房屋抵押合同和仓库存货抵押合同的生效时间及原因。
（2）判断房屋抵押后，华光厂与B企业的房屋租凭合同是否应当终止，并说明理由。
（3）贷款协议期限届满，华光厂无力偿还贷款，说明A银行可采取哪些方式来实现抵押权。

问题有点多，但希望各位高手能帮帮我！万分感谢！

Answer 1

(1):房屋抵押合同和仓库存货抵押合同的生效时间为2006年2月20日,根据我国合同法规定,合同自签定之日起生效,但另有约定的,根据其约定期生效.本合同中并没有另行约定,所以自签定之日起生效.
(2):华光厂与B企业的房屋租凭合同不终止,因为抵押并没有转移对房屋的所有权.虽然已抵押但是华光厂仍然对其抵押物享有所有权.
(3):若合同期限届满,华光厂无力偿还贷款,则A银行可对其抵押物进行处分,具体方法即可采用变价.通过其变卖的价款来对债权的实现,清偿贷款.

Answer 2

1、2006年3月1日和2006年2月20日，依据我国担保法。
2、不终止。“买卖不破租赁”，抵押更是。
3、诉讼、执行抵押物。