Question

土地评估的收益还原法为什么总费用中包括折旧费？

不动产整体纯收益还原的是不动产价值。本身在不动产的收益法中并不会扣除折旧，因为不动产价值包括了成本又包括了其溢价部分。

不动产价值=不动产整体纯收益还原=土地价值+建筑物价值=土地纯收益还原+建筑物纯收益（不扣折旧费）还原

土地纯收益=不动产纯收益—建筑物纯收益—总费用

其中上式的 建筑物纯收益=现值*建筑物还原率（包括了折旧费及建筑物年利润），但书中总费用还要扣一次折旧费，这是为什么呢？这没有扣除两次吗？除非现值*建筑物还原率=建筑物净收益，但这明显与纯收益有区别，即是否包含折旧费。

望高手解答！

Answer 1

　　在土地估价中,收益法运用扣除折旧的理由是:折旧是房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的部分价值.显然,由于这部分价值应归属于房屋而非土地.
　　在房地产估价中,折旧的内容是指会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销,而这些都是房地产价值的构成部分.

Answer 2

当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。 这样的说明不知道你明白不？

追问

问题是房地产总费用里面也有折旧费（用重置价/可使用年限），建筑物纯收益是通过建筑物乘还原率求的，也包括建筑物成本部分（现值）。这不是扣了两次吗？

追答

正如你所说的建筑物折旧仅是成本的计提，溢价部分则体现房地产的增值收益。无论扣除折旧费用与否，还原利率必须与其相对应，如扣除折旧，则还原利率相应调低。

追问

你的意思是把还原利率理解为两部分，一部分补偿陈本的折旧，一部分还原增值部分？

按此公式：土地纯收益=不动产纯收益—建筑物纯收益—总费用，来理解的话，就是分两种情况。一种是总费用包含折旧费，则求取建筑物纯收益的还原率只是增值部分。而总费用不包含折旧费的时候还原率包括了折旧与增值部分都有。

追答

也可以这样理解。就看你的还原利率的含义了。