1．看房
1）房屋产权是否真实、完整和可靠，是否存在共有所有权人；
2）房屋是否属于允许出售的房屋，有无其他债权债务纠纷;
3）所购建筑面积是否与产权证上注明的面积一致，建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准，其他面积不计算在内;
4）房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人等。
2．定价
1）自身要熟悉了解整个市场行情，并根据每套房屋不同的位置、朝向、装修程度、房龄等因素，对房价做出微调；
2） 聘请一家或多家口碑高、专业评估公司进行价格评测。
3．合同
1） 明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查;
2）明确违约责任，在签订合同时应详细规定违约责任及相关的违约处理方法;
3）物业交割方式，在签订合同时应注明交房时间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。
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4．过户
办理房屋的过户手续，是买卖过程中最耗费时间和精力的一步。要熟悉过户涉及一系列政策法规，且手续比较繁琐，建议购房者委托专业房产中介公司办理过户手续，可以省时、省力、省心。
5.付款
1）在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主;在办理过户当天或物业交验后，再把剩余的房款支付给业主(已付定金转为房款);
2）通过第三方介入，对买卖进程及房款进行全程监控，或是通过公证处的房款提存公证，或是委托资信较好的房产中介公司提供担保，这样也能达到安全、省心的目的。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；
3、仔细核对卖方身份证与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
4、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
5、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
6、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。
有人常说，“衣不如新，人不如旧”，新的并不一定就是好的。而说到房子更是如此。有的人倾向买新房，而有的人却更热衷于二手房。那么你知道买二手房要注意哪些事项吗？二手房毕竟是别人住过的，一定要了解透彻再下手，不然可是要后悔一辈子啊！
个人买二手房要注意哪些事项你了解吗？
一、确认产权的真实性，可靠度：注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
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二、考察原单位是否允许转卖：确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分：是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积：包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构：户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
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六、考核房屋的相关市政配套设施：打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内、外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。
七、实地了解装修的状况：原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平：水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用：水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
十、追溯旧房的历史：哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合：好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十二、算计一下房价：自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
十三、二手房按揭的条件：年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。
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十四、请律师和法律朋友做顾问：二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十五、找资质优良的房地产中介：代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理中介之前应该了解：代理提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房等等。
十六、考察代理中介公司是否可靠：有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
十七、及时了解政策、程序、费用上的变化：要注意报纸的新消息；向律师及中介代理公司咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十八、产权是否完整：确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
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十九、小心房款和产权的交接：不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
二十、保证产权顺利过户：必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
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1.购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；
2.符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料；
3.买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估；
4.律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》；
5.贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款；
6.买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续；
7.购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同；
8.买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续；
9.借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金；
10.借款人按月还款；
11.借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
这个想法是很不明智的。
首先，买房是一个非常复杂的过程，涉及大金额的交易。一般而言，金额越大的交易，风险相对也就越高。任何一个环节出了问题，后果都是极其严重的。所以说，买房是一个辛苦的过程，更是一个危险的过程。
其次，找中介公司或者相关单位的人咨询，这一点本身没有问题。他们可以告诉你买房的相关知识，也会让你清楚的知道买房交易的流程，但是最隐秘的部分不会告知你。
你要清楚，他们是在做生意，做生意就涉及到利益，谁会做损害自己利益的事情呢？当一个客户上门求购的时候，正是他们生意的一个开始，从这一刻起，他们永远只会告诉你好的方面，而不利于成交的所有问题都会被他们隐藏起来。
最后一点最为可怕：在买房进程中解决问题。
其实很多人都会有这样的想法，不想先做功课，所谓“车到山前必有路”，事情临头了才考虑该怎么办。买房吃亏最多就是这类人。因为没有准备，许多事情都蒙在鼓里，到最后被中介牵着鼻子走，一步一步掉入别人预先设计的陷阱当中，被协议与合同捆绑，最后有苦难言，明知吃亏也只能打落牙齿往肚里吞。
下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在骨里的善良老百姓……这些中介设下的坑，要提防：（本文只针对买二手房，其余的情况后期再更）
1.故意隐瞒房屋缺点。
例如约看房时间时，对低层的房子，中介喜欢约到晚上，或者下午太阳西照能照到的时间，原因很简单，早晨和上午，房子被挡住了，日照不行啊。
2.与房主合谋，对买房者造成心理影响，催促赶紧下手。
看过二手房的人，都知道，当你去看房子时，看了一圈房子，会机灵的问一句，房子多少钱？此时房主都会停顿一会，看看中介，这时中介就会接着说，**钱。
有的中介，直接找托，也去一起看房子，转了一圈，很急切的说：看中房子了，但是钱能不能过两天交。遇到这种情况你会怎么想？这个房子赶紧买啊，人家过两天就定了。实际上这两天就是给你留下的定房子的时间。
3.中介赚差价。
这个应该大家都明白，就是房主要卖80万的房子，中介给你报85万，多出来的5万就被中介吃掉了。有的人会说，价格是跟房主谈，中介怎么说了算。错，房主让中介卖房子时，中介会让房主签一份代理合同，房主卖的价格肯定也是打听的市场价，而中介往上涨几万，到时候再稍降点，买方也会觉得赚了很大的便宜，高兴的赶紧交定金签协议。羊毛出在羊身上，这就如超市促销，把平时的价格提高，再打折而已。
这种是遇到的真房主，真正赚差价时，中介会找一个别的人，充当房主，也有的时候，直接就房主不在。
前几年，那些见不到房主，先公证过户的，都是被中介赚了差价了。
4.带不带装修，家电之类的，口说无凭。
转二手房，很多人会被房子的装修及家具吸引，此时中介为了快点促成交易，答应给撮合留下来家电之类的，殊不知，这只是中介的一方之言，房主同不同意还不一定，就是房主同意了，未落到纸面上，到时反悔，也没办法。
5.中介费全交。
看中了房子，该签协议了，中介费是2%，大家都知道，可很少有人具体去看看协议内容，大部分人都认为2%是买卖双方各付，而现实是很多卖方啥也不管，房价是净收价。
6.定房子的好处费。
这种情况在卖方市场比较火的时候比较常见，就如限购前一段时间，房价涨的很厉害，买方造成了恐慌，看中一套房子，准备交定金，中介突然打电话，说房子还有好几个想订的，房主要卖给另一个人。你是买方，你会放弃吗？很多人会主动的说，我给你多少钱，你一定给我把这个房子定下来。
7.评估费。
多少人买完房子才知道这个评估费，更有甚者，不知道，评估费有的中介收0.3%，有的中介收0.5%。
8.银行审批好处费。
一切资料都提交上去了，就等着银行批贷款了，很多人都会想，贷款怎么还不下来啊，越着急的人，中介越能钻了空子。中国的国情就是这样。
针对这段时间，不少朋友咨询买房的问题，我专门组织了几个业内的朋友，进行解答。有的朋友还零首付买到了房子。在此，我想说的是，选好位置，选好房子，只要你买，钱都不是问题，但钱都花在哪里，要搞清楚。
在二手房交易中，产权证是最重要的。房屋不同于其他商品，价值量大，而法律对房屋的保护主要是针对具有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，在投资二手房前，一定要弄清房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适投资也不能购买，以免成交后拿不到房屋产权证。
2、正确评估二手房
投资二手房都以获利为目的，但错误的评估可能使我们血本无归。其中最大的风险就是对各环节评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。一般来说，地段的好坏决定了房屋未来的升值潜力。因此家庭最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，随着商圈的不断成熟，二手房价值也会充分体现出来。此外还要考虑小区是否封闭，保安水平怎样，小区绿化工作如何，物业管理公司提供服务是否及时，这些都是决定二手房能否升值的重要因素。
3、小心被抵押的房产
现在很多人都会通过房屋抵押获取贷款。如果在投资二手房时购得这类房产，只会给投资者带来诸多纠纷。因此，家庭在购买二手房时应明确房屋产权是否抵押，以免蒙受时间和金钱的双重损失。
4、查明房款是否已付完
现在，多数人购买房屋都是采用按揭贷款，买房者在支付一定比例的首付后，余款通过银行按揭支付。因而投资二手房时务必要了解原房主是否已还清银行的按揭贷款，房子的房产证、土地证是否已经办理，以免为他人付款。
根据我国《合同法》和《担保法》的有关规定，转让债务必须先获得担保人的同意。因此，二手房投资者在办理银行按揭贷款时，应先取得开发商的同意，再与开发商和银行另行签订贷款协议。
5、明确附加费用谁来承担
一些二手房的投资者可能遇到这样的情况，房子刚买没多久，小区物业管理人员就多次上门催缴上年度拖欠的物业管理费。这时想让原房主或中介补交上年度所拖欠的物业管理费是根本不可能的，投资者只能得自己掏腰包了。所以，投资二手房前应查清房产是否拖欠物业管理费等各项费用。如果发现确有存在，可立即要求付清或在买卖合同中确定该费用由谁来承担。
6、对待合同要慎重
二手房买卖合同内容较杂，条款较多，家庭进行投资时有两个方面必须要注意：一是房款的支付。现在的二手房买卖房款支付一般分为定金、二期款、办按揭三个阶段。一般二期款数额较大，所以最好约定二期款在房屋产权证拿到之后再支付。因为在房屋过户之前，房产仍归出卖人所有，这时候出卖人仍可以设定抵押。二是确定违约责任。二手房房产交易复杂且金额也较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免浪费我们的时间和金钱，需要在签署合同时应明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和偿付时间，遵循的原则等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
