Question

您好，这有道法律案例分析题，麻烦帮解答一下，着急等答案，谢谢啊

2005年10月下旬，张三因开办茶叶店向其邻居李四借款20万元，以张三2004年建的临街二层小楼作为抵押，双方签订了借款抵押合同，办理了相应的抵押物登记手续。双方在合同中约定：借款期限为3年，如果3年期满张三不能清偿借款，李四可以吧作为抵押物的楼房卖掉，以所得的价款优先受偿，第二年春天，张三在原来的二层楼上又加盖一间阁楼，并将楼房一层的部分出租给王五开饰品店，租期3年，每月收取租金1000元，2008年10合同期满，张三无力偿还借款，李四多次催要没有结果，于是向所在区的人民法院起诉，申请一招借款抵押合同拍卖张三的楼房，并代表张三收取王五所缴纳的租金至借款还清，请回答：
张三与李四之间签订的房屋抵押合同，是否必须进行抵押登记？
张三以其房屋抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权是否要一并设定抵押？
新建阁楼是否属于抵押的财产？
李四是否有权代收租金？
如果抵押的房屋要进行拍卖，则王五与张三之间的租赁合同是否继续有效？王五是否享有拍卖房屋的优先购买权？为什么？

Answer 1

1. 这个题有点不清楚啊。抵押合同不需要登记，但抵押权需要登记。

2. 是的，房地一体。

3. 不属于。

4. 无权。

5. 租赁合同继续有效。享有优先购买权。依据合同法的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。虽然是法院拍卖，但从合同法的立法精神来看，此时，王五依然享有此项优先购买权。

Answer 2

1、物权法定及物权公示，不动产抵押应当办理抵押登记。
2、房屋抵押，抵押权及于占用范围内的土地使用权
3、个人觉得新建阁楼可以一并拍卖，但价款不能优先偿还抵押权涉及的债务（即新建阁楼不属于抵押的财产）
4、个人认为在李四主张抵押权时，张三已经对王五违约了，李四不能再代收租金
5、租赁合同有效（张三违约）；王五不享有优先购买权，租赁在抵押后，个人认为不适用买卖不破租赁。
愚见仅供参考。