Question

二手房代签买卖合同纠纷咨询。律师请进！！

我是买方通过中介和卖方签订二手房买卖合同，卖方是母亲代签合同'房产证他女儿的'没有她女儿的委托书'当时对方母亲说她女儿是同意的，而且其女儿身份证拿来签了合同，房产证也压在中介，我付了二万定金，现在他女儿不同意卖了，说她没有同意她母亲要卖房子，说他母亲是偷了她的身份证和房产证，为了买她那套房我都把我妈妈的房子卖掉了，如果起诉的话，中介所和她妈妈都愿意证明“其女儿知道此事并在过户当天办理了单身证明等过户前准备，中途听取他人说还可以卖高价而反悔，并称并不知道她妈妈帮他代签买卖合同和从未同意买房子的事情”。
如果起诉的话，能成功叫法院强制执行过户或赔偿我2万元的违约金吗，这个案子从哪方面起诉好。
如果不成功可以参照表见代理吗。
表见代理也为我国法律所确认。正如《合同法》第49条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相
对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。
能赔偿我违约金也好。

请各位律师高手帮我解答一下，谢谢！！

Answer 1

其实就死打算涨价，不打算卖给你了，可以要求违约金的。那个没有委托只是个借口。
现在你签合同的名字是她女儿的还是她母亲，她女儿的就好办，母亲的就难办了。
二手房交易办了就是不能代表，且所有证据要双方当事人在场

Answer 2

可以起诉要求过户，证据显示属于表件代理

Answer 3

不能强制过户，该合同不成立，可要求中介及卖方承担缔约过失责任，双倍返还定金。

追问

那就是告她妈妈承担缔约过失责任,不知道法院判的下不!!

追答

把他妈、他女儿、中介都列为被告，要求若不继续履行合同则承担违约责任赔偿损失。法院能不能判要看认定的事实和证据。

Answer 4

首先1、在当前法律的情况下是允许一房二卖的，也就是说允许这个人签两份或者更多的买卖合同，而且在具备了合同有效条件下，都是合法有效的。合同是债权行为，过户登记是物权行为。 2、 这里你提到过户当天这几个字眼，也就是说还没有过户，也就是说房子还是她的，她可以再签合同再把房子过给高价的一方。
其次，在你与她的合同是合法有效的情况下，你可以通过起诉来要求过户，司法实践中也支持强制过户，但是你这里是有两份买卖合同，如果在你诉讼中就把房子过户给高价的一方（你可以申请诉前查封冻结财产不要她过户，不过不一定得到支持）估计执行过户就有点玄了。不过值得一试。
至于违约金，一般在没有代理书的情况下，是很难取证的，还别说是表见代理了。但是如果能证明她女儿同意过卖房，那么是没有什么问题的。

追问

1\我和他母亲签了买卖合同,房产证她女儿的,她女儿没到场签过,他母亲证明女儿是同意的.她女儿想卖高价但应该还没和别人签合同.2\她母亲作了录音和笔录证明:她女儿同意后反悔了,而我在和她女儿争吵中说"你要反悔早点反悔,她女儿无意间说出老早就反悔了,问我妈好了",我又说"你反悔早点通知我现在过户了才说,"她说不知道我电话号码,她妈妈故意不告诉她电话号码.
这些我都录下来了,不知能作为胜诉证据.?

追答

你们都过户了？？？

追问

当天要办理过户就反悔了,没有完成过户手续,我没等到对方到房管处办理过户手续.

追答

没过户的话就是我上面说的。。有案例，法院支持强制过户，但是这个前提是房子还没有过户给其他的人。。所以你只能做好打算，过户有困难，违约金没多少问题