房地产税来了！业内专家：这些问题值得关注！
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（以下简称“决定”）。消息引起岛城房地产市场的热议，青岛会否成为房地产税的试点城市？这一新提法会对房价有何影响？对于多套房及刚需购房者又会有什么影响？请看记者调查。
问题一：房地产税和房产税是一个意思吗？
记者梳理23日的决定后发现，其针对房地产税主要提到以下几点：
一是规定了征收对象，即要求试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
二是规定了试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。
三是对权利义务进行了划分，即国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。
四是将及时制定相关法律，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。
据中国人民银行公开数据显示，2020年，住房占我国城镇居民家庭户均总资产比重近七成，房产已成为我国居民家庭的主要资产。因此，房地产税的改革势必牵动着很多人的心。
业内人士表示，很多人存在误区，认为房地产税和房产税是一样的概念，其实完全不是。房地产税，顾名思义，对房地产征收的一种税费，不仅仅包括房屋本身，还包括土地使用权。它是一个综合性的概念，可能将包括一切与房地产有直接关系的税，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节，征税对象是相关的所有权人和使用权人。
而房产税仅仅是针对房屋本身，并不包括土地相关的，房地产税包括房产税，是其中一项内容。
问题二：手里有多套房要不要卖？
采访中，不少市民提出同一个问题：“如果是按专家说的，可能针对多套房拥有者征税，那拥有多套房的是不是要赶快卖呢？”
对此，记者也采访了多名业内人士。卓易数据市场分析师王玟琳认为，房子不在多而在精。原本在楼市调控的大背景下，“老破小”房源就受到极大冲击，房价上涨空间小，销售也相对困难；相形之下，次新房及新房房源，尤其是低密度的产品，则十分受欢迎，而且升值较快。“所以说，即使没有房地产税试点，手中拥有多套‘老破小’房源的，也建议尽快脱手，换成地段、品质、配套好一些的新房源。如此一来，即使换来的新房源最终达到征税标准，保值程度也远远高于房地产税的税额。”
业内人士建议，买房不要贪多、贪便宜，买一些远郊配套较差的产品，这个无论在何时，都是不理智的。遇到行情不好的时候，置换新房就变得更加困难。所以，“去粗取精”才是目前多套房持有者应该做的。
问题三：对刚需和改善置业者有影响吗？
当然，多套房持有者毕竟是少数，刚需置业者才是这个社会的购房主力。那么，房地产税对刚需和改善置业者会有什么影响？针对这个问题，多位业内专家表示，对刚需住房可能影响不是特别大，影响最大的，恐怕是多套房或者人均面积比较大的业主。
岛城某高端项目的置业顾问刘经理告诉记者，目前他手上的客户虽多为改善型，但针对房地产税的问题，并没有过多咨询者。“我认为，青岛被列入试点城市的可能性不大，即使在列，刚需和改善置业者也大概率不会成为被征税对象。所以，这部分人该买的房还得买，不必考虑过多。受影响最大的应该会是多套房持有者，而这部分人目前也已被限购和限售限制了，没有过多动作了。”刘经理说。
根据规定，此次试点的周期为5年，也就是说，全面立法要在5年之后。岛城楼市分析专家张百忍认为，这个期限对青岛来说，算是很长的缓冲期了，无论是相关部门还是购房者，都可以在这个期限内做一些调整，所以余地比较大。“但对于刚需和改善置业者来说，买房和换房本来就是用来住的，所以大可以按照自己的节奏来，无需过多关注房地产税的问题。毕竟大概率会有一个免税区间，而且从目前的行情来说，岛城无论是新房还是二手房，价格都有所回落。今年年底，会是一个入市好时机，还需要这部分人抓住时机。”张百忍说。
房地产税改革试点对房价是否会有影响？业内人士表示，短期内对二手房价可能会有一些影响，但是长期来看，整个行业终将趋于健康平稳。从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房地产税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。
专家观点
位于创新前沿的示范区可以先行加入试点，能给其他地方和全局配套改革提供更好的案例经验。可以肯定的是，将来扩大范围的试点地区，都会给它一个弹性空间，不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外，在立法轨道上，一旦通过，也不会全国“一刀切”，会允许地方根据不同的情况，有先有后或有差别地制定具体实施细则。
——中国财政科学研究院研究员 贾康
征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。
——中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲
在试点期内，房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响。可以预期，房地产税征收应该有减免设计，比如首套减免税、房产税的免征面积等，实际上对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说，不会有实质影响。随着房地产税试点及可预见的逐步在全国推行，将降低房地产投资者的预期收益和住房的投资投机需求。
——西南财经大学财税学院副院长李建军
半岛都市报综合
