Question

子女继承过世父母房屋以及出售的问题

父母相继去世，留下一套房子（无遗嘱），子女打算继承后卖掉房子，问题如下：
一、子女继承这间房子是不是要先到公证处做一个亲属关系的公证，然后拿着这个去房产局把房子过户到这几个子女名下？现在知道公证的费用，不知道房产过户时需要交纳哪些税费？
二、过户完成后，几个子女要卖这间房子的话，好像牵扯很多税费问题：
有个“5年”的说法，似乎说5年内卖方要交不少税费，但是这个是继承的房产，不是交易来的，这个年限怎么算？是从继承过户时开始算，还是从父母当年购买这间房子的日期算？
有个“个人所得税”，好像是按差额征收，可是子女继承房子不是买来的，再卖房子也没有“差额”。要是按继承时房产估价作为参照的话，那么这个“估价”方会有很大的权力，好像对卖方很不利。
“营业税”是怎么回事？这种情况下（即继承后出售）怎么算？
有的人说名下划入房产后一年内再买新房要交税，不明白是怎么回事。跟这种继承有关系么？

希望有经验的朋友帮忙梳理一下，即从继承到出售可能引起的各种乱七八糟的税费，哪些确定不需要交，哪些确定需要交，哪些要看情况而定。最好能给出相应的法律法规说法，没法确定的地方（比如根据各地方规定执行的）也请提示去哪种部门咨询，多谢！

友情提示：复制粘贴的勿入，一知半解的就不要来混分了，我需要解决实际问题。

Answer 1

一、关于继承费用

继承是免税的，不需缴纳任何税，只有公证费而已，公证费按照继承人与被继承人的关系收取，配偶间继承收取公证费为房产评估价的1%，子女继承公证费是房产评估的2%。

二、评估费的收费标准是：

（1）100万以下是千分之五
（2）100万以上 100万以上部分按千分之三走（例如150万的房子  评估费= 100万乘0.5%+50万乘0.3%）
PS: 评估费用可以协商，一般的最低的是收千分之三到千分之四如果你划到这价位就行。

三、营业税的5年限制

继承后的房屋营业税从继承开始后，实际并办理房屋变更登记之时的次日起开始计算。即你们继承后5年内该房产上市交易的话需要缴纳营业税。

四、关于个税

继承时并不产生个税，只有在该房产再交易的情况下才会按照差额的20%或房产评估价的1%收取个税，以上两种方式是可选的。

五、关于契税

子女继承房产并办理过户后，再次购买房产则需要缴纳契税，契税和房屋面积有关最高不超过3%。

六、关于房产继承

有两种方案

1.房产证可以有多个产权人，所以你们可以共有房产产权，到房管部门办理即可。
这个有点麻烦，需要多个产权人共同前往办理，如果产权不均，还需相关鉴定。

2.或者你们可以写份“产权继承协议”，协议内说明先将房产的产权归于某人名下，然后将其变卖，变卖所得按应得比例共同分割。
协议需多个产权人亲手签名，具法律效力！

追问

还有些问题
关于二，谁来评估？这是个什么机构？
关于三，这个营业税按什么比例征收？
关于四，差额是不是评估价和实际成交价的差额？这个个税是无论何时都要交的还是一定时间内销售才要交？

关于五，过户后再次买房交税，是说有了这个过户行为之后只要买房就要交，还是在拥有此房屋产权的时间内才需要交？已经出售即名下不再有此房产还需要交么？

追答

二、有专门的房产评估公司，你可在当地自己联系。
三、1、二手房销售政策：居住未满5年的普通住房和居住满5年的非普通住房差额（即你购买的价格减去卖家购入的价格，要求上方有销售不动产发票）征收营业税；未满5年的非普通住房全额（即你购买的价格）征收营业税；居住满5年的普通住房免征营业税。居住时间从销售方房产证或者契税纳税证明上的日期算起。
2、是否普通住房有三个标准，面积（120平米，各地可在20%的期限内上浮）、容积率、住房交易评价价格。（具体标准你可以打当地12366税务咨询热线询问）
3、营业税的税率是5%，加上营业税附加以后是5.55%,根据1计算的差额或者全额×5.55%，就是你需要纳的营业税及其附加。
四、房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用以及转让税费等费用后的净所得额，并不仅仅是现值减去原值。个税并非营业税没有年限限制，不管什么时候再交易均需缴纳个税。
五、按照现行二套房政策的相关规定，只要你曾经在银行办理了按揭贷款业务再次按揭都算二套房，即不管你名下是否有房，只要曾经有银行贷款记录再次买房均需缴纳契税。如果你们担心对愿意接受房产的子女不公平的话，可以在制作“产权继承协议”时附加一条。表明该获得房产的子女再买房时所产生的契税由各兄弟姐妹均摊。

Answer 2

你好： 不建议你们通过公证处进行公证继承， 程序复杂，花钱多。不能直接起到卖房后拿钱的直接效果。被纳入直接起诉继承，可以房屋估价、要房的、要钱的，可以当时就解决了。

追问

您的意思是让法院做出房产分割判决？由法院判决分割的房产，谁来卖呢？卖的时候不用交那些税费？