利率降了，我的住房贷款还款为什么没有减少？
1、银行房贷系统调整差异。银行方面“为了方便客户还款”，所以将次年1月的月供与上年12月份保持一致。
以某银行客户王先生为例，2011年7月份办理的房贷，2012年两次降息，但他的月供在2013年1月份仍是此前的1641元。只是同样的月供数字代表的“意义”不同，1月份的月供里还的本金多、利息确实是少了。
2、跨年“分段计息”，月供不减反增。某银行客户采用的是等额本金还款方式，还款日是每月的6日。1月月供计算方式为：12月6日～12月31日采用原利率，1月1日～5日采用新利率，共31天。
而以往月供是按月利率（30天）直接计算，这就导致明年1月份要比今年12月“多”出1天利息。如果这多出一天的利息比1日～5日这5天因降息因素而少交的利息还要多，那么就会出现明年1月份月供“不减反增”的极特殊情况。
3、老“房奴”调息时间不同。除了按“次年1月1日”原则进行调息外，也有银行在房贷合同中约定的是满一年（或半年）期限做调整、次月调整、按季度调整等其他方式。
比如，如果采用的是“对年、对月、对日”原则，那么，您在今年6月份办理的贷款，要执行新利率就得等到2015年6月了。
扩展资料
由于银行房贷系统调整方式存在差异，而且明年1月份房贷还款比较特殊，会遭遇跨年月供“分段计息”，因此，尽管降息了，明年1月份的月供却有可能出现“不降反涨”的特殊情况。
对于降息前后两个客户同一种情况下获得贷款进行的对比，而对于那些在降息前就办了房贷，目前贷款未结清的老“房奴”，其降息后月供得通过专业的房贷计算器，扣除之前本金已还的部分进行计算。
目前多数银行针对房贷老客户执行的“次年1月1日调整”原则。在遇央行基准利率有变时，于“次年1月1日”执行最新利率。
央行降息后，二三线城市房贷市场出现集体松绑，主要是之前房贷利率处于高位所致。
参考资料来源：凤凰网-央行虽然降息明年1月房贷月供未必降
1、房贷类型不符要求
房贷有公积金贷款、纯商业贷款、组合贷款三种，其中公积金贷款利率还是按基准利率执行，只有只有纯商业贷款和组合贷款中的纯商业贷款部分利率按LPR利率执行。
要是LPR利率调整导致房贷市场贷款利率下降了，要是借款人是通过公积金贷款买的房因为不受LPR利率影响，所以不管LPR利率再怎么下调，借款人每个月的月供都还是和之前保持一致，不会发生变化。
2、房贷定价不符要求
虽说新增的商业贷款都是按LPR+基点的方式定价，可也有不少存量房贷并不是按这个定价执行，比如有的人是选择的固定利率，或者是选择的按之前的基准利率定价，那么就算LPR利率下调了，也和这两种房贷定价方式无关。
为此建议借款人还是先对照看下自己的房贷的定价方式是哪一种，再看房贷利率到底会不会调整，最后再来确定月供金额是否会变动。
3、调整时间不符要求
房贷利率调整并不是一月一次，而是一年一次，具体调整时间以合同规定的重定价日为准，一般有两种，一种是每年的1月1日；一种是贷款发放日。
为此要是房贷利率下调了，得看是在重定价日之前还是之后。
打个比方，假设纯商业贷款重定价日是1月1日，只有在上一年的LPR利率下调了，房贷利率才会跟着下调。
但若是房贷利率重新定价后LPR利率下调了，则当年的房贷利率还是维持之前的利率不变，月供金额自然也不会减少了。
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房贷利率下调月供为啥不变呢？
房贷利率下调如果月供没有发生变化，很可能是由于以下几点原因导致的。
1、下调的是LPR利率，而办理的房贷是公积金贷款，其利率不与LPR挂钩，自然不受影响。
只有当银行贷款基准利率下调了，届时房贷才会从次年的1月1日起开始执行新利率，然后月供才会发生变化。
2、办理的商业贷款选择执行固定利率，所以其将一直按合同约定的利率执行，保持固定不变，月供自然不会有变化。
3、办理的商业贷款虽然执行LPR浮动利率，但由于重定价日还没有到，所以暂时按原利率执行，月供自然也就暂时没有变化。
等到之后重定价日到了，届时按最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，在新的周期执行后，月供就会有所变化了（注意重定价日一般有两种选择，贷款发放日或是1月1日）。
