二手房买卖套路多,怎么才能避免被坑

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深美林评估 2024-12-24
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一般情况下,二手房买卖价格只要双方协商确定,房地产相关部门就会据此登记过户,但以下四种情形必须进行评估。

1、买卖双方认为有必要时

如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或房产中介机构的评估,可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。

2、进行房地产保险时

房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

3、申请抵押贷款时

向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格,这对贷款银行来说风险很大。因此,银行为确定抵押物的担保价值,需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款,证实其拥有的房地产价值,会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行也会要求其进行评估。shzyshange44

4、发生房地产纠纷时

二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。


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2018-12-03 · 吉家,互联每个理想家。
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从最开始的挑房选房再到交易过户,你想知道的这里都有! 

看房之前,现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后,提前一天,打电话给中介,你相中了哪些房子及看房的时间,另外说明下你对房子的要求,预算。一方面,中介会联系你相中房子的业主,另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源,推荐符合要求的房子给你。

看房子的时候,注意下面几点:

(1)一定要调查清楚业主卖房的原因,是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态,好不好砍价。有些业主人在外地,把房子出租出去了,中介说是和业主打好招呼,但是到了现场敲门敲半天,来了几次,租客也不配合看房,这种类型很明显就是先把房子挂着,不是诚心想卖的,那你就没必要再看了。

(2)问清楚房子的学位有没有使用,一旦用过了,就会锁定三到五年,自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄,如果他用了,你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住,或者租给别人开公司的,这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”, 即买卖不破租赁,租客有优先购买权,必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款,或者写补充协议,以规避风险。

(3)房子是否有抵押,如果有,问清楚欠款多少,因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款,除了那种很早之前买了,全款付清。但有些房子会被业主重新抵押,即使当时他很便宜买入,但是会做消费贷,遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%,赎楼利息一个月大概是欠款额的1%,欠160万的话,买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子,如果满五唯一的还可以少交1%的个税。(这一部分税费后面讲详细的)。总的来说,如果房子抵押了欠款非常多,你和业主就必须好好砍价了,尽量减少成本。

(4)同一套房子,不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主,业主会误以为自己房子很多人在看,觉得他房子不错,他自己的心理价位就会高,但其实来来回回都是你,会影响后面和业主砍价。

每次看完房子,让中介给你列出所有的费项,包括契税,个税、赎楼费用、佣金(这个一般先标3%,后面可以谈)方便自己做成本核算,比较不同房子,挑选性价比最高的一套。

如果你看的差不多了,挑选一个专业靠谱的中介,一定要靠谱!靠谱!靠谱!

重要的事情说三遍,因为这个决定了你以后买房的操心程度。

问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。

现在的中介入门门槛很低,不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。

3.确定目标房产

看了如此多房子,如何筛选呢?

第一考虑的是当然是价格,每个人都想买更大更好的房子,但是预算就这么多,因此要结合自己的经济能力去购置,有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等,下表有一份中介公司提供的明细清单,对几个大头的费用下面会详细讲讲。

这里讨论的是满2年的普通住宅,没有增值税的房子。

缴税标准:首套90平及以下,计税价×1%; 首套90平以上,计税价×1.5%;二套房计税价价×3%。

契税由买家承担,过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱,有缴费标准的,所以砍不了价。

计税价是啥?

网签的时候,在房管局登记备案的价格,即网签价,作为计税价。 各地标准以各地为主,有的地方, 成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价,可以合法避税。

房管局参考市场行情,给房屋制定了一个最低评估价,作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的,通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价(一般是7成),可以在不动产登记中心查询,输入房产证号身份证号可查。

这里我再展开讲讲,成交价、网签价、评估价都是什么鬼!?

成交价:

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额,是房屋的实际成交的价格。  

网签价:

房产交易都要进行网上签约,一旦“网签”成功,同一套房源无法再生成买卖合同,也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价(最低评估价)。网签价的高低即决定贷款数的高低,也决定了交税的高低。  

评估价:

评估价就是第三方评估机构(中介推荐或者银行合作的评估机构),通过一定的方法对房产价值进行评估,终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。所以,没有三价合一之前,很多人会选择故意把评估价做高,“高评高贷”,但是如果一旦被银行发现,贷款很有可能会被银行拒绝,而且还有可能影响以后的贷款,更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任,所以大家对待评估价要谨慎,不要存在侥幸心理。   

(2)个人所得税

满五唯一免征!满五唯一免征!满五唯一免征!重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。   

不满五年或者满五不唯一:

a)个人所得税=(计税价-原登记价)*20%     

或者  

b)个人所得税=(计税价-增值税)*1%  

第一种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,  实际交个税时,购房者可以二选一,哪种省钱用哪种。按规定,个税和下面的增值税应该是由卖家承担的,但深圳是卖方市场,成交惯例一般都是买家承担所有税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。  

(3)增值税及附加

房子已经满2年,普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子,除非你有特殊情况,因为这笔税真的很多!举个例子,200万的计税价,单增值税一项就10万多。 房子未满2年,增值税及附加的征税标准: 增值税=计税价÷(1+5%)×5.65%

(4)中介费

中介费通常报的时候都是3%,但是中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,一般房子总价的1%-2%左右,小的中介公司,收费会低一些,可以谈一口价,1万,2万。但小中介也有问题,靠不靠谱,有没有保证,会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。 

(5)赎楼费

赎楼是指原业主想出售房屋,但房产证还在抵押贷款当中,出售前必须将贷款还清、注销抵押登记,并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费(一般最低收费3000元/单)。   

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼:

* 现金赎楼:担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼,赎楼时间相比额度赎楼要快,大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱,让其现金赎楼,万万不能用自己的钱帮他赎楼,风险很大。他要是没那多钱还,让他额度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保,从买方贷款银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费,还有短贷利息费用,一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下,短期利息按照每天算的,如果银行排队紧张,放款慢,业主欠款又多的话,这笔钱数目就会很大,所以一定要挑好贷款银行,放款能快些的,或者是挑个欠款少的房子。

(6) 罚息

当提前还款赎楼,根据银行的规定会有一定的罚息,各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息,不满三年的一般罚息1-3个月,具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。  

(7)评估费

办贷款一般要评估,费用几百到几千,这个可以谈,交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收,一般银行都有推荐的评估公司。 

(8)按揭服务费

1500-2500块/单,这钱给按揭服务公司,说实在的这个钱给的很冤,按揭员也没干啥,就是打印了东西,带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的,只是不同部门,或者所谓的合作公司,因此如果能和中介谈,尽量把这个费用砍掉。  

总结下购房成本:

看房子先问中介,业主的心理价位、房子是否满2年,满2年的是否满五唯一,欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费  

*未满2年:契税+个税+增值税

*满2年的:契税+个税

*满5年唯一:契税

*红本不在手,加一笔赎楼费(先按一个月算)  

*未满3年:可能有银行罚息

252万的房子,满2年,欠款50万,交了契税1.9万,个税1.9万,赎楼费6000块,中介费3万多,评估费1000元、按揭服务费1500元,公证费760元,所有费用差不多8.5万-9万。

自己算下月供,有公积金贷款和商业贷款,每个月月供是多少,算笔账,然后与自己的月收入比较,算出最大能够承受的月供值。根据月供,去砍砍价,一般砍个三五万都没太大问题,遇到着急用钱的业主,或者着急换房的,可以砍多点。  

另外,综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后,筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后,就准备约业主啦。  

4.约业主前的准备工作

(1)先谈好中介费

看好了房子,先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生:约了业主,各方面谈的非常愉快,马上要成交了,但由于中介费没谈妥,没签成合同。这会影响你和业主的关系,如果因为中介的原因没谈成,后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了,再约业主。谈不妥,就换个中介,反正中介大把!他做不了,你找其他人做。   

(2)提前预览合同

让中介提前将所有合同发过来,注意是所有合同,签约当天不单只签一份合同就完事的,包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书,每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同??这有利于我们抠合同条款的细节,以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同,很多条款规定都非常含糊,对于中介来说,越含糊越好成交,对于我们买家来说,当然是越细越好!对于合同没有提到的必须写到补充协议里,比如:房子带租约,租约到几月几日,房租是多少,押金是多少,过户之后租约怎么处理的?对于业主口头承诺的,比如家私全送,满五唯一,学位没用过,户口迁出,把你在意的都写到补充协议里头。

二、正式交易阶段

二手房交易流程图

1.约谈业主(谈判砍价)

二手房签约前,双方势必会有一个价格的谈判过程,在二手房交易过程中应该如何谈价呢,有哪些砍价技巧呢?

买方应该:  

1) 综合市场价,提前对价格进行预估,确定自己能承受的最高价位。  

2) 不要一见面就谈价,先和卖方聊聊天,将双方的气氛搞融洽,最后再谈价。  

3) 知已知彼,了解卖方的心态和卖房原因,如果他急于出售变现,那么对杀价则非常有利。  

4) 将自己对房子满意的地方列出一二,表示自己买房的诚意,卖方更愿意跟诚心买房的人谈。 

5) 指出房子的不足和缺陷,不失时机地亮给卖家,说服其放低预期。但是要控制好度,不要一味地贬低,因为如果你说的这么烂,干嘛还要买它的房子呢?要针对房子的自身的问题提出,看下面的例子。   

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子,但确实因为价格有些为难,希望他能做出一些让步。

7) 必要时,双方都互让一步,确定一个双方都满意的价格,用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。    

【例子】  

1) 说到地段,你可就其出价翻了一番来回击,并用实际数据让卖方无力反驳,劝说其应留有余地(提前掌握该小区历史成交数据);  

2) 如果房子带租约,你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租;或者租出去给别人开公司的这种,也是杀价理由,因为你要重新大幅装修。

3) 如果学位已经使用过的,也可以谈,因为学位用过会锁定3-5年,会影响自己小孩上学,就算没有小孩,你可以说房子用来的投资,3年后会卖掉,影响下家接盘,不好卖。

4) 对于二手房,买家可以以不含装修的价格来成交,挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调,以此来说服卖方减价。  

5) 对于欠款较多的房子,赎楼费用较多,(赎楼担保费、短期利息、罚息等等)自己算笔账,让卖方去承担赎楼相关的费用,这个在购房成本里头也不少钱。

2.签合同、交定金

约业主谈的时候,让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。  

1)看房产证

红本在手的当然看原件啦,如果房子还有欠款抵押在银行,就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。房本上看清楚权利人是有几个,如果房屋有多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场,要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房,属于夫妻共同财产,因此需要夫妻双方到场签字,如果媳妇来不了,签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期,确认是婚前还是婚后财产。

房产证/复印件,最好自己拍照留存,方便后面比照。

2)合同签订时重点注意: l

@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚,哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅,房产证号多少,是否有抵押,抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷,也未被查封,卖方对该房产享有完全的处分权。 l

@房屋的租约现状:房屋如存有租约。确认:月租金X元,租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明,否则视为卖方违约。 l

@注意迁移户口问题。有时候买这二手房,就是为了孩子就近读书问题,给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。目的没达到,那房子都等于白买。

@明确违约责任,每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l

@检查以下要点:定金数、首付、尾款等金额多少;税费承担者;采用什么付款方式;首付的支付时间、条件;过户的时间和条件;户口什么时间内、条件迁走;是否占用学位;房屋内的设备如何处理,哪些是赠送给买家的,哪些是房主需要搬走等。 l

@明确每个操作的时间节点,不要含糊,只要卖方逾期了,就参照违约责任条款,逾期多少天,就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房,卖家赔付双倍定金。 l

@ 关于定金,不要给太多,能显示你的诚意就行,不要超过房产交易价的20%。为啥,因为我们刚需一般手里也没太多钱,初次买房经验不足,如果你在后期贷款或者征信出问题啦,社保没满足要求等等出现突发情况,你不满足购房资格的话,需要赔付双倍定金给卖家,所以选择一个你能最大承受的定金数额,购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万,你们按自己情况给。

@关于税费,务必务必要写清楚!!!!哪个由卖家承担,哪个由买家承担,省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用,我的合同样例里(1)-(23)项都是买家的,看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的,看你谈判的结果,比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l

@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的,防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠,务必结清才能交楼,否则就从这个交楼押金里头扣,保障我们买家的权益。

3.房管局查档

双方签订纸质的二手房合同后,中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局(不动产登记中心)查档,最好第二天就去,或者签合同当天去。这一步很重要!不要跳过去,这个必须业主本人拿着房产证/复印件、身份证去做。如果你很忙,可以让中介看着,发产调表或者发微信视频给你看。如果不忙就一起去。     

为什么查档?查档很重要!  

签合同时,我们虽然看到了房产证/房产复印件,但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况,业主是否对我们有所隐瞒,我们是不清楚的,为了确保万无一失,因此去交易中心拉产权信息,做最终确认。

【举例说明】

如果一套房屋存在查封无法交易的情况,买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的,而且已经有到当地的交易中心登记过异议,那这时我们在房产证上也是看不出的。

产调表注意核对权利人姓名和身份证号码,是否一致,核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。  

5.买家做资金监管

首付款一定不要直接把钱给卖家,一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝,房子过户到手,资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成,一般需要1至3个月的时间,为了避免中间出现幺蛾子,出现不必要的纠纷,只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全,通过银行专用账户对资金进行冻结,在没有买卖双方约定授权的情况下,其他人均动用不了资金。  

那么问题来了,我们该挑哪家银行做呢?(资金监管的银行一般也是你的抵押银行)

请提前做好银行贷款调研,在你看房子的时候其实就可以做这一步,调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行,找了贷款部的业务经理咨询,最终选的农行。额度紧张排队放款慢的,就避开吧,要是你的房子需要赎楼,这个时间越长,你交的短期利息越多。

一般贷款利率各家银行都差不多,深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%,有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样,你们可以多问几家。农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快,尾款放款速度快是我们选择的原因之一,另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品,如果你将房子抵押在他们银行,后期可以做个30万的装修贷,利息不是很高,还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务,综合考虑选一家适合自己的。

第二个问题,做资金监管准备什么?

1)身份证原件及复印件(借款人及配偶的)

2)户口本(户主页和未成年小孩页,如果是集体户口的话,要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页)

3)近半年的银行流水(负债月供的2倍,自助打印的记得要银行盖上公章)。打一份工资流水和一份最多的生活流水。

4)收入证明(负债月供的2倍,要盖上缴纳社保的公司公章),按最高额度打收入证明,可按年度收入打证明。

5)二手房买卖合同

6)定金收据、凭证

7)结婚证(配偶需到银行签字),配偶提供身份证和户口本,以及收入证明积银行流水

关于银行流水和收入证明,这里展开说下:

一般情况下,个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水

1)工资流水 工资作为个人最稳定的收入,也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明,它体现了本人工作的稳定性和保障性。  

2)转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲,其工资通常是通过转账来获得的。因此,如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的,那么需要有固定时间和固定金额的转入,银行也会认可。

3)自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水,属于有效流水。  

银行流水不够,该怎么办??(买房之前,一定做好流水,好看的流水^_^)

已婚的,个人的银行流水不符合要求,您可以提供你们夫妻双方的流水,只要夫妻双方的共同流水符合银行要求,银行也是会给您审批下来贷款的。

如果单身一族,或者两公婆加一起还不够,就手动做账,老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金,固定一个日期现金存到你的银行卡里,留这笔钱待几天,然后分几次还给别人。

6.银行出承诺函

提交了贷款申请后,银行会审批材料,时间大概1-2周左右吧,承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行,承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题,社保缴纳、银行流水等材料符合要求,都没啥大问题。如果万一不好彩,材料不符合要求,那就再改再提交,如果这家银行搞不定,就试试换一家银行,让中介帮忙解决。注意,承诺函是有有效期的,承诺函出来后,尽快办理下一步手续。

7.赎楼

红本在手的房子,跳过这一步。

下面说的是额度赎楼的情况:

银行承诺函出来后,尽快让中介通知业主去办理赎楼手续,担保公司会向银行出具担保函,申请赎楼款,如果没有问题,审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题,可能会慢一点。审批通过后,就等待银行放款,放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意!银行批复赎楼款当日起算短期利息了,一直到尾款到账日。

8.注销抵押

担保公司查到账后1-2工作日,会去业主的原抵押银行,取出原房产证,这一步买家不用管,中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证,到房管局办理注销抵押登记手续。注意:未注销抵押的房子是不能再次交易的!只有在完成房管部门的抵押登记注销后,房子才算真正意义上的“身家清白”,才能进行产权转让。

9.递件过户

中介会联系你安排时间去办理过户,去所在区的房管局(不动产登记中心)办理。

递交材料然后缴纳税费,契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好,中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户,那天花了大概11-12万。把钱交了之后,不能立马拿到新的房产证,要过5个工作日领新证。

10.取新房产证

在不动产登记中心办理了递件手续后,大约5个工作日可以领取新证,拿到红本,马上拍照留存电子版,然后拿到复印店扫描复印,多复印几份,因为它马上就到抵押银行手里了,在你手里的时间就是这么短暂!以后你办房产相关的手续,只能拿复印件证明了,直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心,中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后,就在家等最后尾款放款吧,别忘了赎楼利息的事,尾款放了之后,才截止收取费用。

深美林评估
2024-12-24 广告
购买二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。 其次要搞... 点击进入详情页
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2018-12-03 · 说的都是干货,快来关注
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对每个家庭而言,买房子都是件大事,在买之前都要反复的看房,研究,避免留下遗憾。但同时,房子也是件很复杂的东西,每套房子的都有各自的特点,比如地段、楼层、朝向,甚至楼上楼下邻居的素质都会影响到房子未来转手时的价格。选房的时候再仔细,仍然有很多隐藏的缺点没法发现,春哥讲讲自己买房的几点心得,尽管可能无法让你避开所有套路,但是春哥走过的坑,希望能帮你绕过。

一、看一次就订房?NO!

大家知道房子的朝向的最优选择通常是:东南,南,西南,西(东)、北。后面几种朝向的户型,都有各自的不足。比如朝西会有西晒,朝东光照时间短,朝北几乎见不到阳光。春哥建议看房的时候一定要挑缺点暴露最突出的时间段去看,这是你才能真正判断能否接受这样的不足,同时也为与房主谈价格,挑毛病准备论据。一套朝西的房子,上午去看,可能觉得西晒并不严重,因为太阳还没转过来,如果你下午3-4点去看,才会发现西晒有多厉害。如果房东故意把看房子的时间限定在上午,并且不同意下午看房,那一定是套路。其他朝向的也是同样道理,朝东的房子一定要在下午看一次光照是否充分,有遮挡的房子在中午光照最强的时候看一次,观察采光如何。有人会说在房市上涨的行情中,房东不可能接受反复看房,这时就需要一些技巧,比如去和同户型楼上楼下的住户去看看,买房子是大事,态度好些,还是会有人理解配合的。春哥记得,有一次看一个开间,略微有些遮挡,但卖家晚上才能回来配合看房,我一直犹豫。房产中介小哥主动去敲楼上楼下同户型的门,最后终于有一家房主同意进门看看效果,事后我们主动定了果篮送过去感谢人家。

二、业主的话只能信一半

举个我经历的例子,我看学区房,希望买个三居,但预算有限。看中的一个户型阳台被改造了一个小卧室,但业主要价高。中介推荐了另一家同户型房子,价格低但阳台没有改造,业主和中介都说我买了后可以自己改造,物业不会管。这个小区是老国企的家属楼,当时我担心,阳台做改造会影响楼体外观,理论上是不允许的,原来的业主和物业是一个单位的,他们改造物业可能不会直接反对,毕竟要顾忌同事颜面,如果我买下了,物业对外来户未必会做这种通融,所以我要求业主提供物业同意的证明,业主和物业沟通好久反复推脱拿不出来,后来中介告诉我,我的推测是对的,物业根本不同意。类似的情况还很多,比如公房上市的批准、学区指标的占用、户口迁出的承诺等等,这些存在不确定性的事项,一定要在合同里明确的写明时间要求和违约赔偿的责任,否则会后患无穷。

三、如何发现隐性的硬伤

有一类情况,在买房前很难发现,比如物业的服务水平,周围邻居的素质。我现在住的小区业主群,有个业主经常抱怨楼上邻居半夜k歌,报警也不管用,准备卖房。这种情况,单纯的靠看一两次房子是无法发现的。通常我买房之前,都会去小区的业主论坛潜水一段时间,看看业主的发言,特别是对物业和小区的抱怨的帖子,在看房时重点关注。与中介、业主聊天时无意间问起这些问题,看看对方的反应,再作出判断。你也可以去小区的花园和跳广场舞的大妈、带孩子的爷爷奶奶们聊聊天,听听他们怎么说。我还听说过,有人买房前,先去目标小区租房子住了一段时间,去体验小区的物业和业主素质,当然这种方式比道听途说的信息更可靠,更有助于买房的决策判断。

总之,与一手房相比,二手房的状况千差万别,情况也更复杂,希望各位在买房前多做功课,少被套路,春哥之前也发过几篇经验分享文章,感兴趣的可以翻出来看看。

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智富网校
2017-03-19 · TA获得超过229个赞
知道答主
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很多客户认为:自己要买房,只需准备好钱就可以,至于其他可能涉及的问题,到中介公司或者找从事相关行业的人一问就知。而且随着买房进程的深入,也会逐渐一个一个搞清楚。

这个想法是很不明智的。

首先,买房是一个非常复杂的过程,涉及大金额的交易。一般而言,金额越大的交易,风险相对也就越高。任何一个环节出了问题,后果都是极其严重的。所以说,买房是一个辛苦的过程,更是一个危险的过程。

其次,找中介公司或者相关单位的人咨询,这一点本身没有问题。他们可以告诉你买房的相关知识,也会让你清楚的知道买房交易的流程,但是最隐秘的部分不会告知你。

你要清楚,他们是在做生意,做生意就涉及到利益,谁会做损害自己利益的事情呢?当一个客户上门求购的时候,正是他们生意的一个开始,从这一刻起,他们永远只会告诉你好的方面,而不利于成交的所有问题都会被他们隐藏起来。

最后一点最为可怕:在买房进程中解决问题。

其实很多人都会有这样的想法,不想先做功课,所谓“车到山前必有路”,事情临头了才考虑该怎么办。买房吃亏最多就是这类人。因为没有准备,许多事情都蒙在鼓里,到最后被中介牵着鼻子走,一步一步掉入别人预先设计的陷阱当中,被协议与合同捆绑,最后有苦难言,明知吃亏也只能打落牙齿往肚里吞。

下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密,但看到众多被蒙在骨里的善良老百姓……这些中介设下的坑,要提防:(本文只针对买二手房,其余的情况后期再更)

1.故意隐瞒房屋缺点。

例如约看房时间时,对低层的房子,中介喜欢约到晚上,或者下午太阳西照能照到的时间,原因很简单,早晨和上午,房子被挡住了,日照不行啊。

2.与房主合谋,对买房者造成心理影响,催促赶紧下手。

看过二手房的人,都知道,当你去看房子时,看了一圈房子,会机灵的问一句,房子多少钱?此时房主都会停顿一会,看看中介,这时中介就会接着说,**钱。

有的中介,直接找托,也去一起看房子,转了一圈,很急切的说:看中房子了,但是钱能不能过两天交。遇到这种情况你会怎么想?这个房子赶紧买啊,人家过两天就定了。实际上这两天就是给你留下的定房子的时间。

3.中介赚差价。

这个应该大家都明白,就是房主要卖80万的房子,中介给你报85万,多出来的5万就被中介吃掉了。有的人会说,价格是跟房主谈,中介怎么说了算。错,房主让中介卖房子时,中介会让房主签一份代理合同,房主卖的价格肯定也是打听的市场价,而中介往上涨几万,到时候再稍降点,买方也会觉得赚了很大的便宜,高兴的赶紧交定金签协议。羊毛出在羊身上,这就如超市促销,把平时的价格提高,再打折而已。

这种是遇到的真房主,真正赚差价时,中介会找一个别的人,充当房主,也有的时候,直接就房主不在。

前几年,那些见不到房主,先公证过户的,都是被中介赚了差价了。

4.带不带装修,家电之类的,口说无凭。

转二手房,很多人会被房子的装修及家具吸引,此时中介为了快点促成交易,答应给撮合留下来家电之类的,殊不知,这只是中介的一方之言,房主同不同意还不一定,就是房主同意了,未落到纸面上,到时反悔,也没办法。 
  
5.中介费全交。

看中了房子,该签协议了,中介费是2%,大家都知道,可很少有人具体去看看协议内容,大部分人都认为2%是买卖双方各付,而现实是很多卖方啥也不管,房价是净收价。

6.定房子的好处费。

这种情况在卖方市场比较火的时候比较常见,就如限购前一段时间,房价涨的很厉害,买方造成了恐慌,看中一套房子,准备交定金,中介突然打电话,说房子还有好几个想订的,房主要卖给另一个人。你是买方,你会放弃吗?很多人会主动的说,我给你多少钱,你一定给我把这个房子定下来。

7.评估费。

多少人买完房子才知道这个评估费,更有甚者,不知道,评估费有的中介收0.3%,有的中介收0.5%。

8.银行审批好处费。

一切资料都提交上去了,就等着银行批贷款了,很多人都会想,贷款怎么还不下来啊,越着急的人,中介越能钻了空子。中国的国情就是这样。

针对这段时间,不少朋友咨询买房的问题,我专门组织了几个业内的朋友,进行解答。有的朋友还零首付买到了房子。在此,我想说的是,选好位置,选好房子,只要你买,钱都不是问题,但钱都花在哪里,要搞清楚。
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泉城济南房产
2016-12-16 · TA获得超过116个赞
知道答主
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可以办理资金监管手续,这样的话最安,能避免被坑。
济南二手房专家您望采纳。
本回答被网友采纳
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快乐闲谈教育
高能答主

2020-10-26 · 快乐闻学家跟大家一起谈教育
快乐闲谈教育
采纳数:352 获赞数:84440

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