Question

全面规范地产行业发展落实“房住不炒”

Answer 1

自2016年的中央经济工作会议提出“房住不炒”后，决策层每年都会用来定调房地产行业发展。去年新冠疫情后，本已高企的大城市房价再度出现较大幅度上涨，于是在过去这一年来，规范房地产行业发展的政策可谓接二连三。
最近的一次是6月4日财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行联合通知，将国有土地使用权出让收入划转由税务部门征收，虽然目前看只是征管方式转变，资金分配、使用格局并未改变，但业内普遍认为让征收管理更为科学统一、信息更为公开透明，将减少地方政府对土地出让收入不合理的依赖，有效治理此前土地出让收支乱象。
房地产对于中国经济社会发展的重要性和影响力之大，早已人尽皆知。如今随着房价尤其是大城市房价节节攀升，行业发展已成“双刃剑”：主要体现在各级政府每年累计数万亿元的土地出让收入对城市建设发展的重要性，2020年这一数字是8.4万亿元；同时，高房价带来的负面影响日益突出，由此引发的社会公平问题亦开始发酵，年轻人奋斗欲望渐弱、大城市生育率明显偏低等现象，或多或少都与高房价有关。
要解决这一问题，唯有落实“房住不炒”，而从房地产行业发展状况来看，多年来的野蛮生长，需要一场“刮骨疗毒”式的全面规范和整顿。
去年下半年出台的“三道红线”管控政策，现在看无疑是这一轮全面整顿的开始，与之相关的系列收紧房企融资渠道措施，也是对房地产行业影响最为深远的政策之一。因为此前房地产行业盛行的高杠杆、博房价上涨模式不再可行。
从数据上看，融资环境收紧效果已然显现，统计显示，2021年5月，上市房企单月境内外债券融资共发行52笔，较上月减少38笔，发行规模折合人民币约647亿元，环比减少30.9%。同时，上市房企财务杠杆也随之降低，根据2020年年报数据，沪深交易所和港股上市的境内房企剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1个、0.7个百分点；净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点；现金短债比则较上年分别上升0.08、0.32至1.37、1.54。
近期，基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，收紧资管计划投资购房尾款的备案，规定证券期货经营机构不得新设资管计划投资购房尾款资产。加上此前设立的银行房贷集中度管理新规，金融机构向房地产行业输血被严格规范。
此外，大城市住宅用地供应“两集中”、各地严格规范房地产市场信息发布、严格防范经营贷消费贷违规流入房地产市场等相关措施，目的也是规范行业发展，助力落实“房住不炒”。
值得一提的是，在出台一系列限制政策的同时，对于此前房地产相关监管措施也需要根据现实情况及时修正，以适应新形势、新技术的发展与运用。比如，近日天津商品房预售拟出新规，包括缩短预售资金监管期限、扩大不纳入资金监管项目范围、非住宅项目纳入监管、增加资金交入监管账户途径、优化资金拨付流程等政策，有利于提高房地产开发企业资金使用效率。未来，各地也应该及时清理对房企不合时宜的限制政策，确保房企能够在公平、效率环境下落实“房住不炒”。
应该说，房地产行业发展依然对经济社会和民生影响重大，监管层理应全面规范，确保行业健康发展，真正让“房住不炒”落地。