Question

「告别」二手房参考价的主要原因是什么？

深圳市场今日传出消息，在二手房交易中，深圳各银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，即深圳各银行正式“告别”二手房参考价。

Answer 1

二手房参考价的主要原因是房屋的市场价值和交易价格的差异。

参考价是由房地产中介或评估公司根据市场数据、地理位置、房屋面积、装修情况、楼层等因素综合考虑后得出的一个估计值。

它可以帮助购房者了解当前市场对该类型房屋的价值，以及自己购买时的价格区间，从而做出更明智的决策。

同时，参考价也对卖家来说是一种心理支持和指导，让他们更有信心地进行房屋销售。

Answer 2

2021年2月，被喻为“打击炒房”神器的二手房参考价政策在深圳率先落地了。
为什么要推行二手房参考价？
先来搞懂什么是二手房参考价（又称二手房交易过户指导价）
二手房参考价是指房管局对楼盘给出的最低、最高交易及挂牌价格，高于二手房参考价格的将无法挂牌更无法进行交易过户。
二手房交易指导价推行的根本目的是让业主及房产中介给出合理的挂牌价格，引导银行按指导价发放贷款，降低楼市杠杆，防范楼市风险，促进市场理性交易抑制房价非理性上涨。
二手房参考价在深圳推出后。很快，全国多地陆续推出了二手房交易指导价。
时隔1年半，先后有13个城市取消或优化二手房参考价政策。
有哪些城市取消或优化二手房参考价政策？
截止今日，已经有西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京、无锡13个城市取消或优化二手房参考价。
目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。
二手房参考价因城施政策，西安率先按下“暂停键”
西安成为首个暂停参考价的城市。
2022年7月4日，西安市住建局公开表示暂停发布参考价，后续会根据市场情况不断优化。
西安优化二手房参考价政策后，中介平台在显示二手房挂牌价格发生了巨大的变化，很多房产中介机构表示：“可以尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。”
对比西安的“悬疑式”暂停，很多城市则是非常干脆的调整二手房参考价的机制。
成都：银行在对二手房贷款时早已经按照评估价放款，而并不是按照参考价进行放款。但是，公积金贷款仍然按照二手房交易指导价进行。
二手房参考价为什么要调整？
原因一：执行1年的二手房参考价已经让深圳二手房成交价“回归理性区间”
数据来源：深圳住建局
以深圳为例，截至2022年7月底，深圳二手房住宅月成交套数2039套。
2022年上半年深圳二手住宅成交量仅为9965套，环比下跌19%，同比下跌65%。该成交量不仅是近3年成交新低，更是历史最低值。
深圳二手房住宅月成交价69917元。
该成交价格较2021年同期，下跌了10%。
如果说2021年房价是非理性区间，那么2022年7月份则可以称之为“二手房成交价已经逐渐回归理性区间了”。
原因二：新房无论是成交还是交付都非常低迷，二手房的性价比优势却愈发明显，一度成为了购房者的置业首选，在合理的购房需求被支持的基调下，二手房的流动性问题是时候解决了。
原因三：放开二手房参考价一定会导致二手房成交价上涨，当二手房价格上涨到一定程度时便会“失去性价比优势”，如此一来，购房者还会优先购买一手房，去库存的问题将迎刃而解。

Answer 3

今年以来，多地取消二手房指导价，引发关注。据统计，去年以来，全国15个推行二手房指导价的城市中，目前绝大多数城市已取消该政策。
二手房指导价，也称二手房交易参考价，主要通过控制挂牌价格、限制贷款额度等方式，抑制投机投资，稳定市场交易。政策出台后，多数城市二手房市场出现不同程度降温，成交量有所缩减。不过，也有人认为，该做法采用行政手段干预市场价格，不利于释放市场增量。
二手房交易对楼市的重要性不言而喻，甚至被视为房地产市场的风向标。多地取消二手房指导价，传递出哪些信号？
首先，学区房降温趋势明显。在不少房价上涨过快的城市中，学区房推动作用不容忽视。前些年，炒作学区房风气此起彼伏，在个别城市，一些老旧小区被炒成了天价。对此，部分城市因势利导，对哄抬价格、炒作学区学位等行为进行限制，并对房源挂牌情况展开督查，参考当地楼市交易价格，形成二手房参考价。此举具有合理性，是稳民生的重要手段。政策推出后，炒作学区房行为不断降温，在多校划片政策配合下，房子的教育功能有所弱化，居住功能得到强化。二手房参考价取消后，各地仍要警惕炒作学区房行为卷土重来。
其次，改善性购房需求更受重视。二手房参考价机制的推出，虽然在一定程度上抑制了投机性需求，但某些城市一刀切的做法，也对刚需购房群体造成了一些限制，不利于激发市场活力。满足改善性购房需求，有利于释放市场增量。从今年3月份的《政府工作报告》，到7月底召开的中央政治局会议，先后提出“满足购房者的合理住房需求”“支持刚性和改善性住房需求”。由此可见，在政策支持下，各地逐步重视刚需购房群体诉求，改善性住房需求将进一步得到满足。
再次，房地产市场稳预期持续加码。预期低迷是当前多地楼市不振的重要原因。新冠肺炎疫情反复，城市间人口流动减少，购房需求受到抑制。随着市场进入调整阶段，二手房指导价适时取消，有利于提升买卖双方预期。对地方政府来讲，希望通过取消二手房指导价传递积极信号，提升购房者和业主的预期。前不久，中央政治局会议首次提出“保交楼”后，系列稳预期举措持续推出，各地因城施策用足用好政策工具箱，有助于修复信心，促进市场回暖。
需要看到，作为抑制加杠杆等炒房行为的手段之一，二手房指导价发挥的作用不容忽视，但这种调控政策仅仅是短期调节的手段，并不适合长期使用。同一城市的不同位置和地段，房价往往也具有一定的弹性，一刀切式使用同一个指导价，会进一步加剧市场的冷热不均。随着外部调节和市场自我修复的深入，二手房真实交易价格会逐步显现出来。

Answer 4

告别二手房参考价的主要原因可能有以下几点：

1. 市场化改革：随着市场经济的不断发展，政府逐渐从行政干预中退出，实现市场化改革。二手房市场也需要适应这种市场化的趋势，取消参考价有助于市场自由竞争和价格发现。

2. 信息透明度提高：取消参考价后，消费者可以在市场上直接了解二手房的真实价格，提高了信息透明度，有助于买卖双方做出更明智的决策。

3. 减轻政府压力：取消参考价后，政府将不再需要承担发布二手房参考价的责任，可以将更多精力投入到其他方面的工作，减轻政府的管理负担。

4. 尊重市场规律：二手房市场受诸多因素影响，如地理位置、户型、楼层、配套设施等。政府制定的参考价可能与市场实际价格存在一定偏差，取消参考价有助于尊重市场规律，让价格回归理性。

5. 鼓励创新和竞争：取消二手房参考价后，市场竞争将更加激烈，有助于促使房地产开发商和中介提高房屋质量、服务水平和创新能力，从而推动整个行业的持续发展。

尽管告别二手房参考价有一定的积极意义，但这并不意味着政府完全放弃对房地产市场的监管。在取消参考价的同时，政府可以加强对房地产市场的监管，确保市场的健康发展。

Answer 5

多地取消二手房指导价表明，学区房降温趋势明显，改善性购房需求更受重视，房地产市场稳预期持续加码。房地产调控只有对症下药、及时修正，才能达到最佳效果。

今年以来，多地取消二手房指导价，引发关注。据统计，去年以来，全国15个推行二手房指导价的城市中，目前绝大多数城市已取消该政策。

二手房指导价，也称二手房交易参考价，主要通过控制挂牌价格、限制贷款额度等方式，抑制投机投资，稳定市场交易。政策出台后，多数城市二手房市场出现不同程度降温，成交量有所缩减。不过，也有人认为，该做法采用行政手段干预市场价格，不利于释放市场增量。

二手房交易对楼市的重要性不言而喻，甚至被视为房地产市场的风向标。多地取消二手房指导价，传递出哪些信号？

首先，学区房降温趋势明显。在不少房价上涨过快的城市中，学区房推动作用不容忽视。前些年，炒作学区房风气此起彼伏，在个别城市，一些老旧小区被炒成了天价。对此，部分城市因势利导，对哄抬价格、炒作学区学位等行为进行限制，并对房源挂牌情况展开督查，参考当地楼市交易价格，形成二手房参考价。此举具有合理性，是稳民生的重要手段。政策推出后，炒作学区房行为不断降温，在多校划片政策配合下，房子的教育功能有所弱化，居住功能得到强化。二手房参考价取消后，各地仍要警惕炒作学区房行为卷土重来。

其次，改善性购房需求更受重视。二手房参考价机制的推出，虽然在一定程度上抑制了投机性需求，但某些城市一刀切的做法，也对刚需购房群体造成了一些限制，不利于激发市场活力。满足改善性购房需求，有利于释放市场增量。从今年3月份的《政府工作报告》，到7月底召开的中央政治局会议，先后提出“满足购房者的合理住房需求”“支持刚性和改善性住房需求”。由此可见，在政策支持下，各地逐步重视刚需购房群体诉求，改善性住房需求将进一步得到满足。

再次，房地产市场稳预期持续加码。预期低迷是当前多地楼市不振的重要原因。新冠肺炎疫情反复，城市间人口流动减少，购房需求受到抑制。随着市场进入调整阶段，二手房指导价适时取消，有利于提升买卖双方预期。对地方政府来讲，希望通过取消二手房指导价传递积极信号，提升购房者和业主的预期。前不久，中央政治局会议首次提出“保交楼”后，系列稳预期举措持续推出，各地因城施策用足用好政策工具箱，有助于修复信心，促进市场回暖。

需要看到，作为抑制加杠杆等炒房行为的手段之一，二手房指导价发挥的作用不容忽视，但这种调控政策仅仅是短期调节的手段，并不适合长期使用。同一城市的不同位置和地段，房价往往也具有一定的弹性，一刀切式使用同一个指导价，会进一步加剧市场的冷热不均。随着外部调节和市场自我修复的深入，二手房真实交易价格会逐步显现出来。

市场风向变化莫测，政策需要与时俱进。今年以来，在疫情等因素持续叠加影响下，房地产市场低迷。根据市场最新情况，及时权衡利弊、调整政策，是非常必要的。对于房地产调控来讲，很难有一步到位的良策，只有对症下药、及时修正，才能达到最佳效果