Question

土地增值税中计算增值额的扣除项目

Answer 1

土地增值税扣除项目有以下。
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
征税范围
1.基本征税范围
土地增值税的基本征税范围包括：
(1)转让国有土地使用权；
(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
(3)存量房地产买卖。
2.特殊征税范围(掌握)
具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
(1)属于土地增值税的征税范围的情况(应征)：
①转让国有土地使用权；
②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售；
③存量房地产买卖；
④抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)；
⑤单位之间交换房地产(有实物形态收入)；
⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化；
⑦合作建房建成后转让。
(2)不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)：
①房地产继承(无收入)；
②房地产赠与(对象有限定，无收入)；
③房地产出租(权属未变)；
④房地产抵押期内(权属未变)；
⑤房地产的代建房行为(权属未变)；
⑥房地产评估增值；
⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。
(3)免征或暂免征收土地增值税的情况：
①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；
②合作建房建成后按比例分房自用；
③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；
④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
⑤企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。
法律依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额：
（2）开发土地的成本、费用：
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者日房及建筑物的评估价格;
（4)与转让房地产有关的税金；
（5)财政部规定的其他扣除项目。