如何开发商业地产

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特色地产诸葛亮
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知道小有建树答主
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一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业,着眼于长期发展战略,它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性,完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的

概念开始于1999年,以大连万达集团为代表的房地产企业,开发了效仿美国商场(Mall)操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后,全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略,陆续

推出其商业地产品牌,到目前为止,中国大陆正处于商业地产高速发展时期。

二.地产开发商在开发商业地产时,要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等

三.各类商业业态解析

1.
百货公司:是指在一个建筑物内,几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000

至40000平方米(视地区市场而定);特点--- 整体规划、统一管理、而以联营即扣率(提成)为主要经营模式,亦有少部分租赁空间;类型---
大众百货(卖场货品主要以大众消费品为主,进场品牌趋于平民化);时尚百货物(

以前卫时尚为经营理念,经营特色主要以白领喜好的时尚品牌为主,如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货);精品百货(以高贵服务理念为主导,经营高档精品品牌,差别在于其卖场一楼品牌主要以国

际一、二线品牌为形象亮点,目标消费群体定位在中高收入阶层,实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统)

2.购物中心SC:是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所,多设在市区或高密度住宅区内,由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营,向消费者提供综合性服务,理想营业面积一般在100000平方米以上,一般楼层多

至七八层,空间呈纵向规划。购物中心类似于shopping
mail,但一般设在市区内,具备几个主力店,并有雄伟的殿堂及大片挑空区,以客层档次为商品楼层划分,也会有国际一线品牌为主力商品郡,结合大量餐饮、娱乐、文化、

休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场,并以租赁结合扣率为主的经营模式,多业种及特色大店(店中店)组合而成,并有大型地下停车场。如深圳万象城;

3.综合商城(摩尔)指在一个建筑群或一个大型建筑物中,一般楼层不超过三层,空间呈横向规划;由一个管理机构组织、协调和规划;把一系列的零售商店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站

式消费中心。理想营业面积在20000平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务,甚至金融、文化功能于一体,进行全方位服务。开发步骤(1.用地选择性
2.确定类型;3.承租户服务与制定承租政策法规;4.金融支持与财务分

析;5.分析人才需求,建立人才培养计划;6.制定发展战略)

4.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色,并以超低价促销与平价销售的综超形态经营,其机构侧重中央采购及营业控管系统,帮连锁效应由此产生。理想营业面积:15000—25000平

方米(依城市级别而定),单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是:低成本、低利率、大流量。

5.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场,又称自选商场,理想营业面积为500-2000平方米不等,经营策略(1.低价销售员;2.贴心服务;3.塑造品牌)

6.仓储批发店,又称为仓库商店,仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点,转而搞薄利多销的特色经营。

7.专业店
就是以经营某一大类商品为主的业态,并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务,满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。

8.精品广场:一般以高收入群体为目标消费者,常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等,其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。

9.名品折扣店:专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心,因此也被称为名品折扣店。

10.批发业态:如义乌小商品批发城,武汉汉正街批发市场

11.文化主题业态:指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势,依托城市历史的深厚底蕴,结合现代文化商圈全新理念基础,打造以城市文化概念为主题,集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912,秦汉唐。

12.旅游商业业态

13.地铁沿线商业业态

14.商业街

15.住宅区底层商业
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