多措并举！保障性租赁住房获超大“金融团”支持
银保监会和住建部发文支持保障性租赁住房发展。2月25日，《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》出炉，《意见》指出国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要加大保障性租赁住房金融支持力度。
同时，《意见》还要求银行保险机构不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。要把控好项目风险，合规适度提供融资，严防过度授信、盲目放贷，切实防范信贷资金违规挪用于其他用途。
在资深金融监管政策专家周毅钦看来，保障性租赁住房新规的到来，再次明确了中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。“十四五”规划将增加保障性租赁住房供给作为“十四五”时期住房建设的重点任务，近期更是出台多项政策配合保障性租赁住房供给，此次《意见》的下发，体现了银保监会多措并举引领银行保险机构进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持的态度。
发挥各类机构优势加大金融支持 信托、保险等获点名
2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明确要求进一步加强金融支持。此次《意见》则进一步明确了相关金融支持内容。
从此次《意见》下发的对象来看，范围可谓广泛。包括各大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行、金融资产管理公司、金融资产投资公司等，也包括理财公司，各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司、养老金管理公司等。
《意见》强调了要充分发挥各类机构优势，进一步加强对保障性租赁住房的金融支持。除支持商业银行提供专业化、多元化金融服务，强调发挥好国家开发银行作用外，《意见》也指出引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持以及支持非银机构依法合规参与。
国务院办公厅去年6月发布的相关意见曾指出，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。此次下发的《意见》进一步表示，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。另外，支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。
“险资具有期限长、来源稳定，投资更偏好稳健收益，这与保障性租赁住房资金需求更加匹配。”宏观分析师周茂华如是说。
此外，对于非银机构，《意见》提出支持信托公司等发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。“城投公司开展保障性租赁住房业务后，可以将建成后的保障性租赁住房项目作为底层资产，通过REITs或资产证券化等方式，提前实现相应资产变现，信托公司作为特殊目的载体参与其中。”对于信托公司参与保障性租赁住房金融支持，用益信托研究员帅国让表示。
探索相适应担保方式 鼓励银保机构参与基础设施领域REITs
“保障性租赁住房‘大金融’市场正逐渐形成。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，《意见》明确了各类金融机构可以参与保障性租赁住房业务，此类机构汇集，自然是该领域金融市场逐渐成型的重要基础和标志。对于各类金融机构来说，需要研究各地保障性租赁住房的市场和政策，积极搭建组织架构和优化业务，积极参与到此类领域中。
《意见》指出，各机构要把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。其中，支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。
此前，国家发改委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》明确，将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。此次下发的《意见》进一步指出，支持各机构为保障性租赁住房提供多样化金融服务，鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
支持与规范并重，在加大对保障性租赁住房金融支持的同时，坚守风险底线不容忽视。《意见》强调，银行保险机构要遵循审慎稳健和安全性原则，对取得保障性租赁住房项目认定书的，方可适用保障性租赁住房相关支持政策。不得介入已被有关部门列入违建或安全隐患管控的项目，不得向违规采取“高收低租”“长收短付”等高风险经营模式快速扩张的企业提供融资。针对商品房开发项目配建的保障性租赁住房，应确保保障性租赁住房部分独立公允核算，实现专款专用。
此前，央行、银保监会发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。《意见》明确指出，银行业金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。
此外，在拓宽资金来源方面，《意见》重申，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放。“金融债规模较大，期限相对灵活，负债来源相对稳定，支持银行业金融机构发行金融债券募资有助于提升银行负债能力，优化负债结构，为资产端投放长期限信贷提供支持。”周茂华表示。
