Question

悬赏100分！买二手房的定金合约怎么写？

想买一套二手房，要交定金，应该怎么写一份定金合约？急求，要是答案满意，追加100分！

Answer 1

一、卖方的主要义务和应注意的问题
作为卖方，其最核心的义务便是将产权清晰、无费用拖欠的房屋过户至买方名下，并交给买方支配，最核心的权利是收取合同约定的价款。围绕上述核心义务和权利，其应负的主要义务包括：
（一）按期签收定金，并在未赎出房地产原件时将定金交给经纪方托管。三方合约对定金的交付往往有两种约定，一是一次性付清，即在签署合约当日买方就将定金全部支付，这时卖方须在合约尾部签收；二是分次支付，如约定：签署合约当日买方支付部分定金（如5000元）、其余定金（如15000元）在签约之日起三日内补足至经纪方处，卖方须在补足期限届满之日起两日内到经纪方签收该笔定金。这时卖方除在签约当日在合约尾部签收第一笔定金外，还须依约按时到经纪方签收第二笔定金，如果逾期不去签收，则表明卖方不愿意出售房屋，从而构成了违约。实践中，曾出现过多起因卖方未按期签收第二笔定金，被司法机关认定为违约的案例，卖方应切实注意。另外，如果卖方签约时系“红本在手”即不欠银行贷款，则卖方可拿走买方的定金而不必托管给经纪方；如果卖方签约时尚未赎出房地产证原件即尚欠银行贷款未还清，则为确保买方资金安全，三方合约会约定卖方应在签收买方定金后将定金托管给经纪方，待卖方将房地产原件托管至经纪方处后，才能领取定金，应当明确的是，即使是在此情况下，仍视为卖方已签收了买方定金，如违约不出售，仍产生双倍赔偿定金的法律后果，这是因为卖方已经在合约尾部签收了买方定金，至于其签收后将定金托管在经纪方处，是其与经纪方的保管合同关系，不影响其已签收买方定金事实的认定。
（二）按期赎楼，并将房地产原件按期交付给经纪方或经纪方指定担保公司处。当前，卖方出售房产时，大多数是处于房地产证尚在抵押状态（即俗称的“尚在供楼”），这时要完成交易，必须提前还清银行贷款（即俗称的“赎楼”），让银行注销抵押登记（未注销抵押登记的，国土部门将不予核准过户）。赎楼的情形包括两种：
1、自己筹款赎楼。此时卖方要注意审查自己的经济能力，看能否顺利筹集到足够的尚欠贷款金额，如不能在短时间内筹集到，则协商时可要求买方给予较充裕的时间，不要过分轻信自己的筹款能力而将赎楼时间限定得过短，因为到时如果不能按时赎楼，则构成违约。赎出房地产证原件后，要按照约定时间交给经纪方以便办理过户手续，并领取买方交付的定金，未按时交付房地产证原件的，构成违约。
2、委托担保公司赎楼并向该司支付一定的赎楼担保费。这种情形下卖方的主要义务包括：
（1）按期出具公证委托书给经纪方及经纪方指定担保公司人员（委托内容包括委托受托人领取房地产证原件、办理注销抵押登记手续、签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》、收取售房款等。对于委托收取售房款这一点，很多人也许会不理解、认为受托人权利太大、会损害自己利益，这里需要明确的是：既然担保公司承担了担保银行放款给卖方赎楼的重大义务，为保证银行及时回收所还款项及自己收取担保费，担保公司必须有代收售房款的权利，在收取售房款后，担保公司将扣除上述款项及担保费，再将余款支付给卖方，所以卖方要充分理解信任担保公司的责任和信誉，如果卖方不信任担保公司、不愿意委托其收取售房款，那么担保公司肯定不愿为其提供责任如此重大的担保），未按期出具公证委托书的，则构成违约；
（2）按担保公司要求与其签订《赎楼担保协议》，并提供相应的资料；
（3）跟进赎楼过程。卖方要经常跟踪了解赎楼进程，催促担保公司尽快办理，如担保公司要求自己补充资料的，要及时补充，以免延误赎楼。此时卖方要注意的问题，一是要明确知道担保公司愿意为自己担保赎楼的前提是个人信用状况一直良好、没有拖欠银行还款或信用卡还款的记录；如果信用状况不良导致担保公司不愿意为自己赎楼提供担保、导致无法按期赎楼的，那么卖方要承担违约责任；实践中就出现过多起卖方资信不良、担保公司不愿为其提供担保导致卖方无法按期赎楼、最终司法机关认定卖方构成违约的案例，要引以为鉴。二是在协商赎楼时间时要留有余地（要比经纪方和担保公司预计的更长一些），不要约定太短造成被动局面。
（三）处理好尚存的租赁合同关系、保护承租人的合法权益。如出售时存有租赁合同关系的，要注意保护承租人的合法权益，主要义务和应注意的问题包括：
1、保证承租人的优先购买权。要提前告知承租人准备出售房屋的情况，如果承租人提出的成交价大于或等于与买方的协商价，那么承租人此时享有优先购买权，卖方须与承租人签订买卖合同；如果少于与买方的协商价，则仍可与买方签订买卖合同。
2、在承租人明确表示不考虑购买房屋的情况下，则应请其出具《放弃购买声明》，载明“本承租人不考虑购买**房屋，所有权人可自由出售该房给他人”。卖方应当明确，未保证承租人优先购买权的，承租人有权依据法律规定申请确认卖方的买卖行为无效。
3、在承租人不考虑购买房屋的情况下，要如实告知买方和经纪方租赁合同的情况（因为有时租约的有无直接影响到买方是否愿意购买房屋），告知后如果买方表示不愿意购买，则交易自然无法进行；如果买方仍愿意购买，则根据“买卖不破租赁”原则，要告知买方要继续履行租赁合同。这时要在三方合约在明确订明租赁合同的交接事宜（如交房后租赁合同要由买方与承租人重新签订、押金要转交给买方等）。
（四）按期交付房屋给买方，办理水电等设施的更名手续，并结清交房前所欠的房屋杂费。卖方要按照合约约定时间（往往是收齐房款后当日或三日内）将房屋及附属设施交付给买方，交房时除将房屋钥匙（含信箱及其他附属设施钥匙）交付给买方外，还要将附属设施（如空调、燃气灶、热水器等）的发票和使用说明书一并移交给买方，告知买方使用时应注意的事项，以便买方安全使用和维修；并与买方一起到水、电、燃气、有线电视等设施的管理部门和物业管理处办理更名手续，相应的押金依合约约定处理。交房给买方前，除非合约中约定由买方代卖方结清房屋杂费的情形外，卖方要结清一切尚欠的房屋杂费，包括物业管理费、水、电、燃气、有线电视费等；如拒不结清，则经纪方有权从自己的预留款中代扣支付，预留款不足的，买方在代为结清后有权向自己追偿。
二、买方的主要义务和应注意的问题作为买方，其最核心的义务是如期将购房款支付给卖方， 最核心的权利是收取合同约定的房屋。围绕上述核心义务和权利，其应负的主要义务包括：
（一）按期支付定金。如第一大点第（一）点所述，三方合约对定金的交付往往有两种约定，一是一次性付清，在此情况下买方须依约在签署合约当日就将全部定金支付给卖方，不得延付或少付，否则构成违约。二是分次支付，在此情况下买方除应依约在签约当日支付第一笔定金外，还须依约按时到经纪方交付第二笔定金，如果逾期不交付，则表明买方不愿意购买房屋，将被认定为违约。
（二）按期交付首期款或全部购房款（已付定金除外）。三方合约往往将定金约定为第一部分购房款，对第二部分购房款（即全部购房款减去定金的余额）的支付往往有两种约定，一是一次性支付，即将余款于约定期间内将交付到经纪方处或与卖方共同到某银行办理资金监管手续；二是按揭支付，即将首期款于约定期间内将交付到经纪方处或与卖方共同到某银行办理资金监管手续，同时买方须在约定期间内办妥申请按揭贷款手续。上述两种情况下，在约定将款项交付到经纪方处时，买方要及时足额将款项打入经纪方指定帐户并索要收据，不得延付或少付，否则构成违约；在约定与卖方共同到某银行办理资金监管手续时，要携带足额款项或存有足额款项的银行存折或借记卡按时到银行办理，共同与银行签署资金监管协议，并按协议要求将款项存入指定帐户，如果不能按时前往，须事先征得卖方的谅解同意，逾期不办理且未征得卖方同意的，则构成违约，同时，为防止卖方恶意违约不出售房屋、不按期前往银行办理手续、事后又反咬一口称买方未按期前往银行办理监管手续，买方要保留好在约定时间到达银行的证据（如排队号票）及已在该期间内备足款项的证据（如银行出具的存款余额证明），将来一旦卖方声称买方违约，买方则可出示这些证据证明当时自己已依约前往银行准备办理监管手续。
（三）在按揭付款的情况下，须按时办妥申请按揭贷款手续。即须在约定期间内，按照按揭银行要求交齐所需材料（如首期款收据、身份证明材料、收入证明等），并填写好相关申请材料及合同资料。这时买方须注意，要明确知道银行愿意向自己发放按揭贷款的前提是自己的个人信用状况一直良好、没有拖欠银行还款或信用卡还款的记录；如果信用状况不良，将导致银行不愿意发放贷款，或虽然愿意发放但会减少贷款金额。另外，在银行承诺贷款的金额少于预期金额的情况下，要及时补足首期款。
（四）承接好原租赁合同关系、保护承租人的合法权益。在承租人不愿意提前终止原租赁合同的情况下，买方不可迫使承租人提前终止合同，或单方面提前解除合同，而是必须无条件继续履行租赁合同，并依照三方合约约定做好租赁合同的交接工作，买方与承租人的权利义务依照租赁合同及有关法律规定确定。
（五）履行好买卖合同的附随义务。《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，此即为当事人的“附随义务”。具体到房屋买卖合同实践中，买方作为代替卖的房屋新产权人，在接收房屋后，往往会收到寄给卖方的信函、报刊等材料（这是因为卖方来不及通知有关方面变更通讯地址），这时买方要保存好上述材料并通知卖方前来领取，不得私自销毁或隐瞒不报。同样，如果买方遇到不懂使用某些附属设施或设施损坏需维修时，卖方在得知后也应及时指导买方使用或维修。总之，双方要发扬互敬互爱、团结互助的精神，本着诚实信用的原则，妥善处理好售房后的关系，共同构营造文明、友爱、和谐的社会氛围。

Answer 2

如果一次性付款：
双方签暑《房屋转让合约》并交购房定金---将剩下房款与卖方一起到银行做资金监管----买卖双方签定《深圳市房屋买卖合同》并向国土局申请转移登记，领回执---国土局出具产权转移登记税单，交纳税费----买方领取新房产证---卖方结清水电等杂费---到银行放剩余购房款给卖方！-----交楼！
银行按揭付款：
双方签暑《房屋转让合约》并交购房定金----将首期款与卖方到银行做资金监管----向银行申请按揭----银行出具承诺涵----买卖双方签定《深圳市房屋买卖合同》并向国土局申请转移登记，领回执---国土局出具产权转移登记税单，交纳税费----买方领取新房产证---到银行放首期款给卖方，留点结算水电等杂费---买方与银行签订《抵押贷款合同》---买方与银行到国土局办理抵押登记手续---银行领回已抵押房产证---直接将剩余楼款放给卖方---卖方结清水电等杂费---交楼！

Answer 3

我做房地产经纪人有很长时间了.买卖双方定金协议可以依附于<存量房买卖协议"中先签署买卖协议,再交付定金.定金交付后,卖方出具收据并签章.作为证据,法院可以采纳.不用太担心.我是房地产经纪人,同时也是律师.

Answer 4

定金无需写合约，只要一个收据就可以了。