谋划“联姻”金融的房企不在小数，但是建立成功模式的案例却甚为少见，其难点何在？
地产基金的诱惑
“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的，正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示：“这是学习铁狮门模式。”
但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法，铁狮门通过不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配，“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用，远达不到5%投入分享40%收益的红利。
“房地产到最后本质是金融问题，但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。
其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。
事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。
2013年，越秀地产（0123.HK）与基金的合作，让人看到“类铁狮门”模式的出现。一年间，该公司撬动了200多亿的土地项目，其中有超过140亿资金源于地产基金。四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，但是都有着绝对控制权，且有机会获得项目的大部分收益。
比如2013年9月，越秀地产子公司与广州越秀仁达四号基金斥资90亿元拍下武汉精武路项目，其中越秀地产出资7.2亿元，占该地块8%的股权，剩余的均由基金出资。按越秀地产的说法，所有与基金合作的项目，将于一至两年内回购股权，精武路项目给予基金的“回报不会超12%”。越秀地产财务总监欧俊明在中报业绩会上透露，去年与基金合作的其他三个项目，给予基金回报的上限在11%至12%之间。
地产基金与房企从来都是各有诉求。“房地产基金关注的是回报率、周转期，以及承受的风险。”亚银国际首席分析师李大伟表示，“房企关注的则是资金成本以及对项目的控制力。”
国内的基金管理者希望有一个明确的回报时间，用以说服投资者；而地产商则希望获得更多的收益。两种不同方向的妥协下，房企与国内基金的合作普遍带有额外条款，如，约定股权赎回的时间，回购的金额等等。
在经济学角度来看，其实就是积累劳动剩余的工具，也可以说是税收的一种工具。
那么劳动剩余是什么？
你买房花的钱，包括存进银行的钱，只要你的存单上还是一串数字，或者任何登记在册的固定资产。本质上这些劳动剩余都是没有兑现的。
这些暂时没有兑现的劳动产出都是国家可以使用的，它和税收一样，都可以支撑国家的经济发展。
只有当你把钱拿去吃喝玩乐，这些劳动剩余才是你自己的，才等于是没有被真正上交。
而房地产它比税收更好的一点，是既可以积累劳动剩余，就不会太打击劳动者的劳动积极性。
比如你月收入8000 ，我直接收入你五千，你是不是很难受？
但如果把这5000换成买房的月供，你的感觉是不就好了很多。
因为你觉得这是给自己买的，但房地产在国家层面上是几乎不用支付什么成本就能产生的资产。
土地没什么成本，而房子上附带的福利，像子女上学、户口落户等等也没什么成本。
当成千上万的人去买房子，拿出自己劳动剩余的时候，国家就能把这部分劳动剩余转换为经济发展的资本积累，然后才能去修公路、建高铁，搞城乡建设，社会才能实现经济发展。
本质上，这是个双赢的事情。
而现在我们国家劳动社会的积累很大一部分都在房地产里，所以它绝对不能崩盘，但也不能大涨。
再涨的话。我们的经济压力也会更大，但是以后出手卖，肯定会越来越难。
只有当未来出现一种能替代房地产成为新的劳动剩余积累工具的时候，才是房地产真正结束的时候。
也许是高度的发达的所得税征收体系或者货币全球化，再或者产业升级全面完成所带来的经济增速。
什么时候会出现，我们并不清楚，但在此之前，房地产是不可能会出现大问题的。
而在此之后，即使没有了房地产，也会有其他东西继续完成劳动剩余积累的实力。
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他本来就是国家使用的金融行业，法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。是实业范畴，与货币无直接联系，计划时代房子只是用来往的，只因市场需求旺盛，房价虚高，造成房产一度有了投资价值。换言之，房地产本身不是金融，房价涨跌引发的价格变化与资金流通才是金融。即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房价出现大幅的调整，是引爆房地产风险，进而引爆金融风险的最主要的导火索。有的朋友也问，房价什么情况下会大跌？
道哥认为现在的市场层面不太容易，下跌的条件还不太具备。最主要的因素在政府的调控，如果调控的手段过激，不排除会带来房地产市场价格雪崩式的灾害，日本就是有前车之鉴的、。通过以上的分析，希望朋友们把“房地产业是金融业的风险最大灰犀牛”这句话的来龙去脉以及什么情况下可能会引爆风险，有一个理性的深刻的认知。
