Question

实时论述题：当前房价水平如何？原因、为政府调控房价提建议。

当前房价水平如何？是什么原因造成我们这种局面的？你能为政府调控房价提供什么建议？宏观经济学论述题，请给予谨慎、正确的答案，谢谢了！

Answer 1

中国当前的楼市即将面临调整；当前中国经济最主要的问题是资产泡沫，18个月内更严厉的调控措施将陆续出台；近来土地供给加大，16个月左右会形成住房供给，压低房价…… 清华大学中国与世界经济研究中心与新华社《经济参考报》上周末共同举办了“破解迷局：聚焦中国宏观政策——清华大学中国与世界经济论坛”。在这次论坛上，经济学者与房地产开发商罕见的达成一致：中国房价近年来飞速上涨的走势不可持续。有学者认为，很有可能在未来1年半之内出现转折点。 作为一个宏观经济研讨会，与会人士开篇讨论多集中在中国经济的整体走势上。但是会议仅仅进行到半小时左右，话题就转到了房地产，原因无它——房价过高是当前中国经济面临的最大问题之一。 香港科技大学经济学系教授雷鼎鸣说，中国去年货币供应量接近30%，但是到目前为止，物价并没有过快上涨，原因就在于由于存在产能过剩，资金进入实体经济利润率较低，大多数资金选择进入资本市场，更进一步的说就是进入楼市，于是房价被迅速拉高。 不过在雷鼎鸣看来，目前内地的房价走势，很可能类似于1997年年初时的香港。随着政府调控，1997年底香港房价开始逐步下跌。据他介绍，如果以1997年底的房价指数为100来计算，2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37，目前也不过刚刚回升到78左右。 清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵也认为，在未来18个月之内，一定会出现针对房价的更加见效的宏观经济调控措施。他说，今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好，对经济的增长、物价的走势都不必过于担心，主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下，出现了两个“从来没有出现过”。一是社会上，尤其是80后、90后的年轻人，对于现在房价如此之高，增长如此之快，从来没有如此强烈地表达过不满；二是国家在房地产价格上表达出来的调控也从来没有如此明确过。“‘这两个从来没出现过’结合在一起，一定可以导致政策上的一系列变化，从而使房价在不久的将来出现一定的调整。”李稻葵说。 SOHO中国有限公司董事长潘石屹也给出了自己的理由。他说，解决房价的根本在于加大住宅开发的土地供给，只有这样市场上的住房供应量才能加大，进而压低房价。据他介绍，在北京，从开发商拿地到拿到预售证需要大约16个月。当前全国土地供给加大，所以可以预计未来房价会走低。 他还表示，在香港有一个公式，用市场上的租金回报率减去资金有效成本，再减去物业税，这个数若低于-3%，市场会开始下跌。这在香港历史上曾出现过两次，一次是1992年，一次是1997年。对比香港，目前北京的情况是，二套房银行贷款利率为基准利率的1.1倍，即6.5%；按照中原地产统计，北京二手住宅租金回报率为2.9%，上海为2.3%，这样减下来是-4%左右，如果再减去1.2%物业税，减下来的数值会更低，远远超过香港-3%的临界点。“在这样的情况下，就是不出物业税，房价也非常危险。”他说。 不过会上也存在着不同观点。中国社会科学院宏观经济研究所研究员袁钢明认为，中国现在已经出现了非常强的房价上涨预期，不是一两个政策出台就能起到效果。他说，当前中国的楼市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年间，日本房价上涨了16倍，民众预期居高不下。日本政府尽管出台了一系列政策，但都没有收到好的效果，最终由于房产税(类似中国当前探讨的物业税)的出台，房价持续下跌了20年。中国政府很可能会参考日本的经验，对物业税的出台非常慎重。 “物业税一出，房价肯定会下跌。所以物业税出台要有一个时间表，要建立房价将会稳定下落的预期。”袁钢明说。 房地产调控关系中国经济走势 24日清华大学中国与世界经济研究中心与新华社《经济参考报》共同举办了“破解迷局：聚焦中国宏观政策——清华大学中国与世界经济论坛”，论坛围绕中国经济面临的诸多两难困境及未来走势展开了热烈的讨论。最后，几乎所有与会者都将话题转向了房地产问题，认为中国经济的未来走向与房地产的走向密不可分，房地产问题解决不好，将严重影响未来中国经济的健康发展。 当前比较流行的观点：由于我国土地资源紧缺，在市场经济条件下，需求大于供给，房价上涨是必然的。错了！这是一种错误的舆论导向！ 重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时，对该市以公租房建设为重点的房改新政进行了详细解读。仔细品读“新政”内容，让人似乎从中看到了中国新一轮房改的希望。正如黄市长所说：只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的。 近年来调控高房价，政府往往“头痛医头，脚痛医脚”，每次调控之后都会迎来新一轮报复性上涨。事实上，房价疯狂上涨，“根子”在各级地方政府。在我国现行的税收政策和土地制度下，地方政府在房地产开发中不自觉地充当了利益分担者的角色，甚至成为最大的受益者。因此，要从根本上遏制持续走高的房价，地方政府的态度和作为至关重要。 重庆此次房改的基本模式是“双轨制”，即公租房和商品房。公租房把经济适用房和廉租屋统一起来，面向低收入群体。商品房则面向中高收入人群。最困难的人租廉租屋，低收入者住公租房。据了解，重庆市计划两到三年内建成2000万平方米的公租房，解决100多万人的住房问题。 重庆市调控房价的新政或成为全国的样本。因为这一举措充分尊重城市低收入人群、中产阶级和高收入者的现状，采取不同政策，区别对待，稳步推进。并通过“低端不收税、中端税收优惠、高端增加税收”的政策，从根本上平抑房价。在我们这样一个低收入人群较多的大国，住房改革要搞“双轨制”，不能让保障房全面市场化和私有化。同时，“双轨制”的好处还在于，一方面通过政府建房解决老百姓的住房问题，另一方面让“特别房产税”的征收有了合理性和可能性，既体现公平公正，又能够真正起到抑制房价的作用。 重庆房改新政或成为全国样本，还在于重庆市政府动脑筋，想办法，动真格，真心实意解决老百姓的住房困难。而且他们参考国外先进经验，按照国际通行惯例大胆推进房地产改革，充分兼顾社会各阶层的利益，使此次房改具有现实性、合理性、长期性和可操作性，对于调控房价和促进房地产健康发展具有广泛的借鉴意义。 总之，我国调控房价的难点在地方政府，“突破口”也在地方政府。此次重庆房改“新政”，能否在房改的坚壁上撕开一个“口子”，杀出一条血路来，我们拭目以待。

Answer 2

如何看待当前房价 谢然浩 近期房价又成为市场的一大焦点，“降价”呼声甚高。那么，现在的房子究竟贵不贵？大城市房价高，是不是由于开发商赚了很多钱？我们该—— 房价高反映了产品结构上有问题 当前的房价相对于大部分人来说是高的。目前，我国的商品房价格大致上分三个类型。在中小城市，房价大多在500—1000元／平方米；在35个大中城市，房价一般都在2000元／平方米左右；而在深圳、广州、上海和北京，都是4000元／平方米以上，其中北京最高，去年6月的统计显示，平均每平方米售价为4771元。对住房价格合理不合理的最重要的评价指标是住房价格与绝大多数家庭的收入比。90年代初，世界银行曾经对各国50多个城市作了一个调查，认为一套房价相当于一个家庭年收入的3—6倍时是合适的。实际上，从日本上世纪90年代初的情况看，房价达到家庭年收入6倍时就会有很多人买不起房。联合国人居中心1996年出版的世界人居报告中，也有类似的对50多个城市的调查，这些城市几乎全是各国的首都。报告认为，一套住房价格在居民收入的2—3倍时是比较合理的，到5倍时，就说明市场有问题了，因为这时大多数人都买不起房子了。 在北京，如果按每平方米4771元的平均价格算，买一套80平方米的房子就需要38万元。去年北京居民的平均年家庭收入在3.5万元左右。算一下就会发现收入比是11比1，就是说一个家庭要用11年的收入才能买上房。去年，北京市还出台了限制高收入家庭购买经济适用房的政策，规定家庭年收入超过6万元的家庭不能购买经济适用房。其实，对于北京的6万元高收入家庭来说，买38万元一套的房也需要6.3年的收入（收入比为6.3：1）。 商品房价格高的问题，实际上反映了我们的住房市场在产品结构上存在问题，就是说，市场上适合各种收入家庭需要的住房品种单一。 停止实物分房，实行住房分配货币化后，除了少量工矿城市仍在以合作建房形式建经济适用房外，大部分城市的单位企业都不再自己建房，建设经济适用房的任务由市场承担了。国家规定，建经济适用房需要地方政府给予政策优惠，最主要的是建房的土地可以免交土地出让金。现在土地收入都是地方政府的主要收入来源，免交就等于减少了政府收入，他自然对建经济适用房的积极性不高，宁愿把土地出让给能来钱的开发商。国家对建设经济适用房的利润也有限制，与开发商品房能获得高利润相比，开发商对开发经济适用房也同样缺乏积极性。因此，大多数城市就出现了高价商品房多，低价经济适用房少的现象。人们认为房价高的原因，就是这样造成的。 房地产市场在我国复苏、快速发展已有10年时间，但由于从旧的实物分房转向货币分房仅有4年时间，无论从市场培育和产业的发展来说，要真正形成一个品种齐全，各种收入的家庭都能买到自己住房的市场，还需要一段时间。尽管这样，如果各级政府住房管理部门思想解放一点，转变观念，尽快解决这个问题也是有条件的。像上海那样，从1998年起正式放开住房二级市场，加上政府降低住房交易契税，从3％降到0.75％，而且是交易双方各交一半，结果二手房年交易量逐年上升，从只有几百万平方米上升到去年的1400多万平方米，比北京一年新竣工的商品房还多。二手房市场的活跃也带动了商品房市场的活跃。前几年上海还有相当部分的积压商品房，现在大多已被消化，住宅的年竣工量也连续几年保持在1500万至1600万平方米水平上。 房地产业的高利润是暂时现象 说到建房成本，大家都说，土地占三分之一（包括拆迁），各种税费占三分之一，建筑安装成本占三分之一。实际上，目前每平方米的建筑安装成本，从南到北，最多不会超过1500元，低的不到400元，大中城市一般700至800元，高的也就是1200元。税费也没有那么高。前几天记者遇到一个开发商，他说，他要在北京的郊区建一片40万平方米的住宅小区。按照上海在同样地段的造价最多每平方米2000多元估算，我问他一平方米是否卖2500元左右？他说，小区外市政配套成本很高，下不来。 这说明目前土地出让方的行为不规范。我对那位开发商说，包括市政配套成本，每平方米3000元行不行。他仍说下不来，至少要3500元。我说能赚1个亿就行了，还下不来？他说，至少想赚它个七八亿元。您想，与他投入几千万的资本金相比，他能赚1个亿，利润就是100％甚至百分之几百了；赚七八个亿，利润该是多少？就算加上借银行贷款所需要的本息，利润再少也在50％以上。从目前我国商品供应从普遍紧缺转到供过于求、大多数行业都已进入平均利润的情况来看，不能不承认，房地产业目前的利润是很高的。不过，目前商品房价格虽然高，并不主要是因为开发商利润率高造成的。开发商利润高，只要他不是抢来、偷来的，只要是“君子爱财，取之有道”，他该得多少，就应该是多少，过多非议没有必要。但是，从大多数中低收入者认为房价高、商品房存在结构问题看，这个市场还是有问题的。就是说，市场的各种资源还没有达到应有的合理配置。从发展、培育房地产市场的角度来说，政府有责任、有义务通过加强市场调控来解决问题。降低房价、加大经济适用房供应是不错的，但也不应仅仅通过行政方式来解决，而应该通过竞争，通过开放搞活二级市场来解决。 总之，一个市场或一个产业在兴起时，肯定是价格高、利润高的，这样才会吸引资金进入；资金进入多了，或者说，企业多了，才会进入竞争；竞争的结果，高利润才会走向平均利润，产品的价格才会降下来。

Answer 3

仅代表自己的观点：房价处于泡沫状态，价格高的离谱，主要是老百姓的从众心理造成的，越贵越不卖，越便宜越不买，是泡沫早晚会破灭的，现在一些大的城市正在降价