Question

“住宅禁商”该由谁来管理呢？小区物业公司有权管理、制止商用行为吗？----急急急！

小区物业公司限期停止小区个人业主住宅房商用办公，如逾期即断水断电（说明：该房同时也自行居住），强行搬走办公设备，想知道下“住宅禁商”倒底该由谁来管理？小区物业公司的管理权限是什么？谢谢，急急急！

Answer 1

　　住宅楼能否作为经营场所。在我国现行法律中并没有对“住宅商用”设置禁止性的条款，根据我国《公司法》的有关条文，没有明确公司的所在范围，而只是笼统的规定“有公司住所”。在《公司登记管理条例》的中关于公司的登记事项也仅仅是指出要有“住所”。在办理工商登记时，对公司的住所地没有特别要求。

　　目前对“住宅商用”是禁是放各地区的意见没有统一起来，在有些地方对此规定的就比较严格。如四川省成都市，当地税务部门对小区内用于居住以外的其他用途征收税费。上海早在2004年就出台了《上海市住宅物业管理规定》，明确规定了业主、物业公司和相关管理部门可以将那些擅自把住宅改为经营场所的人进行起诉、制止和处理。现在，已有一些地方的相关法规就利用居民住宅从事经营的问题作出了规定，比如《北京市实施<中华人民共和国大气污染防治法>办法》规定，不得将居民住宅楼中的住宅用于作产生油烟污染的饮食服务经营场所。国务院发布的《娱乐场所管理条例》明确规定了娱乐场所不得设在居民楼内。但是这些条款好像都对居民楼中开设宠物饲养场所没有特别规定，这是一个新问题。随着人们生活水平的提高，一些人养宠物已是司空见惯，但有人却打起了养宠物销售赚钱的主意，将居民住宅当成了饲养场，如果有商户在小区住宅内开设养鸡场、养鸭厂怎么办？我们应该正视这类问题解决。建议有关部门尽快出台关于比较全面的住宅商用管理办法和条例，依法制约住宅商用扰民等行为。

　　参考物业管理新闻
　　http://www.gywygl.com/5/7113.html

　　现在，住宅商用问题已经引起了立法部门的关注。根据我国《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这一条款是规定住宅业主享有基本物权的内容，也是一个原则性和一般性的规定。就是说，在一般情况下，住宅业主对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中包括将住宅改作商用。换句话说，业主有权对邻居将住宅转为商业用途的做法说“不”。

　　然而，《物权法》对“住宅商用”还有专门条款进行规定，根据特别规定优于一般规定的法律适用精神，首先应当适用这一专门规定。该法在之后的第77条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　专门规定实际明确了“住宅商用”的两个具体条件：首先，相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件并非任选其一的，而必须是同时具备的，缺一不可。

　　“几乎每一个小区都有‘住宅商用’的情况。”国内著名的民法学专家尹田教授说，“住宅楼变成经营场所，会影响周围邻居的生活。比如，会造成电梯运营紧张等。”住宅楼的电梯是按居住的人数设计的，但商户的出现使进出住宅楼的人增多，电梯折旧、损坏的速度自然也就加快了。

　　“（住宅商用）不具有当然权利，关键的问题是不能扰民。”国内著名的民法学专家尹田教授分析说，住宅楼的用途改变为商用，可能会侵害周边住户的利益，从而造成侵权。

　　参考物业管理新闻
　　宁波首允居民楼里开公司
　　http://www.gywygl.com/5/10210.html

Answer 2

（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。

级别 序号 内容 服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元）

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

Answer 3

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