贷款利率是4.85%，LPR需要转吗？
深美林评估
2024-12-24 广告
房贷商业贷款利率4.85%，比老的基准利率稍低一点，是否需要转化为lpr需要满足下面5个条件。
哪些房贷需要转化为LPR或者固定利率
（1）2020年1月1日前房贷已经发放或者已签订合同但是贷款未发放
（2）房贷利率按照基准利率上下浮确定
（3）浮动利率，比如每年1月1日利率调整，固定利率不用调整
（4）商业贷款或者商业贷款和公积金贷款混合贷款，公积金贷款不转换，如果是商业贷款和公积金的混合贷款，只转换商贷部分
（5）贷款剩余期限大于1年
满足了上面5个条件则必须要转化，因为这是央行发布的顶层文件，为了把存量的房贷合同和lpr挂钩，所以贷款利率4.9%，已还5年，满足上面的5个条件就需要转化。
1、转化为LPR还是固定利率好？
首先我们要理解LPR和固定利率是什么？
（1）固定利率，顾名思义，整个房贷合同的利率是固定的，按转化成固定利率之后，即使后面利率下降，固定利率的房贷是享受不到。
（2）商业房贷转为LPR，是和我国央行之前发布的贷款报价利率相挂钩，LPR利率每个月20号会发布报价，从LPR机制开始实行到现在，LPR利率已经下调三次。LPR房贷利率有两个参数，第1个是LPR利率，第二个是加点。加点等于=现在利率水平减去2019年12月份的LPR利率，比如小张房贷期限10年，房贷利率为基准利率上浮10%，现在的利率水平等于4.9%*1.1=5.39%。则加点=5.39%-4.8%（2019年12月份5年期LPR利率）=0.59%=59BP，加点值整个合同期限不改变。
选固定利率还是LPR利率，到底哪个好？很容易判断，看LPR利率后续会不会下降？未来LPR利率如何变化？
（1）从现在看，我国的经济压力大，正在实行宽松的市场环境。
（2）现在特殊阶段，需要降低利率助力企业恢复生产。
（3）2020年2月份的LPR利率已经下调5个基点，所以未来的LPR利率是处于下行的通道，因此我的观点是选择LPR利率划算。
综上所述，如果选择固定利率，虽然短期内不吃亏，但是长期看，没有办法享受利率下调带来的好处，是吃亏的，相反选择LPR利率，因为LPR利率长期处于下行通道，不止不会吃亏，而且支付的利息是减少，所以我的建议是选择LPR利率。
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个人认为短期LPR的下行空间有限，对贷款利率为4.85%的贷款者来说坚持固定利率是种更为保险的做法。2019年央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。
进行贷款利率转换的前提是，在2020年1月1日前金融机构已发放贷款，或者虽未发放但已与金融机构签订合同。贷款者可以选择转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。转换方式只能选择一次，选定之后之后就不能再更改了。如果选择转换为固定利率，利率水平将保持不变，一直到贷款还完。
如果选择转换为以LPR为定价基准加点形成，则按照“等价转换”原则，用现在的利率水平倒算出加点数值，将原先的基准利率上下浮（乘法）转换为LPR加点（加法），加点数值在贷款结清前保持不变。原贷款为5年以内，参考1年期LPR，原贷款为5年以上（例如20、30年贷款），参考5年期以上LPR。如果LPR降低了，贷款者的利率要等到利率调整日才会调整，利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。相应地，虽然LPR每月发布，但贷款利率不会每月变化。
新版LPR启动以来历次报价：
LPR利率加点化的推广方式就是为了让房贷利率能够更加市场化，避免央行过度的政策性干预。未来如果LPR下行，利率水平也会随之下降。近半年央行公布的5年期LPR利率处于下降趋势，从4.85%逐渐下降到4.75%，因为今年疫情的影响，市场一致认为今年的LPR利率仍会持续走低，目前最近公布的5年期LPR利率为4.75%。
按揭贷款利率转换怎么选择，主要看购房者对未来走势的判断，目前看，全球经济目前都处于一个下行趋势，宽松货币环境将维持一段时间，中国的利率在世界处于中上水平，随着经济发展，LPR的长期趋势大概率是下降，目前市场预期后续还会降息，预计下一步房贷利率整体会小幅下行，选择浮动利率较为合适，但未来LPR是不是会一直保持低位，会不会短期下行以后出现上涨，这是很难判断的事情，现在金融市场事件频出，波动很大，如果未来十年后国家经济出现剧烈动荡，通货膨胀严重，那选择浮动利率也可能遭受巨大损失。
短期LPR的下行空间有限，而长期来看，虽然利率走低是种趋势，但也不排除国家出现较大经济风险从而提高LPR的可能性。因此对于现在贷款利率为4.85%的贷款者来说坚持固定利率是种更为保险的做法，尤其对于剩余贷款年限不长的投资者来说更是没有必要去改变。只有对于贷款利率高于5%，且剩余还贷期限很长的贷款者需要考虑是否选择浮动利率。从国际市场来看，发达国家的房贷利率都是比较低的，例如日本为1.41%、法国1.69%、德国1.89%，基本都在2%以内。
目前中国的利率属于世界中上水平，随着经济发展，LPR的长期趋势大概率是下降，目前贷款利率较高的贷款者选择LPR加点方式可能更有优势。
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